“以存量控增量”，我國土地供應(yīng)出現(xiàn)了新邏輯。

近日，自然資源部、國家林草局兩部門聯(lián)合下發(fā)通知，提出要進(jìn)一步做好自然資源要素保障。其中最受市場(chǎng)關(guān)注的兩點(diǎn)，一是新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤，二是新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

上述土地供應(yīng)新邏輯，一度出現(xiàn)“不給房地產(chǎn)項(xiàng)目批地了”等誤讀。對(duì)此自然資源部官方解讀稱，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地節(jié)奏和時(shí)序。

目前，各地經(jīng)過前期整理，國有建設(shè)用地儲(chǔ)備量充足，完全能滿足正常開發(fā)需求，招拍掛供地節(jié)奏不會(huì)變，和新房、二手房市場(chǎng)走勢(shì)也沒直接關(guān)聯(lián)。不過，各地新增建設(shè)用地與盤活存量掛鉤，將推動(dòng)城市發(fā)展從依賴新增土地向盤活存量空間轉(zhuǎn)型。

在3月16日自然資源部舉行的例行新聞發(fā)布會(huì)上，自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長(zhǎng)孔維東作出明確回應(yīng)：“文件提出新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，并不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地?！?/p>

孔維東介紹，土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，立足房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，文件明確的是要重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質(zhì)。比如，近期一些城市將存量閑置土地打造成配套成熟、宜居宜業(yè)的優(yōu)質(zhì)地塊，成為土地市場(chǎng)上的“香餑餑”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析，市場(chǎng)之所以產(chǎn)生“停止供地”的誤讀，主要混淆了“新增建設(shè)用地”與“房地產(chǎn)開發(fā)用地”兩個(gè)概念。實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大多數(shù)來源于存量建設(shè)用地（如舊城改造、低效用地再開發(fā)）以及規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)通過招拍掛出讓的土地。這些土地不屬于新增建設(shè)用地范疇。即便可能確實(shí)存在部分通過新增建設(shè)用地（農(nóng)轉(zhuǎn)非）來實(shí)現(xiàn)供地，其比例也是非常少的。

孔維東指出，當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。自然資源部認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央作出的這一重要論斷，按照今年政府工作報(bào)告的“做優(yōu)增量、盤活存量”要求，以統(tǒng)籌存量和增量建設(shè)用地，作為推動(dòng)城市更新、內(nèi)涵式發(fā)展的重要抓手，作為促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，更好打造高品質(zhì)人居環(huán)境，增進(jìn)民生福祉。

綜合來看，此次自然資源部發(fā)布的政策，絕非“最嚴(yán)限拿地令”，更不是“房企不能拿地”的信號(hào)，而是我國土地供應(yīng)邏輯的一次重大優(yōu)化，是房地產(chǎn)行業(yè)從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”轉(zhuǎn)型的必然要求。

政策的核心目的，是將稀缺的土地資源投向更具社會(huì)效益的領(lǐng)域，優(yōu)化房地產(chǎn)供求關(guān)系，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，與“好房子”的建設(shè)導(dǎo)向高度契合。

對(duì)房企而言，此次政策并非“利空”，而是轉(zhuǎn)型的“契機(jī)”——未來，房企需摒棄“高周轉(zhuǎn)、輕品質(zhì)”的舊思維，減少對(duì)新增建設(shè)用地的依賴，聚焦存量土地盤活、城市更新、舊改等領(lǐng)域，提升存量資產(chǎn)運(yùn)營能力；對(duì)購房者而言，政策優(yōu)化將推動(dòng)房企更加注重產(chǎn)品品質(zhì)，聚焦“好房子”建設(shè)，未來可選擇的優(yōu)質(zhì)房源將更加豐富；對(duì)行業(yè)而言，政策將加速淘汰實(shí)力薄弱、轉(zhuǎn)型滯后的中小房企，推動(dòng)行業(yè)集中度提升，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

謠言止于理性，解讀貴在專業(yè)?！白顕?yán)限拿地令”的誤讀，本質(zhì)上是對(duì)土地供應(yīng)邏輯和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的認(rèn)知偏差。隨著政策的逐步落地，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步擺脫粗放擴(kuò)張的模式，進(jìn)入存量提質(zhì)、品質(zhì)優(yōu)先的新階段，而這，正是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。

房觀察觀點(diǎn)：

招拍掛供給量影響有限

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，政策明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，側(cè)重盤活存量，直接關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極影響，政策落地將推動(dòng)房地產(chǎn)向存量提質(zhì)、服務(wù)民生的方向側(cè)重，影響深遠(yuǎn)。新規(guī)落地，對(duì)房地產(chǎn)有哪些影響？

短期存量盤活力度將加大，收回收購存量土地、土地調(diào)規(guī)等節(jié)奏有望加快。本次政策進(jìn)一步強(qiáng)化新增建設(shè)用地與存量用地盤活規(guī)模掛鉤，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，意味著未來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過新增建設(shè)用地方式供給將受到嚴(yán)格限制，更多或?qū)⑼ㄟ^盤活現(xiàn)有存量土地的方式獲取開發(fā)資源（當(dāng)前已有不少城市通過這種方式供應(yīng)房地產(chǎn)用地），政策導(dǎo)向是推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展，避免“攤大餅”。

近兩年，多地通過專項(xiàng)債收購存量閑置土地、“收-調(diào)-供”、換地等方式盤活存量土地，但整體節(jié)奏較為緩慢。根據(jù)發(fā)布會(huì)披露數(shù)據(jù)，2025年自然資源部配合財(cái)政部，指導(dǎo)各地發(fā)行地方政府專項(xiàng)債5400余億元主要用于收儲(chǔ)存量閑置土地。

中長(zhǎng)期城市更新力度將加大，企業(yè)應(yīng)積極參與城市更新等的前期工作，獲取優(yōu)質(zhì)資源。本次政策落地對(duì)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均提出了更高要求，未來房地產(chǎn)開發(fā)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業(yè)應(yīng)積極參與前期更新、存量盤活等進(jìn)程中，更大力度獲取區(qū)位優(yōu)越、配套完善區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源機(jī)會(huì)。

改善市場(chǎng)供求關(guān)系，推動(dòng)去庫存，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)形成重要支撐。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2026年2月，全國商品住宅待售面積（已竣工未售）4.4億平米，出清周期超20個(gè)月；根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城商品住宅可售面積出清周期超20個(gè)月，考慮已開工未拿證、未開工土地規(guī)模，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)新房庫存量依然較大。本次政策與“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的思路整體一致，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)（不是限制招拍掛市場(chǎng)供地）將從源頭上減少土地供給，疊加盤活存量土地的節(jié)奏將加快，均有利于去庫存，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，助力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。