持續(xù)的經(jīng)營虧損和物業(yè)租賃糾紛，成為中央商場關(guān)閉徐州店的主要因素

投資時(shí)間網(wǎng)、標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員 習(xí)羽

南京中央商場(集團(tuán))股份有限公司（下稱中央商場，600280.SH）發(fā)布公告稱，對控股子公司徐州中央百貨大樓股份有限公司（下稱徐州店）啟動暫停營業(yè)計(jì)劃。

公告顯示，徐州店于2019年12月開業(yè)，自投入運(yùn)營起業(yè)績便不及預(yù)期。盡管后續(xù)實(shí)施了多次經(jīng)營調(diào)整，但其基本面始終未能扭轉(zhuǎn)。持續(xù)虧損及與物業(yè)方的租賃糾紛，是此次關(guān)閉徐州店的核心原因。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，該門店的經(jīng)營狀況已陷入“增收難抵虧”的循環(huán)。

中央商場關(guān)于控股子公司門店暫停營業(yè)的公告

資料來源：公司公告

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月30日，徐州店?duì)I業(yè)收入為4052.84萬元，凈虧損達(dá)2727.5萬元；2022年至2024年期間，其營業(yè)收入在中央商場合并報(bào)表中的占比分別為2.56%、2.35%和2.33%，貢獻(xiàn)度一直不高且有所下降，而同期累計(jì)虧損金額達(dá)6660.93萬元。

另一方面，租賃合同糾紛的集中爆發(fā)，進(jìn)一步加速了中央商場閉店決策的落地。2023年6月，上海軒博泓大文化傳播有限公司（下稱上海軒博泓）與徐州店簽訂影院相關(guān)租賃合同，后經(jīng)徐州店、上海軒博泓、徐州旭來文化傳播有限公司（下稱徐州旭來）三方協(xié)議約定，徐州旭來承接該合同的全部權(quán)利義務(wù)。后續(xù)徐州旭來為經(jīng)營影院辦理消防、施工許可證時(shí)，發(fā)現(xiàn)徐州店提供的圖紙不符合消防要求，無法正常經(jīng)營，遂于2024年提起訴訟。

2024年7月，中央商場披露徐州店與徐州旭來的房屋租賃合同糾紛，涉案金額約879.77萬元，卻未及時(shí)披露后續(xù)進(jìn)展。2025年10月30日，公司補(bǔ)發(fā)公告，完整披露該案一審、上訴、二審調(diào)解至10月24日達(dá)成調(diào)解的全過程。因重大訴訟信披不及時(shí)、會計(jì)處理違規(guī)致半年報(bào)信息不準(zhǔn)確，公司及相關(guān)責(zé)任人被監(jiān)管部門出具警示函，違規(guī)記錄納入證券期貨市場誠信檔案。

此外，2025年9月，中央商場因徐州店經(jīng)營場地的另一宗租賃合同糾紛，被徐州和瑞華物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司提起仲裁，涉案金額達(dá)5199.5萬元。根據(jù)仲裁申請，公司承租該物業(yè)期間存在未按約定支付租金、拖欠既往款項(xiàng)及部分收益分成等違約行為，由此觸發(fā)合同中租金優(yōu)惠取消條款，導(dǎo)致欠付租金總額進(jìn)一步上升。上述租賃糾紛不僅給公司帶來直接的現(xiàn)金流壓力，更使徐州店運(yùn)營深陷法律風(fēng)險(xiǎn)，正常經(jīng)營難以維持。

徐州店遭遇困境有其自身經(jīng)營問題的影響，同時(shí)也揭示了傳統(tǒng)百貨行業(yè)的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年限額以上百貨店零售額同比下降2.4%，在各零售業(yè)態(tài)中降幅較為顯著。分析認(rèn)為，傳統(tǒng)百貨長期依賴的“聯(lián)營為主、租賃為輔”模式，使得企業(yè)缺乏商品定價(jià)權(quán)和供應(yīng)鏈掌控力，在購物中心“一站式體驗(yàn)”和電商“便捷化價(jià)格”的雙重沖擊下日益被動。

從中央商場的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，盡管聯(lián)營銷售在其百貨零售收入中占據(jù)主導(dǎo)地位，但公司百貨零售板塊的營收持續(xù)低迷，增長動力已顯著不足，難以推動業(yè)績提升。自營業(yè)務(wù)收入占比在近年來雖保持穩(wěn)定，但尚未形成規(guī)模優(yōu)勢。

這種“聯(lián)營主導(dǎo)、自營偏弱”的業(yè)務(wù)格局，使得公司缺乏商品定價(jià)權(quán)和供應(yīng)鏈掌控力，難以根據(jù)消費(fèi)趨勢精準(zhǔn)調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，在面對新興消費(fèi)需求時(shí)反應(yīng)遲緩，經(jīng)營靈活性受到限制。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年中央商場持續(xù)虧損，三年歸母凈利潤分別為-5345萬元、-1.53億元、-1.48億元。2025年前三季度，公司營收同比下滑9.63%，其中百貨零售、商業(yè)地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入分別同比下滑6.16%、31.91%及6%。同期歸母凈利潤為-5353.79萬元，虧損較上年同期擴(kuò)大108.99%。

中央商場2025年前三季度業(yè)務(wù)經(jīng)營情況（萬元）

數(shù)據(jù)來源：公司公告

內(nèi)外承壓之下，轉(zhuǎn)機(jī)在哪里？近日，商務(wù)部等多部門協(xié)同發(fā)力，通過推動零售業(yè)創(chuàng)新升級與“人工智能+消費(fèi)”試點(diǎn)，為市場注入確定性預(yù)期。受此驅(qū)動，近期零售板塊信心大振，整體走強(qiáng)，中央商場更是應(yīng)聲而漲，實(shí)現(xiàn)兩連板。

業(yè)內(nèi)人士分析，政策紅利雖能在短期內(nèi)提振市場信心，但企業(yè)股價(jià)的長期走勢，最終仍需依托業(yè)績基本面的改善來支撐。中央商場該如何破局？

投時(shí)關(guān)鍵詞：中央商場（600280.SH）