前言：本課題聚焦2025年浙江省品牌公寓行業(yè)發(fā)展現狀，以“租購并舉”政策導向與新市民居住需求升級為研究背景，系統(tǒng)梳理行業(yè)從“重資產持有”向“輕資產運營”轉型的核心邏輯。通過對全省新拓展品牌公寓項目的實地調研與數據分析，重點剖析項目合作模式、產品設計、收費體系等關鍵維度的創(chuàng)新實踐，同時歸納行業(yè)收并購、代運營等深層調整趨勢。

URI研究發(fā)現，國企與民企優(yōu)勢互補的合作模式已成為主流，存量盤活與細分需求適配推動產品迭代，專業(yè)化分工加速市場格局重構，為行業(yè)主體玩家提供決策參考。

2025年浙江省新開集中式公寓代表項目統(tǒng)計

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01

研究背景與市場基本面

（一）政策導向：

多元化保障體系落地

2025年10月，浙江省建設廳等5部門聯合印發(fā)《關于構建多元化住房保障體系推動住房保障工作高質量發(fā)展的指導意見》，明確“政府主導、社會參與”的實施路徑，鼓勵通過新建、改建、收購等多渠道增加保障性租賃住房供給，為社會資本參與住房租賃市場提供清晰政策指引，奠定“租購并舉、以租為主”的行業(yè)發(fā)展基調。

（二）市場數據：

規(guī)模擴張與結構優(yōu)化并存

截至2025年10月底，杭州市集中式公寓累計供應量超18.8萬間，穩(wěn)居重點二線城市前列。受新建保租房集中入市影響，市場呈現結構性調整特征：10月杭州集中式公寓平均租金降至75元/㎡/月（2.5元/㎡/天），環(huán)比下跌2%，同比降低8.66%。這一“以價換量”的回調并非市場下行信號，而是普惠性住房覆蓋面擴大的健康表現，推動行業(yè)形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的多層次租住格局。

圖：核心城市集中式公寓租金表現（10月）

供給規(guī)模與核心運營基本面（略...）

（一）核心數據：供給擴容，運營基本面穩(wěn)?。?..）

市場分化特征：多維度差異顯著（略...）

（一）出租率分化：剛需型項目表現突出，短板項目去化承壓（略...）

（二）坪效租金分化：租金分層清晰，產品定位決定溢價（略...）

（三）區(qū)域與運營主體分化：布局向近郊延伸，頭部與國企優(yōu)勢凸顯（略...）

02

2025浙江品牌公寓

新拓項目創(chuàng)新圖譜

基于主導方屬性、核心運營邏輯與目標客群差異，本研究將2025年浙江新拓品牌公寓項目劃分為三類創(chuàng)新路徑，通過典型案例深度解析其模式特征：

（一）路徑一：

國企主導的人才安居工程 政策賦能型合作模式

此類項目以“政策精準滴灌”為核心，通過國企資產持有與市場化專業(yè)運營結合，實現人才安居保障與運營效率的平衡，是租購并舉政策的直接落地載體。

表：政策賦能型合作模式

典型案例深度解析:

青宸里-閘弄口店

項目位于上城區(qū)閘弄口街道核心區(qū)域，3公里內覆蓋多個產業(yè)園及銀泰商圈，適配青年人才通勤需求。采用BTO輕資產合作模式：上城城發(fā)完成項目建設后，整體委托萬科泊寓進行全周期運營，實現資產與運營的專業(yè)化分工。產品設計聚焦空間利用率，配備獨立廚房、衛(wèi)浴及充足收納空間，精準匹配青年人才居住需求。收費模式凸顯保障屬性，結合人才層次實施差別化優(yōu)惠，開業(yè)首月出租率達85%，驗證了“高品質+可負擔”模式的市場可行性。（可負擔指的是租金定價低于同區(qū)域市場化房源，或通過人才補貼、民用收費標準等方式降低租客實際居住成本，適配新市民、青年人才等群體的支付能力）

圖：青宸里-閘弄口店

典型案例補充解析:

