溫州五年建成24萬套安置房，背后隱藏的樓市信號值得深思

安置房與商品房的博弈：溫州樓市的轉(zhuǎn)型陣痛與新生機遇

安置房洪峰下，溫州樓市迎來理性調(diào)整期，剛需購房者迎利好

從安置房數(shù)據(jù)看溫州樓市變革：政策引導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)的雙向奔赴

溫州樓市近期因一組數(shù)據(jù)引發(fā)廣泛討論。浙江日報潮新聞報道提及，近五年溫州市區(qū)累計完成109個行政村整村改造，高標(biāo)準(zhǔn)建成安置房24萬余套。這一數(shù)據(jù)經(jīng)溫州住建部門轉(zhuǎn)發(fā)確認(rèn)后，許多人首次意識到安置房建設(shè)規(guī)模已龐大到遠(yuǎn)超預(yù)期。

這些安置房如一股“隱形”的供應(yīng)潮，正悄然改變溫州樓市的生態(tài)格局。若按平均每套居住三人計算，24萬套安置房可滿足70余萬人的住房需求。而溫州市區(qū)常住人口約316萬，意味著這批安置房理論上能覆蓋超過22%的常住人口住房問題。這還未計入工程建設(shè)拆遷安置房、三產(chǎn)安置房等類型，實際安置房總量可能接近30萬套。

溫州樓市曾經(jīng)歷過劇烈波動。2006年至2011年間，溫州市區(qū)商品房銷售均價從每平方米8045元上漲至34674元，五年漲幅超過3倍。當(dāng)時炒房熱情高漲，部分投資者甚至整棟購買樓盤。然而2011年后，樓市調(diào)控政策與民間借貸危機雙重壓力下，溫州房價連續(xù)40多個月下跌，不少項目價格大幅回調(diào)。

正是在市場調(diào)整期內(nèi)，大規(guī)模安置房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。拆遷戶通常能獲得多套安置房，若按一戶三套估算，可能衍生出十幾萬套額外房源。這些房源一旦集中進(jìn)入二手房市場，將對商品房形成價格壓力。近年來溫州市區(qū)二手房年成交量維持在2萬套左右，面對潛在的巨大供應(yīng)量，供需關(guān)系可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。

安置房與商品房的博弈已經(jīng)顯現(xiàn)。有拆遷戶因補繳房款需要而急售房產(chǎn)，定價往往低于市場水平。這種“價格戰(zhàn)”效應(yīng)會影響整體市場預(yù)期，導(dǎo)致“價格越跌，購房者越觀望”的循環(huán)。2023年數(shù)據(jù)顯示，溫州市區(qū)商品住宅可售面積出清周期長達(dá)33.9個月，明顯高于健康水平。

面對市場變化，溫州政府已出臺多項政策進(jìn)行引導(dǎo)。2023年12月，溫州推出“房票”新政策，允許房票記載人購買新建商品住房時抵用首付，將拆遷需求引導(dǎo)至商品房市場。更引人注目的是，2025年浙江省試點專項債收購存量商品房舉措，溫州有3個項目獲得資金支持，用于收購存量房作保障性住房。這種“以購代建”模式既消化庫存，又增加保障房供應(yīng)。

事實上，溫州早在2016年就嘗試過貨幣化安置方式，當(dāng)年溫州市區(qū)房屋征收貨幣化安置比例從2.6%大幅提升至23.98%。在高額補償推動下，拆遷戶成為購房生力軍，個別新開盤項目中，持拆遷補助的購房者占比一度達(dá)到50%。

單純?nèi)齑娌⒎情L久之策，溫州樓市需要更深層的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。完全停止新建安置房不現(xiàn)實，更可行的路徑是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將部分拆遷需求引導(dǎo)至商品房和二手房市場。吸引郊縣居民到溫州市區(qū)購房是另一條路徑，短期可依靠學(xué)區(qū)優(yōu)勢吸引周邊地區(qū)有就學(xué)需求的家庭，但長遠(yuǎn)看根本出路在于提升城市吸引力和競爭力。

經(jīng)過多年調(diào)整，溫州樓市已呈現(xiàn)一些積極變化。炒房團(tuán)基本絕跡，市場以本地自用需求為主。同時，溫州銀行業(yè)金融機構(gòu)不良貸款余額和不良率持續(xù)下降，顯示金融風(fēng)險逐步化解。安置房潮雖然帶來挑戰(zhàn)，但也促使市場回歸理性。

對剛需購房者而言，價格合理的安置房提供了上車機會。對城市發(fā)展來說，這也是優(yōu)化住房供應(yīng)體系的窗口期。高端商品房滿足改善型需求，安置房解決基本居住需求，保障房覆蓋低收入群體——差異化定位和功能互補才是樓市健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

溫州樓市正在經(jīng)歷的供給側(cè)改革，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)市場本身，更影響著城市的經(jīng)濟(jì)活力和未來發(fā)展。在政策引導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)和公眾期待的共同努力下，溫州樓市有望找到新的平衡點。