網(wǎng)紅街區(qū)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型與商住平衡考驗(yàn)治理智慧； 街道方面表示將結(jié)合實(shí)際逐步推進(jìn)，避免“一刀切”

一紙告示，激起千層浪。4月17日，廣州市天河區(qū)天河南街體育西社區(qū)居委會(huì)發(fā)布告示，重申住宅內(nèi)不得從事餐廳、娛樂、洗浴等行業(yè)。隨后，體育西社區(qū)轄內(nèi)六運(yùn)小區(qū)要“關(guān)停餐飲”的消息迅速傳開，引發(fā)關(guān)注。

體育西社區(qū)居委會(huì)發(fā)布“溫馨提示”，提醒出租業(yè)主，住宅不得從事餐飲、娛樂等行業(yè)。

六運(yùn)小區(qū)匯聚了大量潮流店鋪，是以“樓上住家、樓下開店”為特色的網(wǎng)紅街區(qū)，但又深受住商矛盾困擾。新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)內(nèi)多家店鋪近日陸續(xù)關(guān)店轉(zhuǎn)讓，但也有新店正在入駐。天河南街道方面表示，將結(jié)合實(shí)際逐步推進(jìn)相關(guān)政策落地，避免“一刀切”關(guān)停帶來的沖擊。街道相關(guān)負(fù)責(zé)人近日在接受記者采訪時(shí)表示：“‘住改商’不能搞熱餐飲，這個(gè)早有規(guī)定?，F(xiàn)在要做的，是把規(guī)矩執(zhí)行好，把矛盾調(diào)解好。”顯然，六運(yùn)小區(qū)正面臨著一場(chǎng)關(guān)乎業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型與商住平衡的治理考驗(yàn)。

住宅禁開餐飲并非新規(guī)，早有明確約束

新快報(bào)記者注意到，此次體育西社區(qū)并非發(fā)布“新政”。自2010年“住改商”政策實(shí)施以來，六運(yùn)小區(qū)內(nèi)的住宅經(jīng)審批后可開展商業(yè)活動(dòng)。目前，六運(yùn)小區(qū)匯集了酒吧、咖啡店、中古店、日料店、精品店等小資特色店鋪600余家，近年來一躍成為廣州市熱門網(wǎng)紅消費(fèi)集聚地之一，吸引眾多年輕人前來消費(fèi)。

另一方面，六運(yùn)小區(qū)的商住矛盾早已凸顯。去年5月，新快報(bào)曾報(bào)道，多位居民反映小區(qū)內(nèi)酒吧逐漸增多，深夜噪音不斷，峰值還一度超過70分貝，遠(yuǎn)超相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。尤其在節(jié)假日期間，小區(qū)儼然成為“不夜城”，嚴(yán)重影響居民正常生活。同時(shí)，餐飲店鋪存在油煙污染和衛(wèi)生問題。按摩店、電玩店進(jìn)駐居民樓，人員混雜引發(fā)治安憂慮。居民們盼規(guī)范經(jīng)營(yíng)，還靜于民?。他們呼吁要有“可持續(xù)的解決方案”：應(yīng)明確商鋪營(yíng)業(yè)時(shí)段、加裝隔音設(shè)施、定期檢查油煙排放、劃定特定外擺區(qū)、限制酒吧密度、扶持文創(chuàng)和咖啡等業(yè)態(tài)?。

■六運(yùn)小區(qū)內(nèi)有按摩店就開在住宅隔壁。

事實(shí)上，早在2024年3月，廣州市就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步放寬商事主體住所經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所條件的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確住所、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所屬于住宅的，申請(qǐng)人從事電子商務(wù)、無實(shí)體店鋪的網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)、咨詢策劃、工業(yè)設(shè)計(jì)、股權(quán)投資、咨詢代理等無污染、無安全隱患行業(yè)，在經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意后，可由當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渑沙鰴C(jī)構(gòu)等部門（單位）出具場(chǎng)地使用證明；但不得在住宅從事餐飲、娛樂、洗浴、生產(chǎn)加工、易燃易爆物品銷售存儲(chǔ)等容易污染環(huán)境、擾民以及涉及人民生命財(cái)產(chǎn)安全的行業(yè)。

六運(yùn)小區(qū)內(nèi)隨處可見治理噪音擾民的告示牌。

不僅體育西社區(qū)表態(tài)稱小區(qū)內(nèi)住宅不得從事餐飲行業(yè)，天河南街南一路社區(qū)居委會(huì)工作人員也向新快報(bào)記者表示：“住宅一直以來都是不能做餐飲的?！?/p>