杭州安居寧巢九和路項目

作為杭州安居寧巢2025年自營標桿項目，于11月28日正式開業(yè)，選址上城區(qū)九和路核心區(qū)位，步行100米直達地鐵1號線九和路站，北接錢塘智慧城、南鄰錢江新城二期，產業(yè)聚集與通勤優(yōu)勢顯著。項目聚焦城市必要服務業(yè)人員、青年職業(yè)起步者等群體，打造195間35-40㎡通透四人間，涵蓋上鋪下桌與上下鋪兩種戶型，均配置獨立衛(wèi)浴、空調、洗衣機及無線WIFI，通過干濕分離與嵌入式家電設計實現空間利用最大化，同時配套閱讀區(qū)、多元活動空間等公共區(qū)域，踐行“高效居住、個性定制、社區(qū)生活”融合理念。

收費模式極具市場競爭力，單鋪月租低至390元，較同區(qū)位同類產品（市場價500-800元/月）降低22%-51%，且無額外物業(yè)費，水電執(zhí)行民用標準，真正實現“低價不低質”。運營模式上創(chuàng)新采用企業(yè)直租與框架合作雙軌制，為不同規(guī)模企業(yè)提供靈活租住解決方案，還可免費提供商務場地適配會議、團建等需求，通過企業(yè)集采模式降低獲客與管理成本，形成“企業(yè)省心、員工安居、運營穩(wěn)定”的正向循環(huán)。項目開業(yè)即響應“用工旺季優(yōu)先排房”機制，彰顯國企在就業(yè)高峰期調節(jié)市場、穩(wěn)定人才的社會擔當，為核心城區(qū)低成本居住供給提供了可復制的自營模式范本。

（二）路徑二：

存量煥新的保租房樣本 效率優(yōu)化型盤活模式

面對核心城區(qū)新增土地稀缺現狀，此類項目以存量房源盤活為核心，通過標準化改造與集約化運營，打造“集散式”保租房產品，契合浙江保租房“優(yōu)先利用存量”的政策導向。

表：效率優(yōu)化型盤活模式

典型案例深度解析:

聆空星寓·錢新

項目整合錢江新城核心區(qū)及周邊18個成熟小區(qū)的665套（間）閑置安置房，通過標準化裝修改造實現拎包入住，配備床、衣柜、空調等全套家具家電。運營采用“店長責任制+管家服務制”，依托數字化平臺實現智能門禁、視頻監(jiān)控等安防保障，提供保潔、維修等全周期服務。位置優(yōu)勢顯著，部分房源距萬象城僅700米，租金較同區(qū)域市場價低40%左右（61㎡一室一廳保租房租金3457元/月，市場價約5600元/月），申請條件寬松，僅需滿足“所在街道無房+未享受公租房補貼”即可，有效覆蓋大學生、藍領階層等群體住房需求。

圖：聆空星寓·錢新店

（三）路徑三：

市場化驅動的品質升級 體驗增值型運營模式

此類項目聚焦品質居住需求，通過產品功能融合與社群生態(tài)構建，打造超越基礎居住的增值服務體系，定義市場化租賃住房新標桿。

表：體驗增值型運營模式

典型案例深度解析:

天目山曉城·暖屋度假公寓

作為濱江暖屋2025年創(chuàng)新力作，項目首次實現酒店式公寓與住宅功能的深度融合。57㎡單間采用精細化空間設計，可抽拉餐桌與多功能陽臺提升空間利用率，滿足短期度假與長期居住雙重需求。運營構建“產品+服務+社群”閉環(huán)，提供酒店級定期保潔與維護響應，持續(xù)舉辦家庭日、親子手作、跨界籃球賽等社群活動，針對寵物租客提供特色服務，出租率長期保持90%以上，實現租賃體驗與品牌價值的協同提升

圖：天目山曉城·暖屋度假公寓

03

行業(yè)縱深調整：

資本運作與分工重構趨勢

2025年浙江品牌公寓行業(yè)呈現“表層項目創(chuàng)新+深層結構調整”的雙重特征，收并購與代運營成為行業(yè)重構的核心驅動力，推動資源向合規(guī)頭部企業(yè)聚集。

（一）收并購加速：

資產優(yōu)化與區(qū)域的協同發(fā)展

頭部企業(yè)從規(guī)模擴張轉向資產組合優(yōu)化，通過戰(zhàn)略性收并購實現區(qū)域布局協同與資產負債結構改善，典型案例如下：

表：資產優(yōu)化與區(qū)域協同

核心特征：收并購交易從“規(guī)模擴張型”轉向“生態(tài)優(yōu)化型”，交易標的多選擇與現有業(yè)務具備協同效應的區(qū)域或資產，通過資源整合提升運營效率，同時為保租房供給提供新路徑。

