剛剛，廣州成功出讓4宗涉宅地，收金67.27億元！

其中，天河區(qū)金融城東區(qū)AT091410地塊 ，被珠實(shí)地產(chǎn)以底價(jià)221218萬元競得，折合樓面價(jià)4.08萬/㎡!

黃埔區(qū)長洲島深井金洲大道以南HPG-CZ-02地塊，被中交城投+科學(xué)城以底價(jià)284420萬元競得，折合樓面價(jià)18227元/㎡！

此外，南沙區(qū)靈山島尖2025NJY-4、2025NJY-5兩宗涉宅地，均被南投地產(chǎn)分別以底價(jià)91660萬元及75450萬元競得，折合平均樓面價(jià)10130元/㎡！

天河區(qū)金融城東區(qū)AT091410地塊

地塊用地讓面積1.5萬㎡，容積率3.65，總建面5.4萬㎡。地塊起拍價(jià)22億元，起拍樓面價(jià)4.08萬/㎡。

值得一提的是，AT091410地塊曾于去年掛牌，后終止出讓。

地塊近期完成控規(guī)調(diào)整，規(guī)劃性質(zhì)為二類居住用地兼容商業(yè)用地，容積率由原6.95大幅下調(diào)至3.65，商業(yè)占比從30%降至5.5%，配套面積同步縮減。地塊緊鄰金融城核心區(qū)，毗鄰地鐵4號(hào)線、5號(hào)線換乘站車陂南站，區(qū)位條件優(yōu)越。 ?

據(jù)官方介紹：

規(guī)劃引領(lǐng)：

強(qiáng)化產(chǎn)城融合

塑造高品質(zhì)復(fù)合型社區(qū)

該地塊以“居住+商業(yè)+辦公”多功能復(fù)合開發(fā)為導(dǎo)向，推動(dòng)區(qū)域功能結(jié)構(gòu)優(yōu)化與公共服務(wù)提升，助力打造“高效工作、舒適居住、便捷生活”的國際綜合樞紐。

天河區(qū)金融城東區(qū)AT091410地塊規(guī)劃示意圖

交通賦能：

立體路網(wǎng)貫通

暢聯(lián)灣區(qū)1小時(shí)生活圈

地塊坐享金融城地鐵網(wǎng)、城際網(wǎng)、航空網(wǎng)“三網(wǎng)融合”的立體交通體系：北接黃埔大道，西臨車陂路，經(jīng)臨江大道、車陂南隧道可快速直達(dá)珠江新城、琶洲；鄰近地鐵5號(hào)線、4號(hào)線車陂南站，便捷通達(dá)全城；廣州金融城站綜合交通樞紐竣工驗(yàn)收，科韻路城際已投入運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)1小時(shí)暢達(dá)珠三角城市群的高效通勤網(wǎng)絡(luò)。

金融城黃金樞紐位置

配套升級(jí)：

全維度資源兌現(xiàn)

夯實(shí)高成熟度生活圈

地塊周邊金融城廣場、君超中心、金融城合生匯三大高端商業(yè)綜合體年內(nèi)將集中開業(yè)，塑造區(qū)域高品質(zhì)消費(fèi)新地標(biāo)；地塊東南側(cè)規(guī)劃18班小學(xué)，鄰近百年老校廣州市第十八中學(xué)；中山大學(xué)附屬第六醫(yī)院（金融城院區(qū)）、天河區(qū)人民醫(yī)院等提供完善健康保障；周邊規(guī)劃約1200平方米社區(qū)公園，串聯(lián)濱江綠道，打造“家門口的生態(tài)休閑空間”。

產(chǎn)業(yè)集聚：

總部經(jīng)濟(jì)成勢

構(gòu)筑高質(zhì)量發(fā)展增長極

金融城東區(qū)產(chǎn)業(yè)吸引力與資源集聚力持續(xù)增強(qiáng)，“科創(chuàng)總部集聚區(qū)”正加速成形。目前已引進(jìn)澳門國際銀行、酷狗音樂、四三九九、詩悅網(wǎng)絡(luò)等金融科技總部企業(yè)，集聚中建四局、尚品宅配、好太太等智能建造總部企業(yè)，引入深圳鵬瑞集團(tuán)、珠光集團(tuán)等高端商貿(mào)業(yè)載體運(yùn)營商，形成產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新鏈與資金鏈深度融合的發(fā)展格局。

金融城東區(qū)規(guī)劃愿景圖

黃埔區(qū)長洲島深井金洲大道以南HPG-CZ-02地塊

地塊宗地面積200624㎡，可建設(shè)用地面積154500㎡，容積率1.01，最大建筑面積156045㎡（住宅建筑面積(含配套）147965㎡，商業(yè)建筑面積8080㎡）。

地塊起價(jià)284420萬元，樓面起價(jià)18227元/㎡，保證金56884萬元。

地塊位于黃埔區(qū)長洲島，與廣州大學(xué)城一橋之隔，三面環(huán)江，容積率1.01，限高30米，預(yù)計(jì)將打造低密臨水高端住宅。

地塊直線距離地鐵7號(hào)線、琶蓮城際深井站約1000米，周邊有廣東省工人醫(yī)院、深井小學(xué)等配套，另外地塊內(nèi)須配建46124㎡公園綠地（其中水體面積不少于13865㎡）面向社會(huì)公眾開放使用。