此外，今年年初國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局頒布的《網(wǎng)絡(luò)餐飲服務(wù)經(jīng)營(yíng)者落實(shí)食品安全主體責(zé)任監(jiān)督管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）將于6月1日起正式施行，明確住宅、民房、車庫、地下室等不得作為餐飲外賣經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。這一全國(guó)性新規(guī)進(jìn)一步加速了各地對(duì)“住改商”餐飲的清理整頓步伐，也讓六運(yùn)小區(qū)這一網(wǎng)紅街區(qū)再次被推至風(fēng)口浪尖。

走訪

有人閉店轉(zhuǎn)讓，有人與房東“聯(lián)營(yíng)”開店

隨著相關(guān)政策的落實(shí)，商戶將受到怎樣的影響呢？

4月21日下午，新快報(bào)記者走訪六運(yùn)小區(qū)，即便是工作日，街區(qū)內(nèi)依舊人流涌動(dòng)。多家網(wǎng)紅咖啡店生意火爆，門前外擺區(qū)坐滿了休閑消費(fèi)的年輕人。日落時(shí)分，餐飲店、酒吧開始迎來客流高峰，整個(gè)街區(qū)沉浸在熱鬧的煙火氣中。

針對(duì)住宅“禁止餐飲”一事，新快報(bào)記者采訪了多家餐飲商戶，多數(shù)商戶表示并未收到通知，經(jīng)營(yíng)情況暫未受到影響。記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)多家店鋪近期正陸續(xù)閉店轉(zhuǎn)讓，但也有新店正在入駐。六運(yùn)小區(qū)一家拉面店的店員告訴記者，她注意到附近店鋪門上張貼的“溫馨提示”?！澳羌业晟蟼€(gè)月就關(guān)門了，但那張告示上周才貼出”。她表示，此前聽說過住宅不得開設(shè)餐飲店的規(guī)定，但像這樣正式的書面提醒還是第一次見到。

■六運(yùn)小區(qū)里商鋪林立，充滿煙火氣。

政策收緊的影響，在餐飲商戶的證照辦理上體現(xiàn)得尤為明顯。近日，有商戶在社交媒體上發(fā)文稱，目前六運(yùn)小區(qū)內(nèi)餐飲店的熱食證過期后，已無法續(xù)期，店鋪因此無奈退場(chǎng)。商戶朱先生告訴新快報(bào)記者，政策收緊受影響最大的是兩類商戶：一是新簽約但尚未開業(yè)的，“因?yàn)樽≌再|(zhì)房屋很難拿到‘場(chǎng)地使用證明’，要看業(yè)態(tài)”；二是食品經(jīng)營(yíng)許可證即將到期的老餐飲店，因?yàn)闆]辦法辦理新的熱食證。朱先生表示，住宅辦理“場(chǎng)地使用證明”是有門檻的，申請(qǐng)人需確保不從事生產(chǎn)加工、餐飲、娛樂、洗浴等業(yè)態(tài)，確保開店不擾民；其次還須進(jìn)行公示，通常在居民樓門口或電梯口張貼告示進(jìn)行公示。公示期結(jié)束后，街道才會(huì)出具“場(chǎng)地使用證明”，這才是合規(guī)的流程。

六運(yùn)小區(qū)內(nèi)住宅無法開餐飲店，為何仍不斷有新店進(jìn)駐？有商戶向新快報(bào)記者透露，在六運(yùn)小區(qū)，可以通過中介，與房東簽訂“聯(lián)營(yíng)”合同，使用房東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照與食品許可證，以主理人的身份與房東合作經(jīng)營(yíng)開店。

除了餐飲行業(yè)，政策中禁止的娛樂、洗浴類業(yè)態(tài)，在六運(yùn)小區(qū)內(nèi)也仍有存在。目前六運(yùn)小區(qū)內(nèi)仍開設(shè)多家按摩店，大多提供SPA、沐足、按摩、搓澡等服務(wù)。新快報(bào)記者留意到，這些按摩店多數(shù)位于住宅樓二層、三層，由住宅改造而成，門口掛著常亮的燈牌，正對(duì)同樓層的其他住戶。除按摩店外，住宅樓上還開有多家電玩店，提供PS5、switch等游戲主機(jī)游玩服務(wù)，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照顯示經(jīng)營(yíng)范圍為“娛樂業(yè)”“軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)”等。一家電玩店店主向記者表示，目前尚未收到任何正式通知，“不太確定后續(xù)會(huì)怎樣，店里裝修及設(shè)備投入合計(jì)超過20萬元，如果之后被迫撤走，裝修和設(shè)備損失很大”。

針對(duì)商戶和市民的疑慮，天河南街相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，住宅樓下不得經(jīng)營(yíng)熱餐飲并非新規(guī)，而是基于長(zhǎng)期以來“住改商”房屋的法定限制。

