北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

想咨詢一下清河上第moma這個(gè)小區(qū)的房子，這個(gè)小區(qū)說是恒溫恒濕的，這個(gè)不太了解，您了解實(shí)際效果咋樣嗎？冬天會(huì)不會(huì)涼？恒溫恒濕這套設(shè)備到現(xiàn)在也十多年了，不知道現(xiàn)在有沒有啥問題，要修的話會(huì)不會(huì)很麻煩？

我個(gè)人感覺這個(gè)很依靠物業(yè)，都說這個(gè)物業(yè)很好，后面會(huì)不會(huì)這個(gè)物業(yè)不干了，或者黃了，房子沒人維護(hù)沒法住了？

A：

1、上第moma，實(shí)際效果得問業(yè)主啊，鞋是否舒服只有腳知道?；蛘呦胫览娴奈兜谰蛧L嘗，讓中介給找個(gè)短租的房子試試，半年時(shí)間就都能體驗(yàn)到了。

2、不過我住過萬國(guó)城moma，一年四季的效果還是不錯(cuò)的，肯定達(dá)標(biāo)。但因?yàn)槎际侵锌氐?，住戶不能自己調(diào)節(jié)，冬天的時(shí)候我嫌熱。上第moma既然是同一個(gè)開發(fā)商和物業(yè)，那應(yīng)該效果都差不多。

3、萬國(guó)城都20多年了，北京這種中控的小區(qū)也不少呢，時(shí)間長(zhǎng)了都多多少少有些問題。但既然moma的物業(yè)費(fèi)+能源費(fèi)都不便宜，所以都維護(hù)的還行，正常運(yùn)轉(zhuǎn)吧。

小修無所謂，大修的話肯定麻煩唄，尤其是基金用光了的時(shí)候，怎么分?jǐn)傎M(fèi)用就是麻煩事兒?？梢詤⒖纪┑陌闹蘅刀?，中央空調(diào)的問題好幾年了還在扯皮呢。

4、哪家物業(yè)其實(shí)無所謂，只要業(yè)主們能足額繳納物業(yè)費(fèi)，那誰都能服務(wù)的很好。只要錢到位，啥服務(wù)咱都會(huì)。

5、不過多說一句，這種科技住宅的價(jià)格走勢(shì)都不太強(qiáng)，說明很多想買房的都和您有同樣的顧慮，所以影響了需求+價(jià)格?？萍碱惖亩际窃綇?fù)雜越需要維護(hù)，時(shí)間越長(zhǎng)費(fèi)用越高。參考美國(guó)吧，科技住宅發(fā)展的更早，HoA費(fèi)用（物業(yè)費(fèi)）高的都維護(hù)的不錯(cuò)，HoA不給力的就都不怎么樣了。

僅供參考。

二

Q:

看了您關(guān)于回遷房粉絲回復(fù)，前段時(shí)間網(wǎng)上各路自媒體傳播百萬佳苑，近期又有光源里，寶華里，融悅家園等回遷房。跟您請(qǐng)教一下，關(guān)于購房模式，像百萬佳苑有對(duì)外銷售的比市價(jià)也微低一些。

還有一種模式，說是中介包裝購房人資格，要求是北京戶口，名下無保障房，給購房人找那些選擇貨幣安置的人拆遷戶，把他的房子過戶，給他們資金補(bǔ)償，過得拆遷資格，再去和開發(fā)商簽協(xié)議，購房。價(jià)格也是市價(jià)五六折。這種是不是也是騙局，感覺價(jià)格不真實(shí)?，F(xiàn)在各類自媒體都在傳播，難道沒人治理他們？

A：

1、我不知道是不是騙局，只能說天上不會(huì)掉餡兒餅，信不信的自己判斷。

2、各路自媒體傳播，我怎么刷不到啊？他們是嫌我窮呢，還是覺得我不夠蠢？現(xiàn)在是大數(shù)據(jù)時(shí)代，所有信息都是根據(jù)算法推薦的。

有個(gè)好消息，阿Q先生的理想已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了：我想什么就有什么，我喜歡誰就是誰。還有個(gè)分不清好壞的消息：Q爺?shù)淖訉O有的是，殺頭都割不完的辮子。

3、安置房或回遷房對(duì)外銷售是有可能的，價(jià)格也有可能“看上去”微低，但真正低不低的沒譜兒。

反正在我看來，如果某種受追捧的商品，價(jià)格真的低于市場(chǎng)價(jià)，那一般來說就輪不到普通人了。發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)沒人會(huì)大肆宣傳還拉人入伙的，所有看上去高收益的機(jī)會(huì)，背后都有高風(fēng)險(xiǎn)，或者是高門檻、高難度，至少也是高投入。

4、我不懂這些所謂模式，一切皆有可能吧，可以試試，計(jì)算好輸贏的概率就行，這也算風(fēng)險(xiǎn)投資。

對(duì)了，風(fēng)險(xiǎn)投資的本質(zhì)被范廚師在《非誠勿擾》里已經(jīng)闡述的很清楚了：沒有風(fēng)險(xiǎn)不投資，風(fēng)險(xiǎn)越大越得沖，您看這項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)太tm大了，非常值得嘗試，富貴險(xiǎn)中求。

