苗野｜發(fā)自上海

在上海城市更新的版圖上，一條“隱秘戰(zhàn)線”正悄然提速。

近期，上海市規(guī)劃和自然資源局在一周內(nèi)密集公示了8宗城中村改造地塊的協(xié)議出讓信息。從青浦華新鎮(zhèn)到松江泗涇，從浦東新區(qū)到寶山、奉賢，總用地面積超14公頃。

這一系列動作并非孤立事件，而是上海全面推進(jìn)城市更新的縮影。

從今年年初新場鎮(zhèn)“城中村”改造項目的快速推進(jìn)，到十月集中推介59個城中村改造項目，再到年末協(xié)議出讓地塊的密集公示，上海的城市更新正在按下“加速鍵”。

不同于公開招拍掛的競價機(jī)制，這種不公開競價的土地出讓方式正成為上海加速城市更新的重要引擎，其規(guī)模與速度都遠(yuǎn)超業(yè)界想象。

與此同時，一批實力雄厚的開發(fā)商正通過股權(quán)收購方式深度參與其中，有人悄然囤積籌碼，有人正在接管未來。

市場人士認(rèn)為，上海舊改地塊采取協(xié)議出讓，主要與其項目復(fù)雜度高，需要國企主導(dǎo)的特點有關(guān)。協(xié)議出讓能確保政府的整體規(guī)劃意圖得到貫徹，避免因追求土地溢價而犧牲公共利益，同時也解決了舊改的資金難題。

一周8宗地塊協(xié)議出讓

2宗成交，6宗上架，上海城中村改造開啟年末沖刺。

12月5日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布5宗土地協(xié)議出讓公示，總面積10.48公頃，總建筑面積約18萬平方米，均屬“城中村”改造項目，涵蓋寶山、奉賢及浦東新區(qū)多個區(qū)域。

緊隨其后，另有2宗協(xié)議出讓的城中村改造地塊完成交易并公示結(jié)果。

上海泗涇城市更新建設(shè)有限公司以總價6.2億元拿下松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元03-05號地塊，樓面價約25027元/平方米。

中交新鳳溪（上海）城市建設(shè)發(fā)展有限公司以總價7.28億元拿下青浦區(qū)華新鎮(zhèn)QPS6-0201單元29-06地塊，樓面價約19544元/平方米。

一周后的12月10日，上海市規(guī)劃和自然資源局又發(fā)布了閔行區(qū)MHP0-1322單元05-02地塊的協(xié)議出讓公告，這是召稼樓古鎮(zhèn)整體改造規(guī)劃中的一部分。

這一系列密集動作，讓協(xié)議出讓成為年末上海土地市場的焦點。

好地研究院院長方曉泉表示，從今年上海土地市場整體情況來看，與城市更新相關(guān)的協(xié)議出讓地塊的出讓金規(guī)模已開始超過招拍掛程序出讓的地塊規(guī)模，這將成為未來幾年市場發(fā)展的趨勢。

今年5月31日，上海徐匯區(qū)東安新村舊改地塊完成最后一次協(xié)議出讓。三宗地塊總成交價達(dá)523.03億元，創(chuàng)下全國土地出讓總價新紀(jì)錄，也成為協(xié)議出讓模式的經(jīng)典案例。

截至2025年6月25日，上海年內(nèi)通過協(xié)議出讓的地塊約26幅，總金額接近900億元。同期五個批次集中土拍出讓地塊僅為19幅，土拍總價約634億元。

這意味著協(xié)議出讓已成為上海宅地供應(yīng)的“隱形霸主”。

這些通過協(xié)議出讓的地塊大多位于炙手可熱的核心區(qū)域。徐匯濱江后排的東安舊改地塊、浦東世博后灘濱江地塊、楊浦新江灣的低密宅地，每一塊都堪稱城市黃金地段的稀缺資源。

縱觀上海舊改協(xié)議出讓加速背后，一個“政府定規(guī)劃-國企拿地-房企操盤”的高效閉環(huán)正日益成熟，這個模式的核心是“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開發(fā)”的三步走策略。

