今年的樓市數(shù)據(jù)，讓不少人心里“咯噔”一下。10月份，70個大中城市二手房價格全部下跌，一個幸存者都沒有。瑞銀也預(yù)測，到2026年，全國新房均價可能再跌5%，三四線城市累計跌幅或接近22%。
過去很多人習(xí)慣一句“房住不炒歸房住，價格跌跟我沒關(guān)系”，現(xiàn)在越來越說不出口了。尤其是那批“手里兩三套房”的家庭，原本以為拿著的是安全墊，現(xiàn)在慢慢發(fā)現(xiàn)，這塊墊子有點扎人。那問題就來了：接下來的日子，到底該怎么過？

月供成了甩不掉的包袱

很多人會安慰自己：房價跌就跌吧，反正是自住，又不賣，跌了也只是數(shù)字好看難看而已。

聽起來挺有道理，那我舉個例子吧，當(dāng)年買房，總價300萬，首付拉扯來拉扯去，東拼西湊付了100萬，向銀行貸了200萬，每個月要還一萬多。現(xiàn)在房價回調(diào)，這套房市場價只剩270萬，你名義上“少了”30萬，銀行那邊的貸款，還得老老實實按時還。

這只是單套房，現(xiàn)在全國差不多有四成家庭不止一套房，很多是十年前那波上漲行情里買的，當(dāng)時氣氛就是“不買就被時代拋下”。二套房利率本身就比首套高，月供更重，疊加上房價掉頭向下，賬面資產(chǎn)縮水，出手又不理想，心理落差一下就出來了。

到了這兩年，壓力已經(jīng)開始在數(shù)據(jù)里顯形。關(guān)于房貸斷供的比例，有些地方的統(tǒng)計顯示，已經(jīng)從之前的一點多百分點抬升到3%左右，部分三四線城市甚至沖到5%。

話說回來，不是所有斷供的人都是“賭徒心態(tài)”，更多是被生活硬生生逼到這一步。收入縮水、工作不穩(wěn)定、家里老人孩子都有支出，疊加多套房的月供，一旦沒有足夠的現(xiàn)金儲備，挺不過去是早晚的事。

賬面財富在往下掉

我們接著看資產(chǎn)這一塊。中國家庭有個很典型的結(jié)構(gòu)，錢基本都砸在磚頭上，住房在居民總資產(chǎn)里大概占到七成多，有的統(tǒng)計甚至能接近八成。反過來看，那些股票、基金、債券、理財在很多家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)里，存在感其實并不高。這么一來，只要房價下調(diào)一點點，對家庭賬面財富的沖擊就會被放大。

再舉個例子，有人在一線或強(qiáng)二線手里有兩套房，高點時期總價粗略算1000萬，現(xiàn)在如果跌去三成多，身家在賬面上就只剩六百多七百萬，直接少了幾百萬。對有些人來說，這是幾十年打拼的積累，相當(dāng)于被橡皮擦擦掉了一大塊。這么看來，如果未來房價繼續(xù)緩慢往下修，多套房家庭的整體資產(chǎn)縮水，還會再走一段。

社會研究里有個結(jié)論，當(dāng)房價下調(diào)10%左右，家庭在吃喝玩樂、旅游、教育、娛樂這些可選消費(fèi)上的支出，一般會減少一兩成。而且工資可能沒降，甚至還有一點小漲，心態(tài)卻變了，明明銀行卡余額還在那里，就是不敢隨便花。

原本周末計劃去商場喝個下午茶，順便逛會兒街，房價跌多了幾個月，忽然就變成在家燒壺茶、刷刷短視頻。國慶想帶父母、孩子出去轉(zhuǎn)一圈，看到機(jī)票酒店價格，再想想房子又跌了幾萬，行程悄悄從“今年一定去”變成“再觀望一下”。

一旦覺得自己“沒那么富了”，大多數(shù)人就會本能地收縮支出，把安全感鎖在存款和余額里。房地產(chǎn)這個“蓄水池”一降溫，整個社會的消費(fèi)沖動也就冷靜下來。

