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2025年，越秀地產(chǎn)以“四好企業(yè)”和精益管理推動高質(zhì)量發(fā)展，積極應(yīng)對市場變化，以“一盤一策，精準(zhǔn)賦能”營銷策略為基礎(chǔ)，科學(xué)把握投資節(jié)奏，深耕高能級核心城市，實(shí)現(xiàn)銷售額穩(wěn)居千億陣營，市場地位進(jìn)一步穩(wěn)固；營業(yè)收入連續(xù)七年保持增長，經(jīng)營韌性凸顯；嚴(yán)格管理現(xiàn)金流動性，融資成本創(chuàng)新低。

連續(xù)三年穩(wěn)居千億規(guī)模陣營，市場地位進(jìn)一步穩(wěn)固

2025年，中國房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中，越秀地產(chǎn)以“一盤一策，精準(zhǔn)賦能”營銷策略為基礎(chǔ)，構(gòu)建動態(tài)化營銷矩陣，對全新項目以“價值前置”理念強(qiáng)化產(chǎn)品定位與客戶需求觸達(dá)，對庫存項目實(shí)施“分階啟動”策略，通過大數(shù)據(jù)分析實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定價、精準(zhǔn)推廣及精準(zhǔn)服務(wù)。年內(nèi)累計合同銷售金額約為1062.1億元，同比下降7.3%，降幅小于同期百強(qiáng)企業(yè)，連續(xù)三年穩(wěn)居千億規(guī)模陣營，連續(xù)兩年保持行業(yè)前十。在市場極具挑戰(zhàn)的環(huán)境下，越秀地產(chǎn)銷售表現(xiàn)韌性凸顯，市場地位進(jìn)一步穩(wěn)固。

越秀地產(chǎn)聚焦核心六城。年內(nèi)在北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心六城實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為909.0億元，約占總合同銷售金額的85.6%。聚焦核心城市、推進(jìn)“好房子”建設(shè)帶動銷售均價明顯上揚(yáng)，銷售均價約為每平方米36000元，同比上升23.3%。按地區(qū)分，2025年的合同銷售金額中，大灣區(qū)約占30.6%，華東地區(qū)約占26.2%，中西部地區(qū)約占11.2%，北方地區(qū)約占32.0%。與上年相比，北方地區(qū)占比提升20.7個百分點(diǎn)，其他地區(qū)有所下滑，以北京為核心城市的北方地區(qū)本年為企業(yè)貢獻(xiàn)了超三成銷售額，大灣區(qū)、華東地區(qū)占比保持在三成左右，依然是重點(diǎn)布局區(qū)域。

“好房子”建設(shè)全面推進(jìn)，助力銷售轉(zhuǎn)化。越秀地產(chǎn)以“客戶全生命周期需求”為核心，構(gòu)建“研－建－服”三位一體的產(chǎn)品創(chuàng)新體系，全面升級“越秀”產(chǎn)品系并加快健康人居技術(shù)研發(fā)應(yīng)用，以“產(chǎn)品＋服務(wù)＋運(yùn)營”一體化推進(jìn)“好房子、好小區(qū)”建設(shè)，實(shí)現(xiàn)從“產(chǎn)品交付”到“價值共生”的跨越式升級，助力銷售轉(zhuǎn)化。通過持續(xù)深化客研體系，落地“4x4好產(chǎn)品理念”，完成四大產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化升級，差異化滿足高端改善、質(zhì)量剛需等核心客群；大力推進(jìn)設(shè)計施工一體化與“悅智造”體系升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量、建造效率與客戶滿意度的同步提升。

聚焦核心六城高質(zhì)量拓儲，貨值結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

以投促穩(wěn)，投資向核心六城聚焦。2025年，越秀地產(chǎn)通過科學(xué)把握投資節(jié)奏、深化拓展合作和深耕高能級核心城市，全年成功獲取25幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲備約278萬平方米，權(quán)益投資金額約244.0億元。核心城市聚焦，核心六城的權(quán)益投資金額占比達(dá)96.3%，土地儲備結(jié)構(gòu)持續(xù)向高能級城市聚攏。

貨值結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至2025年末，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲備約1855萬平方米。區(qū)域布局高度聚焦，94.4%的土地資源集中于一線及二線城市，大灣區(qū)、華東地區(qū)、中西部地區(qū)及北方地區(qū)分別約占總土地儲備42.6%、17.8%、23.7%及15.9%；資源結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，核心六城可售貨值占比約75%，為未來高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

營業(yè)收入逆勢增長，“第二曲線”業(yè)務(wù)向優(yōu)發(fā)展

2025年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為864.6億元，同比上升0.1%，營業(yè)收入逆勢增長；歸母凈利潤0.6億元，核心凈利潤2.6億元。歸母凈利潤下滑主要是房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，銷售毛利率同比下降，毛利率約為7.8%，同比下降2.7個百分點(diǎn)；2025年入賬銷售項目平均權(quán)益占比低于2024年，導(dǎo)致應(yīng)占盈利減少。

圖：2021年-2025年越秀地產(chǎn)營業(yè)收入與利潤情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報

