12月16日，坐了幾次冷板凳的張郭莊6028地塊，終于賣(mài)出去了，買(mǎi)家既在意料之中，又在意料之外——

中建方程、中建智地組成聯(lián)合體，以底價(jià)13.54億元摘得。

中建智地是老熟人，至于中建方程，如果只關(guān)注土拍，這是張生面孔。

中建方程組建于2014年，前身是中建建筑事業(yè)部，是中建直屬的二級(jí)子公司，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，它與八大局平級(jí)。

在業(yè)務(wù)方面，中建方程不是專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商，更多是參與城市更新、棚改拆遷與綜合開(kāi)發(fā)。

為什么說(shuō)在意料之中？

早前，市場(chǎng)就普遍猜測(cè)，這塊地最終將由中建方程兜底。

因?yàn)?，張郭莊地塊的前期開(kāi)發(fā)實(shí)施，以及市政交通基礎(chǔ)設(shè)施，就是由中建方程子的公司負(fù)責(zé)的。

今年7月，中建方程在延慶新城以5.6億元拿地，開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，叫中建臻源府。

當(dāng)時(shí)，它也是延慶新城地塊的一級(jí)土地整理者。

一級(jí)土地整理者，熟知地塊情況，后續(xù)有新動(dòng)向、新調(diào)整，也是第一個(gè)拿到消息的人，優(yōu)勢(shì)明顯。

中建臻源府從拿地到開(kāi)盤(pán)，中間只隔了不到兩個(gè)月，9月開(kāi)盤(pán)截至目前，去化率接近80%，總成交金額接近10億元，地價(jià)覆蓋率超過(guò)180%。

也就是說(shuō)，不僅快速收回了拿地成本，還大有賺頭。

先例在前，中建方程兜底張郭莊，并不意外。

意外的是，這次中建方程還拉來(lái)了中建智地。

一方面，中建系地產(chǎn)平臺(tái)，幾乎不會(huì)聯(lián)手拿地，它們更多是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

這次合作，是破天荒的。

另一方面，這幾年中建智地在北京目標(biāo)明確，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，大多是建立在熱門(mén)地塊之上。

比如，前段時(shí)間才和越秀“鬧矛盾”的黃杉木店，也是北京年內(nèi)唯一一宗總價(jià)超百億元地塊，還有喊價(jià)339輪的朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊等等。

突然轉(zhuǎn)向豐臺(tái)，讓部分人覺(jué)得摸不著頭腦。

關(guān)鍵，這塊地，確實(shí)和之前中建智地中意的那些地塊，區(qū)別太大。

城市界面一般、安置房多、形態(tài)不規(guī)則、體量偏小，后面大概率只能做初、中端剛需改善類(lèi)產(chǎn)品。

位置雖然在豐臺(tái)，但屬于豐臺(tái)區(qū)的邊緣，在一些人的認(rèn)知里，要和遠(yuǎn)郊的房山坐一桌。

再加上這兩年，豐臺(tái)樓市是什么情況，大家懂的都懂。

2024年9月，張郭莊6028地塊就出現(xiàn)在了土拍名單中。

但因?yàn)槔壛艘粔K商業(yè)金融用地（6029商業(yè)金融地塊），可能是被嫌棄包袱太重，結(jié)局無(wú)人問(wèn)津。

2025年4月，6028地塊甩掉包袱，單獨(dú)出場(chǎng)，可最終還是做了冷板凳。

兩次冷場(chǎng)，足以證明，它并不是一塊香餑餑。

當(dāng)然，張郭莊6028地塊也不是一無(wú)是處，它最大的優(yōu)勢(shì)就是——

便宜。

底價(jià)出拍后，地塊樓面價(jià)來(lái)到了2.84萬(wàn)元/平米。

對(duì)比周邊項(xiàng)目，2021年拿地熙悅晴翠，樓面價(jià)約4.66萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)最高賣(mài)到過(guò)6.6萬(wàn)元/㎡，目前，網(wǎng)簽價(jià)維持在4.5萬(wàn)元/㎡左右。

中海永定玖里，樓面價(jià)3.15萬(wàn)元/平米，目前成交均價(jià)約4.91萬(wàn)元/平米。

也就是說(shuō)，賬算細(xì)一些，張郭莊6028地塊是有操作空間的。

后續(xù)，張郭莊6028地塊，可能會(huì)有“雙地鐵”概念，臨近的14號(hào)線將和1號(hào)線支線，形成雙軌。

1號(hào)線支線有一定的含金量，串聯(lián)中關(guān)村豐臺(tái)園、新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)，以及長(zhǎng)安街沿線核心商圈 。

這兩年京西，也出過(guò)靠地鐵爆火的樓盤(pán)，像長(zhǎng)安華曦府，千人搖號(hào)，2.5 小時(shí)內(nèi)所有房源售罄。

或許，這也帶來(lái)了一些可借鑒的地方。

總之，張郭莊6028地塊，更像是一張便宜的彩票。

對(duì)于中建智地而言，它從未在豐臺(tái)開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目，重點(diǎn)耕耘的朝陽(yáng)、昌平，近年熱點(diǎn)地塊也比較少了，想繼續(xù)拓展在京市場(chǎng)，豐臺(tái)不失為一個(gè)選擇。

與中建方程合作拿地，相當(dāng)于用較低的成本，在豐臺(tái)拿到了一張入場(chǎng)門(mén)票。

而中建方程常年干一級(jí)土地整理的工作，消息靈通，后續(xù)豐臺(tái)有優(yōu)質(zhì)地塊資源競(jìng)爭(zhēng)，說(shuō)不定也能拉中建智地一把。

對(duì)于中建方程而言，目前其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在北京遠(yuǎn)郊，在豐臺(tái)拿地干項(xiàng)目，是進(jìn)入主城的重要跳板。

中建方程現(xiàn)任董事長(zhǎng)叫周宇騉，中建系老將，從中建一局分公司的一位普通工長(zhǎng)，一路干到現(xiàn)在的位置。

在北京，他是有野心的。

今年，周宇騉剛從中海地產(chǎn)挖來(lái)一員大將——原中海地產(chǎn)北方大區(qū)高級(jí)副總經(jīng)理刁鵬。

據(jù)說(shuō)，不僅是刁鵬，周宇騉直接把他那一條線上的人，都挖來(lái)了。

在中海時(shí)，刁鵬主要分管營(yíng)銷(xiāo)工作。

來(lái)到中建方程，他被任命為房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)，與中建方程北京公司楊洪祿組成班子。楊洪祿也是中建系老人，從基層摸爬滾打，最終身居高位。在內(nèi)部會(huì)議上，楊洪祿曾直接喊話：

要做大做強(qiáng)北京市場(chǎng)。

如今，張郭莊6028地塊，就是重要一步。

至于這張便宜的彩票，最終是成功兌現(xiàn)野心，還是變成一張廢紙揉進(jìn)垃圾堆，也許不久后就能見(jiàn)分曉。