（二）“代運營”崛起：

專業(yè)化分工格局形成

隨著國企、投資機構持有大量租賃房源但缺乏運營經驗，專業(yè)代運營需求爆發(fā)式增長，推動行業(yè)形成“資產持有方+資金方+運營服務方”的專業(yè)化分工體系。

表：專業(yè)化分工格局形成

行業(yè)意義：代運營模式既解決了國企資產保值增值的需求，又讓專業(yè)運營機構擺脫資產持有壓力，通過管理與品牌輸出實現輕資產擴張，已成為行業(yè)主流商業(yè)模式之一。瓴寓國際通過該模式在浙江管理房源達2.2萬余間，打造20個標桿項目，驗證了“專業(yè)化運營+本地化合作”的可復制性。

04

研究結論與行業(yè)展望

（一）核心研究結論

1．合作模式定型：國企主導資源整合與民企輸出專業(yè)運營的“優(yōu)勢互補”模式成為主流，BTO、合資運營、代運營等輕資產合作形式實現政策導向與市場效率的平衡。

2．產品創(chuàng)新聚焦：項目開發(fā)從“單一居住供給”轉向“細分需求適配”，形成人才保障型、存量盤活型、品質增值型三大產品體系，覆蓋從藍領到高端租客的全客群需求。

3．行業(yè)格局重構：收并購與代運營推動市場集中度提升，合規(guī)化與專業(yè)運營能力成為企業(yè)核心競爭力，行業(yè)從“規(guī)模競爭”全面轉向“品質與效益競爭”。

4．收費體系多元：差別化租金優(yōu)惠（人才分層補貼）、民用收費標準、靈活支付方式（押一付一、短租）成為保障型項目標配，市場化項目則通過增值服務實現溢價。

（二）行業(yè)展望

確定性趨勢：一是國企與民企深度合作將持續(xù)深化，形成更成熟的風險共擔、利益共享機制；二是產品分級體系日趨完善，從“一張床、一間房到一個社區(qū)”的多元供給格局進一步鞏固；三是數字化運營、綠色低碳設計、社群服務升級成為核心競爭維度。

現存挑戰(zhàn)：保障房民生屬性與市場化運營利潤的平衡難題長期存在；大量保租房集中入市可能引發(fā)同質化競爭，考驗運營商精細化運營能力；人才認定標準與租金優(yōu)惠落地的精準性仍需優(yōu)化。

國企運營能力短板待突破：當前浙江住房租賃市場中，各地市屬、區(qū)屬國企作為“地頭蛇”掌握著大量存量租賃資產，但其運營效率與市場化專業(yè)機構存在顯著差距。國企因體制機制限制，在決策流程上較為繁瑣，對市場需求變化的響應靈活性不足，雖能憑借風控體系實現穩(wěn)健運營，但在房源改造適配性、租客服務精細化、社群生態(tài)構建等市場化運營關鍵環(huán)節(jié)表現滯后，這也成為制約存量資產價值釋放的核心瓶頸，同時為專業(yè)代運營機構提供了廣闊的市場切入空間。

（三）對公寓國企的實踐啟示

1.深化“國企資源+專業(yè)運營”合作模式，可借鑒洺川名著項目經驗，拓展與省屬國企、優(yōu)質開發(fā)商的合作渠道，擴大品質房源儲備;

2. 聚焦存量房源盤活，探索“集散式”保租房運營模式，整合核心城區(qū)閑置住房資源，拓寬供給渠道的同時降低拿地成本;

3. 強化人才住房精準供給，參考青宸里-閘弄口店的差別化收費體系，結合人才政策優(yōu)化租金優(yōu)惠梯度，提升人才適配度;

4. 復制九和路項目成功經驗，擴大企業(yè)直租模式覆蓋范圍，聚焦產業(yè)園區(qū)、交通樞紐周邊的床位型產品供給，通過規(guī)?；\營維持高性價比優(yōu)勢;

5.持續(xù)布局代運營業(yè)務，依托國企背景與運營經驗，輸出標準化管理體系，實現從“項目運營”向“平臺服務”的轉型。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