“第二曲線”業(yè)務(wù)向優(yōu)發(fā)展。越秀地產(chǎn)持續(xù)深化“商住并舉”戰(zhàn)略，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營能力增強(qiáng)，出租率與租金水平保持穩(wěn)定，西安環(huán)貿(mào)中心等新開業(yè)項目表現(xiàn)符合預(yù)期。截至2025年末，越秀地產(chǎn)擁有的已出租投資物業(yè)共約110.0萬平方米，其中，寫字樓約占44.5%，商業(yè)物業(yè)約占45.8%，停車場及其他約占9.7%。2025年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)租金收入約為5.06億元，同比下降24.3%，主要由于廣州ICC項目已于2024年下半年處置所致。越秀房托實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.6億元。越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司管理規(guī)模與營收穩(wěn)步增長，服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)步提升，成功拓展多個標(biāo)桿項目，并持續(xù)加強(qiáng)地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)之間的協(xié)同。越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39億元，在管面積7347萬平。代建服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破，獲取廣州東流村城中村改造項目，業(yè)務(wù)生態(tài)更加多元健康。越科建實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.2億元，在管面積增長23%。

堅持嚴(yán)格管理現(xiàn)金流動性，融資成本創(chuàng)新低

截至2025年末，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結(jié)余、定期存款、定期存款及其他受限存款總額約為467.6億元，在手現(xiàn)金充裕。“三道紅線”保持“綠檔”達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為65.5%、54.9%和1.7倍。

越秀地產(chǎn)財務(wù)安全穩(wěn)健，堅持嚴(yán)格管理現(xiàn)金流動性。一方面，越秀地產(chǎn)搶抓銷售回款，現(xiàn)金流韌性強(qiáng)勁，2025年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入139.4億元，連續(xù)四年保持凈流入。另一方面，越秀地產(chǎn)保持多元暢通融資渠道，2025年越秀地產(chǎn)發(fā)行了兩期境內(nèi)公司債券合共29億元，票息率在每年1.95%-2.5%之間，以及發(fā)行一筆境外點(diǎn)心債人民幣28.5億元，票息率為每年3.3%。融資成本處于行業(yè)低位，2025年越秀地產(chǎn)加權(quán)平均借貸年利率進(jìn)一步降低44個基點(diǎn)至3.05%，處于行業(yè)低位。

圖：2021年-2025年越秀地產(chǎn)平均融資成本情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報

可持續(xù)發(fā)展全面提升至企業(yè)核心戰(zhàn)略層級，拓寬綠色融資路徑

越秀地產(chǎn)堅守長期主義發(fā)展理念，將可持續(xù)發(fā)展全面提升至企業(yè)核心戰(zhàn)略層級，全面貫穿業(yè)務(wù)經(jīng)營與內(nèi)部管理全流程。2025年，公司穩(wěn)步深耕永續(xù)治理各項工作，將“環(huán)境、社會及管治委員會”更名為“可持續(xù)發(fā)展委員會”，發(fā)布首份《可持續(xù)發(fā)展報告》，系統(tǒng)開展年度“雙重重要性”評估工作；深耕“雙碳”實(shí)踐，完成全業(yè)態(tài)碳盤查，落地全國首單專業(yè)市場建筑領(lǐng)域碳信用產(chǎn)品掛牌，有序搭建范圍三全價值鏈碳排放管控體系。

拓寬綠色融資路徑，落地港幣15.6億元可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款，成功發(fā)行人民幣28.50億元綠色點(diǎn)心債，年末可持續(xù)融資規(guī)模占比達(dá)35.0%。

2026年展望

越秀地產(chǎn)積極回應(yīng)中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”核心戰(zhàn)略，以客戶為中心，堅持“四好企業(yè)”引領(lǐng)，打造“一主兩翼”的業(yè)務(wù)組合，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)三位一體，全方位多維度滿足居民對美好生活的多元需求。

精耕開發(fā)主業(yè)，深化城市更新，筑牢布局優(yōu)勢。越秀地產(chǎn)將堅定以廣州大本營為中心，推進(jìn)大灣區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展，并持續(xù)深化六大核心城市的布局。全力打造更多標(biāo)桿項目，讓越秀“好房子”獲得更廣泛的市場認(rèn)可，提高市場溢價能力。保持行業(yè)頭部地位，銷售力爭千億規(guī)模，不斷強(qiáng)化營銷力，聚焦加快銷售和去庫存。確保財務(wù)穩(wěn)健資金安全，保持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入，通過優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)和年期，保持降低融資成本。

做強(qiáng)物服板塊，拓展增值業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長。越秀地產(chǎn)將堅持以物業(yè)服務(wù)支撐美好生活，持續(xù)深耕住宅服務(wù)，積極拓展多元業(yè)態(tài)服務(wù)，以專業(yè)運(yùn)營服務(wù)城市發(fā)展。

做優(yōu)商業(yè)賽道，升級資管模式，提升運(yùn)營效能。越秀地產(chǎn)將聚焦寫字樓、商場與商旅三大核心業(yè)務(wù)，系統(tǒng)構(gòu)建覆蓋全周期的運(yùn)營管理能力；同時依托數(shù)字化賦能管理，強(qiáng)化資產(chǎn)協(xié)同效能，持續(xù)提升專業(yè)運(yùn)營效率，助力資產(chǎn)保值增值。