隱秘巨頭與“接盤者”聯(lián)盟

在這場城市更新加速賽中，上海地產(chǎn)集團(tuán)已成為不可忽視的“存量地主”。

這家由上海市國資委全資控股的企業(yè)，在過去十年中承擔(dān)了全市約60%的舊改任務(wù)。

進(jìn)入2025年，上海地產(chǎn)集團(tuán)的拿地動作尤為引人注目。僅上半年就以協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，總金額超800億元。

這些地塊幾乎全部位于上海核心地段，包括徐匯、黃浦、楊浦等區(qū)域。

這種“地主”角色并非簡單的土地囤積，其拿地后通常會通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，引入央企、國企或頭部民營房企共同開發(fā)。

2025年9月初，中海、招商蛇口與中旅投資組成聯(lián)合體，以154.78億元的交易對價拿下徐匯東安舊改項目中兩宗地塊90%的股權(quán)。這兩宗地塊的原協(xié)議出讓價高達(dá)439.5億元，曾一舉刷新全國涉宅用地出讓總價紀(jì)錄。

20天后，中華企業(yè)聯(lián)手宸嘉發(fā)展，以29.87億元競得東安舊改項目最后一宗涉宅地塊127b-23地塊。至此，這個總出讓金額突破523億元的“地王”全部名花有主，進(jìn)入實質(zhì)開發(fā)階段。

從過去的“獨自開發(fā)”轉(zhuǎn)向“聯(lián)合接盤”，這也成為實力房企參與上海城市更新的新路徑。

對于中海、招商蛇口這些“接盤者”而言，以遠(yuǎn)低于公開市場的價格獲得核心地段土地，意味著更大的利潤空間和更強(qiáng)的市場競爭力。

除了上海地產(chǎn)集團(tuán)這樣的市級平臺外，多元市場主體正積極參與到上海城中村改造中。

來自廣州的央企中交城投，自2022年投資336億元成為上海青浦鳳溪“城中村”改造項目的建設(shè)方，開發(fā)周期長達(dá)12年。

今年12月，其又以7.28億元通過協(xié)議出讓獲得鳳溪項目中的一幅地塊，折合樓面價1.95萬元/平方米。

不過，中交城投卡在了鳳溪城中村項目中交·鳳啟虹橋的住宅銷售上，前四批次去化率僅有51.85%。今年10月五批次推盤因認(rèn)購人數(shù)少而取消搖號，近兩個月僅成交11套。

民營企業(yè)同樣不甘落后。瑞安房地產(chǎn)主導(dǎo)的閔行區(qū)召稼樓古鎮(zhèn)更新項目，總建筑規(guī)模約42萬平方米，涵蓋住宅、商辦及公共服務(wù)設(shè)施。近期，該項目首幅住宅地塊已進(jìn)入?yún)f(xié)議出讓程序。

“協(xié)議出讓方式在保障舊改復(fù)雜任務(wù)推進(jìn)的同時，也在重塑房企競爭格局?！蹦撤科髢?nèi)部人士認(rèn)為，具備信用、資金和政企合作能力的央企國企，成為了核心區(qū)稀缺資源的持有者和分配者。民企參與門檻極高，只有在特定領(lǐng)域具備不可替代優(yōu)勢的民企，才可能通過聯(lián)合開發(fā)模式在舊改市場中找到位置。

上海市房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人提到，上海一直積極引導(dǎo)市場主體和社會資金參與城中村改造，不斷拓寬企業(yè)參與路徑。對于合作改造項目，市場主體可直接與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作；對于儲備改造項目，市場主體可在土地市場進(jìn)行經(jīng)營性地塊摘牌；對于委托改造項目，市場主體可通過與實施主體合作參與開發(fā)建設(shè)。

隨著上海城市更新進(jìn)入攻堅期，協(xié)議出讓的加速趨勢或?qū)⒊掷m(xù)。