“現(xiàn)在的問題是，商戶和居民之間的拉鋸戰(zhàn)一直在進(jìn)行。”該負(fù)責(zé)人坦言，樓下一些商戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)樓上居民產(chǎn)生油煙、噪音等影響，這是天然的矛盾?！皬娜ツ觊_始，我們已經(jīng)對(duì)那些酒吧進(jìn)行了重點(diǎn)查處”。

該負(fù)責(zé)人表示，商戶的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所如果是商業(yè)性質(zhì)的房屋，就仍可以按照商業(yè)的要求來申請(qǐng)證照，“我們主要是規(guī)范他們的經(jīng)營(yíng)行為。一般來說，在居民小區(qū)里面開商店，是有一些特殊要求的。我們正在加強(qiáng)對(duì)外擺、噪音等方面的規(guī)范化管理”。

目前，六運(yùn)小區(qū)內(nèi)部分熱食餐飲商戶已面臨許可證到期后無法續(xù)期的現(xiàn)實(shí)。而那些不涉及油煙、熱加工的冷食、飲品、中古、文創(chuàng)等業(yè)態(tài)，仍被允許繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。街道方面表示，將結(jié)合實(shí)際逐步推進(jìn)，避免“一刀切”關(guān)停帶來的沖擊。天河南街相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“‘住改商’不能搞熱餐飲，這一點(diǎn)早有規(guī)定?，F(xiàn)在我們要做的是把規(guī)矩執(zhí)行好，把矛盾調(diào)解好?！?/p>

據(jù)介紹，自2025年5月起，天河南街進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)六運(yùn)小區(qū)的綜合整治，努力為市民、游客提供良好的商居環(huán)境。天河南街相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，六運(yùn)小區(qū)作為天河區(qū)“全域服務(wù)治理”試點(diǎn)，未來的方向不是簡(jiǎn)單關(guān)停，而是在法律框架內(nèi)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，探索商住共存的可行路徑。

聲音

在“我要睡覺”與“我要吃飯”之間尋求平衡

對(duì)于住宅“禁開餐飲店”，各方意見不一。

有居民指出，六運(yùn)小區(qū)早就應(yīng)該整治業(yè)態(tài)，關(guān)停噪音大的酒吧、油煙重的餐飲店，守住居住安寧是底線。也有居民稱，真正該禁的是半夜噪音嚴(yán)重的酒吧以及開在樓上、正對(duì)居民家門口的按摩店，正常餐飲店?duì)I業(yè)到22時(shí)沒問題。

有商戶認(rèn)為，像面店這類餐飲商鋪，產(chǎn)生的油煙少，“工作日晚上10點(diǎn)我們就關(guān)門了，對(duì)居民的影響其實(shí)并不大”。

六運(yùn)小區(qū)因“市井溫度”走紅，不少知名的品牌從這里走出。有網(wǎng)友認(rèn)為，清退餐飲等業(yè)態(tài)會(huì)扼殺六運(yùn)小區(qū)的獨(dú)特魅力；也有網(wǎng)友指出：“雖然我很喜歡六運(yùn)小區(qū)的氛圍，但是也理解住戶們的訴求?！?/p>

作為在六運(yùn)小區(qū)長(zhǎng)大的二代居民，阿迪認(rèn)為，居民投訴激增的核心是酒吧業(yè)態(tài)的爆發(fā)，導(dǎo)致夜間噪音、占道經(jīng)營(yíng)等問題激化。據(jù)他觀察，為了緩和矛盾，目前，街道已長(zhǎng)期安排人員在夜間值守，防止占道經(jīng)營(yíng)，一些商戶也在店內(nèi)安裝了隔音設(shè)施。在阿迪看來，住宅禁開餐飲店不應(yīng)該“一刀切”?！捌鋵?shí)很多小店是油煙小的輕餐飲店，對(duì)居民影響不大。最好有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定準(zhǔn)入條件和審核資質(zhì)，而不是‘一刀切’。不然餓了下樓都找不到吃的。”他說，更希望六運(yùn)小區(qū)商住配套發(fā)展，成為廣州的“城市名片”，在居民與商戶、規(guī)范與活力之間找到可持續(xù)的平衡點(diǎn)。

說法

熱食、電玩、按摩全要清退 “聯(lián)營(yíng)”合同簽了也無效

廣東國(guó)鼎律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、公益律師廖建勛表示，《意見》《規(guī)定》已明確規(guī)定住宅內(nèi)不得從事餐飲、娛樂、洗浴等行業(yè)。六運(yùn)小區(qū)內(nèi)的餐吧、酒吧屬于餐飲行業(yè)，電玩店、按摩店屬于娛樂行業(yè)，相關(guān)商戶都屬于逐步清退范圍?？Х鹊甑葲]有飲食加工的業(yè)態(tài)，一般不屬于餐飲以及有重大污染的行業(yè)，在備案和獲得有利害關(guān)系業(yè)主一致同意后，可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

