21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐韶葵

4月17日，上海浦東開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“浦開(kāi)集團(tuán)”）旗下浦開(kāi)云璟發(fā)布一則聲明稱，“自即日起，取消‘開(kāi)云和璟里北區(qū)’項(xiàng)目本批次房源的銷售安排。對(duì)已誠(chéng)意關(guān)注本批次房源的新老客戶，我們深表感謝。我司客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)將保持與您的主動(dòng)溝通，請(qǐng)持續(xù)關(guān)注?！?/p>

也就是說(shuō)，浦開(kāi)集團(tuán)主動(dòng)喊停了即將開(kāi)售的新一批次房源。在現(xiàn)金流為王、去庫(kù)存優(yōu)先的當(dāng)下，為何開(kāi)發(fā)商主動(dòng)喊停已取得預(yù)售證的房源銷售？

4月17日下午，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者來(lái)到浦開(kāi)云璟項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，看到項(xiàng)目四期、五期均是在建狀態(tài)，四期外立面已接近完工狀態(tài)。五期多棟高樓被灰色的腳手架包圍，已接近現(xiàn)房的狀態(tài)。

浦開(kāi)云璟售樓處設(shè)置于項(xiàng)目二期一棟商業(yè)樓的一樓大堂內(nèi)，一名身著西裝的工作人員快步走出，詢問(wèn)記者是否來(lái)買房，并稱“最近這幾天銷售都不在?！痹撁ぷ魅藛T建議記者拿一張銷售人員的名片，“到時(shí)聯(lián)系?！?/p>

其間，有兩組購(gòu)房者進(jìn)入售樓處，咨詢相關(guān)問(wèn)題。但得到的回答是，銷售人員不在，房子暫時(shí)無(wú)法銷售。

作為浦東中環(huán)標(biāo)桿項(xiàng)目，浦開(kāi)云璟此前多次開(kāi)盤(pán)均觸發(fā)積分、去化迅速，保持著比較良好的現(xiàn)金流狀態(tài)。此前，項(xiàng)目傳出降價(jià)的消息，并引發(fā)老業(yè)主不滿。

公開(kāi)信息顯示，浦開(kāi)云璟地處浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)張家浜板塊，屬于上海市中環(huán)區(qū)域。項(xiàng)目整體規(guī)劃為總建面約35萬(wàn)平方米的大型綜合體，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公及酒店等多元業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)，住宅主力戶型覆蓋約76平方米-270平方米的兩至五房，社區(qū)規(guī)劃中央景觀花園、環(huán)形步道等全齡配套，同時(shí)項(xiàng)目還規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)。

記者在四期項(xiàng)目工地看到，四期南里、北里兩個(gè)小區(qū)以一條道路為界，可以看作是兩個(gè)獨(dú)立組團(tuán)。北里緊挨一條城市內(nèi)河，河對(duì)岸有一排高壓線。目前北里正加緊安裝外立面鋁板及陽(yáng)臺(tái)玻璃等。北里工地的施工銘牌顯示，“張家浜楔形綠地C2c-04地塊住宅項(xiàng)目”開(kāi)工日期為2023年8月28日，竣工日期為2026年9月29日。

（浦開(kāi)云璟四期北里在建工地，唐韶葵/攝）

浦開(kāi)云璟四期北里已接近現(xiàn)房銷售。購(gòu)房者可以看到項(xiàng)目外觀及小區(qū)環(huán)境，“所見(jiàn)即所得”。面對(duì)如此直觀的銷售優(yōu)勢(shì)，浦開(kāi)集團(tuán)卻選擇主動(dòng)喊停銷售，源于一場(chǎng)“降價(jià)”風(fēng)波。

此前的4月初，位于上海浦東中環(huán)的浦開(kāi)云璟（又名“開(kāi)云和璟里”）四期北區(qū)部分（簡(jiǎn)稱“北里”）官宣過(guò)會(huì)，備案均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米。相比2025年7月首次入市的南區(qū)（簡(jiǎn)稱“南里”）備案均價(jià)9.2萬(wàn)元/平方米，這次均價(jià)直觀降低了7000元/平方米。

據(jù)一房一價(jià)表，此前南里低樓層的房源也有7.1萬(wàn)元/平方米、8.2萬(wàn)元/平方米的售價(jià)。不過(guò)中層房源大多數(shù)在9.5萬(wàn)元/平方米左右，高層房源有的甚至超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。對(duì)比之下，最新批次的房源確實(shí)有“降價(jià)”之嫌。

據(jù)公開(kāi)信息，浦開(kāi)云璟四期北里備案均價(jià)公開(kāi)之后，遭到了南里業(yè)主的投訴，內(nèi)容包括項(xiàng)目存在“質(zhì)量安全、虛假宣傳、降標(biāo)減配、區(qū)別對(duì)待”等。

4月17日下午，浦開(kāi)集團(tuán)發(fā)出前述聲明，宣布即日起取消北里本批次房源的銷售安排，并強(qiáng)調(diào)“將更加嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，確保交付品質(zhì)?！?/p>

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，四期南里兩批次產(chǎn)品自2025年入市以來(lái)，464套住宅中，目前仍有99套可售。今年以來(lái)僅成交4套，剩余房源以大戶型為主。