5、沒人治理他們？這種局都玩兒了20多年了，合同肯定是合法的，千錘百煉的早就有無數(shù)的韭菜驗(yàn)證過了，沒暴雷之前憑什么治理啊？

而且誰說沒人管啊，每年這種案子都不少，案值上億的有的是。但這種事兒跟資金盤比起來不算什么，人家未必管的過來，等暴雷了再說吧。

都是成年人，還是自己為自己的選擇負(fù)責(zé)吧，別把責(zé)任推卸到別人頭上，人家沒義務(wù)也攔不住。賠錢說沒人管了，賺錢的時(shí)候分人家了嗎？

僅供參考。

三

Q:

之前住天通苑的兩居，去年裝修就跟我們?cè)诔柕姆孔右黄鹱×?，現(xiàn)在住習(xí)慣了，感覺天通苑的有些沒必要，也沒再買家具就這么空了一年了。有想法賣掉但沒想好這會(huì)時(shí)機(jī)是否合適？網(wǎng)上的觀點(diǎn)截然對(duì)立，唱衰的是主流，想聽聽您的。

A：

1、這還挺不好回答的。如果是沒裝修，那我肯定建議是如果不缺錢就租出去，按天通苑房子的價(jià)值計(jì)算，收到的房租至少不比存銀行的利息低。

但既然是剛裝修好的，兩居室按每平1500計(jì)算都至少十多萬，這要出租就吃虧了。天通苑畢竟是剛需板塊，就算精裝也租不出太高的價(jià)格，而有個(gè)三年下來這裝修也就毀的不值錢了。所以出租不劃算，還不如趁著這時(shí)候賣個(gè)高點(diǎn)兒的價(jià)格呢。

2、我不認(rèn)為北京樓市大盤還有什么下跌空間，天通苑的價(jià)格走勢(shì)也基本跟隨大盤。所以我要建議就是如果確定不住了，那就掛牌，但別著急，明年開春后看看是否出現(xiàn)小陽春，大多數(shù)年份都至少是成交量上漲的。

而且掛牌時(shí)可以掛低價(jià)，但看房時(shí)就得聊聊這裝修的價(jià)值了。也就是別因?yàn)橹辟u虧了。這對(duì)標(biāo)一下同小區(qū)同等戶型的成交價(jià)吧，然后加上裝修的價(jià)值。

3、網(wǎng)上的觀點(diǎn)其實(shí)無所謂，對(duì)立了至少30多年了，會(huì)永遠(yuǎn)對(duì)立的。尤其是北京的房子，甭管漲跌都是大部分人買不起，話題會(huì)永遠(yuǎn)存在的，看個(gè)樂兒就得了。

很多東西其實(shí)都差不多，清北985的學(xué)位，體制內(nèi)和高工資的工作，白富美和高富帥，資源有限就永遠(yuǎn)有人想要，那得不到的還不讓人發(fā)發(fā)牢騷？發(fā)泄一下挺好的，總比憋出毛病來強(qiáng)。

僅供參考。

四

Q:

手里一套芍藥居的人朝學(xué)區(qū)房，孩子已經(jīng)上學(xué)，能賣了嗎？還掉貸款后能有400來萬，想買在朝陽公園周邊，都是老公寓，您有什么建議嗎？我看不少人說保值不好，但居住應(yīng)該沒問題吧？****在抖音上推薦這套房，您看可以入手嗎？至少要住到孩子上初中。

A：

1、您要是自住為主就能入手啊。房子本來就是用來住的，如果預(yù)算是400來萬，那這套公寓的租金回報(bào)率估計(jì)2%左右呢，甚至更高。這意味著居住的性價(jià)比高，那就買來自住唄。

2、不過提醒一句，這套房是頂層，之所以價(jià)格明顯偏低卻還要在抖音上推薦，就是因?yàn)椴缓觅u。所以這種房更適合長(zhǎng)期自住，否則現(xiàn)在是什么情況，您出手時(shí)也是同樣情況?；蛟S會(huì)更不好賣，因?yàn)榉孔痈狭恕?/p>

所以盡量考慮居住時(shí)間吧，常規(guī)建議是長(zhǎng)期自住，這就無所謂是否好賣了。只住幾年的話則盡量選擇橫盤期出手，慢慢兒賣才不吃虧。著急的話到時(shí)候不光是不好賣，而且還有可能不好選呢。因?yàn)槌鞘抢^續(xù)換一套頂層的，否則不太好找到同等性價(jià)比的。

3、其他的我說不出什么，具體戶型看自己的喜好吧。但說實(shí)話，這種戶型斜角太多盡量謹(jǐn)慎，不僅家具不好安放，除非是全屋定制，但利用率也未必多高，而且更加不好賣。

僅供參考。

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