廣東諾臣律師事務(wù)所合伙人、律師蔡佳峻表示，“住改商”手續(xù)本質(zhì)上是對(duì)住宅用途變更為經(jīng)營(yíng)性用房的一種行政許可前置程序，其適用對(duì)象僅限于法律規(guī)范明確允許的行業(yè)類型。依據(jù)民法典第二百七十九條的規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。該條款確立了兩個(gè)并列的合法性條件：一是遵守法律法規(guī)，二是經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主一致同意，二者缺一不可。因此，已辦理的“住改商”手續(xù)即便在程序上合法有效，其效力范圍也僅限于《意見》中規(guī)定的允許類行業(yè)。

■六運(yùn)小區(qū)的熱餐飲店和按摩店等，都會(huì)受到此次清理“住改商”事件影響。

蔡佳峻表示，關(guān)于通過中介簽訂“聯(lián)營(yíng)”合同、以主理人身份使用房東營(yíng)業(yè)執(zhí)照和食品許可證的合作經(jīng)營(yíng)方式，從法律角度明確認(rèn)定為不合規(guī)。根據(jù)市場(chǎng)主體登記管理?xiàng)l例第三十七條的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照。食品經(jīng)營(yíng)許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于法定經(jīng)營(yíng)憑證，嚴(yán)禁出租、出借，轉(zhuǎn)借證照和使用他人證照經(jīng)營(yíng)的行為均違反相關(guān)法律法規(guī)。所謂“聯(lián)營(yíng)”合同在法律上屬于以合法形式掩蓋非法目的的行為，一旦被查處，證照持有者（房東）和實(shí)際經(jīng)營(yíng)者（主理人）均須承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，面臨罰款、吊銷證照等行政處罰，且因合同內(nèi)容違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該“聯(lián)營(yíng)”合同本身亦屬無效。

建議

熱食退場(chǎng)冷食留步 引導(dǎo)商戶向“雙低”業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型

廣州市政協(xié)委員譚國(guó)戩表示，住宅禁餐飲、娛樂、洗浴等行業(yè)，在廣州并非新規(guī)，只是在實(shí)際執(zhí)行層面，六運(yùn)小區(qū)多年以來存在大量證照獲批或續(xù)期的現(xiàn)象，形成了“樓上有住家、樓下有餐廳”的既成局面。如今政策執(zhí)行力度明顯加碼，對(duì)長(zhǎng)期依賴餐飲經(jīng)營(yíng)的商戶而言，無疑是一次嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。

■大量年輕人來六運(yùn)小區(qū)消費(fèi)、打卡。

在這一背景下，政府執(zhí)法與商戶生計(jì)之間的矛盾難以回避。應(yīng)遵循的核心原則是：以法治為底線，以民生為關(guān)切。

譚國(guó)戩認(rèn)為，《意見》明確，住宅內(nèi)不得從事餐飲、娛樂等“容易污染環(huán)境、擾民以及涉及人民生命財(cái)產(chǎn)安全的行業(yè)”，這一定義聚焦于“高擾民、高污染、高風(fēng)險(xiǎn)”業(yè)態(tài)，而非否定住宅底層商業(yè)化的全部可能性。同時(shí)，電子商務(wù)、咨詢策劃、工業(yè)設(shè)計(jì)、股權(quán)投資等無污染、無安全隱患行業(yè)仍可依法取得場(chǎng)地使用證明。這就為引導(dǎo)商戶向低擾民、低污染的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型提供了政策基礎(chǔ)，而非要求所有商戶一律清退。

譚國(guó)戩表示，從實(shí)際動(dòng)作來看，影響較大的主要是熱食類餐飲和酒吧等夜間場(chǎng)所，而咖啡店、甜品店等冷食業(yè)態(tài)受影響相對(duì)較小，街道在引進(jìn)新業(yè)態(tài)時(shí)會(huì)優(yōu)先選擇無污染、無噪音的行業(yè)。這種差異化的分類施策，實(shí)質(zhì)上就是一種以時(shí)間換空間的柔性過渡安排——熱食證到期后相關(guān)商戶自然退出，而非強(qiáng)制提前關(guān)停，商戶有較長(zhǎng)的緩沖期規(guī)劃轉(zhuǎn)型或另尋鋪位。

■采寫：新快報(bào)記者 林鋼威 陳潔

■攝影：新快報(bào)記者 陳潔