想賣賣不掉的尷尬

接下來這一點，很多多房家庭最近都體會得很真切，房子是資產(chǎn)，然而，它不是隨時能變成錢的資產(chǎn)。

手上有十萬塊現(xiàn)金，你想買菜、買基金、買黃金，動動手指就行。手里有一套標(biāo)價兩百萬的房子，想換成現(xiàn)金，要經(jīng)歷的環(huán)節(jié)就多了——定價、找中介、帶看、談價、過戶，每一個環(huán)節(jié)都需要時間和耐心。行情好的時候，這些步驟像是流水線，一個月兩個月，很有希望走到終點。交易冷清的時候，就變成了漫長等待。

這兩年不少城市的二手房成交量明顯縮了水，掛牌量卻上去了一大截。有些城市二手房掛牌動輒十幾二十萬套，很多業(yè)主掛著掛著，就習(xí)慣了每天刷房產(chǎn)App，卻沒人認(rèn)真來談價的狀態(tài)。市場情緒一轉(zhuǎn)冷，買方變得挑剔：總價要壓、樓齡要新、學(xué)區(qū)要好、地段要硬，稍微普通一點的小區(qū)，就成了被挑剩下的那個。

不賣呢，每個月要承擔(dān)各種持有成本。有時候還帶著空置成本，房子沒人住，心里也會犯嘀咕，放著落灰，還得交錢，值不值？一旦家里有突發(fā)支出，比如孩子教育要一筆錢，老人健康出現(xiàn)狀況，或者突然的職業(yè)變動，現(xiàn)金流的緊張會迅速放大。

說白了，房子對很多家庭來說，從“增值工具”慢慢變成了“需要好好管理的重資產(chǎn)”。

家庭關(guān)系也跟著緊張

聊錢，繞不過感情。經(jīng)濟(jì)壓力一上來，情緒往往會變得更敏感。房子又是個天然“情緒放大器”，關(guān)乎面子、體面、代際期待和安全感，任何一個話題扯到房子，都可能迅速升級成家庭辯論賽。

很多家庭這幾年吵得最多的，就是那句：要不要把多余的那套房賣了？一個人覺得，“與其每天被月供追著跑，不如早點止損，換點現(xiàn)金輕裝上陣”。另一個人會擔(dān)心，“現(xiàn)在賣太虧，再撐幾年，說不定能緩一緩”。誰也沒錯，立場不同而已，可來回拉扯多了，感情就開始磨損。

家庭成員之間，有時候并不是不理解彼此，而是都被現(xiàn)實壓得有點喘不過氣。一個人在公司憋了一天的情緒，回到家聽到一句“房貸又扣了”“房子掛了三個月怎么還沒動靜”，火氣就莫名上來了。久而久之，家里容易形成一種無形的緊繃感，不敢輕松聊錢，更不太愿意提房價。

心理層面的壓力，也在無聲積累。很多人白天忙到飛起，晚上關(guān)燈躺下，腦子開始自動播放：我要不要轉(zhuǎn)租一套？要不要把手里那套老破小甩掉？賣了會不會后悔？不賣會不會更難？這些問題不會立刻有答案，卻足夠影響睡眠質(zhì)量。長期睡不好，人難免變得脾氣急躁、注意力下降、身體小毛病增多。

房價下行并不只是手機(jī)里的幾張走勢圖，而是在默默改寫很多家庭的情緒結(jié)構(gòu)和相處方式。這個變化不劇烈，卻持久。

結(jié)語

話說回來，對真正剛需或者實實在在想改善居住條件的人來說，現(xiàn)在也不全是壞消息。房價降溫、首付比例下調(diào)、房貸利率走低，對過去被高門檻擋在門外的人，是一種窗口期。

當(dāng)然前提是，買的是自己住得舒服、十年二十年也愿意待在那里的房子，而不是買來天天刷手機(jī)看估值。