據(jù)出讓公告，黃埔區(qū)長洲島HPG-CZ-02地塊占地200624平，總建面156045平，起拍總價(jià)284420萬元，起拍樓面價(jià)1.82萬/平。

值得注意的是，競得人須在本宗地內(nèi)配建計(jì)容建筑面積總計(jì)5000㎡的商業(yè)物業(yè)，建設(shè)成本（含裝修費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等）須滿足5160元/㎡標(biāo)準(zhǔn)，上述成本已在地價(jià)中予以考慮。

據(jù)了解，普通高層住宅的建筑成本通常在?1500-2500元/平方米?之間。

從地塊指標(biāo)和配建要求來看，產(chǎn)品定位大概率是疊墅、小高層。如按套均200平計(jì)算，14萬方住宅建面，供應(yīng)量大概700套左右。

教育配套方面，僅配建一所6班幼兒園，且地塊周邊目前也沒有中小學(xué)。不過，地塊北側(cè)，深井涌對(duì)岸直線五六百米有華實(shí)初中（民辦）和黃埔軍校紀(jì)念中學(xué)（公辦），距離最近的小學(xué)是900米左右的深井小學(xué)。

這塊地的書包目前來看似乎是個(gè)短板。但不排除地塊周邊接下來連片開發(fā)，并新建中小學(xué)校。

該地塊最亮眼的點(diǎn)，莫過于1.01的容積率了，含金量直接拉滿！這容積率在當(dāng)下市場非常稀缺，意味著未來很可能打造成別墅、疊拼之類的低密度高端住宅產(chǎn)品，正好填補(bǔ)今年黃埔同類新房市場的空白。

2025NJY-4南沙區(qū)靈山島DH0402061、DH0402042等地塊

地塊宗地面積55306㎡，可建設(shè)用地面積39313㎡，綜合容積率2.27，建筑面積87492㎡（其中住宅建筑計(jì)容面積≤53574㎡，占比60.1%；商業(yè)商務(wù)建筑計(jì)容面積≥34886㎡，占比39.1%；公共服務(wù)設(shè)施≥678㎡，占比0.8%），起價(jià)91660萬元，樓面起價(jià)10283元/㎡。

地塊航拍圖（來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局）

2025NJY-5南沙區(qū)靈山島DH0402007、DH0402024等地塊

地塊宗地面積56781㎡，可建設(shè)用地面積38268㎡，綜合容積率1.98，建筑面積75622㎡（其中住宅建筑計(jì)容面積≤38676㎡，占比51.1%；商業(yè)商務(wù)建筑計(jì)容面積≥36608㎡，占比48.8%；公共服務(wù)設(shè)施≥338㎡，占比0.4%），起價(jià)75450萬元，樓面起價(jià)9977元/㎡。

地塊航拍圖（來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局）

兩宗地《規(guī)劃條件》均提到：

①公建化立面要求。要求住宅立面采取公建化設(shè)計(jì)。對(duì)半開敞空間的開敞率及內(nèi)凹陽臺(tái)半計(jì)容部分進(jìn)深不作限制。

②鼓勵(lì)打造立體綠化景觀。受用地條件限制難以滿足綠地率要求的地塊，允許使用立體綠化折算（具體標(biāo)準(zhǔn)見《規(guī)劃條件》）。

③鼓勵(lì)采用“大陽臺(tái)”設(shè)計(jì)，打造親近自然的居住空間?！按箨柵_(tái)”住宅戶型滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺(tái)不限制進(jìn)深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積的25%的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積。

兩宗地塊位于靈山島尖，其中住宅部分位于島尖南北兩側(cè)，享一線江景。

地塊控規(guī)（來源：好地大數(shù)據(jù)）

靈山島尖重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)、金融服務(wù)、科技創(chuàng)新、教育培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)，目前島尖已基本完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成功落戶了中交匯通中心、粵海灣區(qū)、阿瑪尼等總部、金融類項(xiàng)目， 島內(nèi)建有南沙明珠灣規(guī)劃展覽館、灣區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、科學(xué)論壇永久會(huì)址、靈山島兒童樂園、靈山島尖碧道，將成為南沙新區(qū)的城市主中心。

經(jīng)鳳凰大道聯(lián)通蕉門河中心區(qū)和南沙南部片區(qū)，規(guī)劃廣州地鐵15號(hào)線將在靈山島尖設(shè)站，未來可通過其接駁18號(hào)線、22號(hào)線，快速聯(lián)通廣州市區(qū)。

靈山島尖上一次有涉宅地成交追溯到2019年，目前周邊新房供應(yīng)主要集中在橫瀝島尖，售價(jià)在2-3萬/㎡之間。

地塊位置圖（數(shù)據(jù)來源：好地大數(shù)據(jù)）

來源：廣州公共資源交易中心、廣州市規(guī)劃和自然資源局、好地訊廣東、灣區(qū)新黃埔、黃埔視野

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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