值得一提的是，浦開(kāi)云璟后續(xù)貨量充足，除四期北里待售的235套房源外，五期南北地塊也已進(jìn)入待推出階段，存貨壓力較大。

面臨銷售困境的還不止浦開(kāi)云璟。4月17日下午，記者又來(lái)到了該公司另一在售項(xiàng)目——開(kāi)云艾尚里。

開(kāi)云艾尚里位于浦東北蔡內(nèi)中環(huán)，項(xiàng)目整體去化表現(xiàn)平穩(wěn)但偏慢，始終未觸發(fā)積分。項(xiàng)目自2023年入市以來(lái)多次調(diào)價(jià)，均價(jià)從初期9.8萬(wàn)元/平方米逐步下調(diào)至9.1萬(wàn)元/平方米。

據(jù)該項(xiàng)目售樓處銷售人員透露，目前項(xiàng)目南片區(qū)小地塊，也就是項(xiàng)目二期準(zhǔn)備開(kāi)售，目前一房一價(jià)表還未出來(lái)，但均價(jià)可能下調(diào)至8萬(wàn)多元/平方米，中間套小戶型甚至有6-7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格水平。不過(guò)，他強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目北片區(qū)的三期還在規(guī)劃開(kāi)發(fā)中，價(jià)格會(huì)調(diào)整回9.8萬(wàn)元/平方米。

由此可見(jiàn)，兩個(gè)項(xiàng)目均有以價(jià)換量的端倪。一邊是主動(dòng)喊停幾近現(xiàn)房狀態(tài)的房源銷售；另一邊是存貨去化承壓。以價(jià)換量會(huì)否成為浦開(kāi)集團(tuán)一招破局換取現(xiàn)金流的唯一辦法？

公開(kāi)資料顯示，浦開(kāi)集團(tuán)于2016年5月由上海浦東土地控股（集團(tuán)）有限公司和上海浦東軌道交通開(kāi)發(fā)投資（集團(tuán)）有限公司合并成立。盡管尚未上市，但浦開(kāi)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況可從合并財(cái)務(wù)報(bào)表口徑管中窺豹。

4月10日，浦開(kāi)集團(tuán)發(fā)布2026年第一期公司債券募集說(shuō)明書(shū)。根據(jù)披露信息，公司在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中面臨財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)、管理及政策等方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)，其中財(cái)務(wù)相關(guān)因素受到重點(diǎn)關(guān)注，主要包括應(yīng)收款項(xiàng)回收管理、存貨規(guī)模與跌價(jià)應(yīng)對(duì)、收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性、有息負(fù)債水平及短期償債能力等事項(xiàng)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年及2025年前三季度，公司營(yíng)業(yè)收入分別為59.34億元、43.62億元、133.33億元和57.48億元，呈現(xiàn)一定波動(dòng)特征，且房地產(chǎn)銷售收入占比均超過(guò)78%，業(yè)務(wù)收入來(lái)源相對(duì)集中。

同期，公司存貨賬面價(jià)值由392.57億元增長(zhǎng)至574.05億元，占總資產(chǎn)比重提升至43.02%，主要構(gòu)成為土地及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。募集說(shuō)明書(shū)提及，若項(xiàng)目去化節(jié)奏放緩，存貨出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間積壓，在市場(chǎng)環(huán)境變化下可能存在價(jià)值波動(dòng)及跌價(jià)壓力。

伴隨項(xiàng)目布局與規(guī)模拓展，公司應(yīng)收款項(xiàng)整體處于較高水平，前述報(bào)告期內(nèi)，浦開(kāi)集團(tuán)的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款及長(zhǎng)期應(yīng)收款合計(jì)分別為125.03億元、69.66億元、89.51億元和109.15億元，其他應(yīng)收款占比相對(duì)較高，回收進(jìn)度將對(duì)公司償債能力產(chǎn)生一定影響。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，公司有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步提升，由272.79億元增至394.88億元，占總負(fù)債比重保持在四成以上。雖然債務(wù)期限安排相對(duì)均衡，但隨著有息負(fù)債規(guī)模上升，剛性兌付支出相應(yīng)增加，對(duì)公司資金統(tǒng)籌安排與持續(xù)經(jīng)營(yíng)提出了更高要求。

一名業(yè)內(nèi)人士表示，作為浦東城市更新的核心主體，浦開(kāi)集團(tuán)承擔(dān)大片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)職能，在項(xiàng)目運(yùn)作上更注重整體“算大賬”，銷售回款的優(yōu)先級(jí)遠(yuǎn)高于單一項(xiàng)目利潤(rùn)。

這名業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，浦開(kāi)云璟作為超大體量綜合大盤(pán)，后續(xù)仍有多期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，盡早實(shí)現(xiàn)回款也意味著更高的經(jīng)營(yíng)安全邊際。同時(shí)，城投公司的考核導(dǎo)向已發(fā)生轉(zhuǎn)變，不再單一看重利潤(rùn)指標(biāo)，現(xiàn)金流、去化率、回款率均成為核心考核硬指標(biāo)，在此背景下，適度降價(jià)走量、加快資金回籠，對(duì)城投而言是保障信用評(píng)級(jí)、防范債務(wù)違約的關(guān)鍵舉措。