在南京，不少小區(qū)因公共收益歸誰、怎么用而產(chǎn)生矛盾。

隨著相關(guān)法律法規(guī)的完善、業(yè)主們權(quán)益意識的提升，越來越多的小區(qū)，向物業(yè)公司追討公共收益。

最近，南京就有兩個成功案例：

江寧麒麟的華匯康城，業(yè)委會起訴前物業(yè)金百豐物業(yè)并勝訴，法院判令金百豐物業(yè)返還小區(qū)公共收益約513萬；

河西的蘇寧睿城，經(jīng)過兩屆業(yè)委會的努力，也成功向前物業(yè)蓮花物業(yè)追討公共收益超205萬。

這些小區(qū)發(fā)生了什么？跟著銳評君往下看。

01

先看12月15日拿到勝訴判決書（終審）的華匯康城。

華匯康城位于江寧麒麟，周邊有星河鐘山盛世、紫麒府、東方紅郡等住區(qū)，距離即將開業(yè)的麒麟寶龍廣場也不遠。

小區(qū)住宅總建面超23萬方，由多層和小高層組成，主力戶型80-150㎡，總戶數(shù)超2100戶。由于環(huán)繞牛頭山而建，當(dāng)年“我家院里有座山”的廣告語一度很出圈。

公開信息顯示，華匯康城首批次房源于2006年交付。2015年4月1日至2023年7月28日期間，由金百豐物業(yè)提供日常服務(wù)。

而金百豐物業(yè)，正是華匯康城業(yè)委會及業(yè)主們追討公共收益的“主角”。

事情的來龍去脈，銳評君順著時間線進行了簡要梳理。

2023年1月中旬，華匯康城業(yè)委會向金百豐物業(yè)發(fā)函，告知物業(yè)服務(wù)合同到期后將不再續(xù)簽，并于1月底首次向金百豐物業(yè)催要2022年的公共收益。

2023年2月，華匯康城業(yè)委會又分兩次發(fā)函給金百豐物業(yè)，催要公共收益，但并未得到回應(yīng)。

2024年3月，華匯康城業(yè)委會將金百豐物業(yè)告上法庭，隨后的三個月，進行了兩次財產(chǎn)保全申請。

2025年3月，小區(qū)追討公共收益第一次開庭。

7月出爐的判決書顯示：

2015年至2023年服務(wù)華匯康城期間，金百豐物業(yè)通過小區(qū)停車費、電梯廣告費等，獲得公共收益超880萬，但金百豐物業(yè)僅于2022年向小區(qū)業(yè)委會及業(yè)主支付15.3萬。

由于金百豐物業(yè)未能建立起完善的財務(wù)管理制度，扣除相關(guān)合理成本后，判令金百豐物業(yè)返還業(yè)主共有的公共收益5129214.41元。

注意，法院在判決書里明確提及：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

隨后，金百豐物業(yè)以2019年之前的公共收益已超過訴訟時效等為由，提起上訴。

12月15日，二審判決（終審判決）結(jié)果出爐，華匯康城業(yè)委會勝訴，南京金百豐物業(yè)須向華匯康城業(yè)委會及業(yè)主，支付公共收益5129214.41元及逾期支付利息。

收到判決書，華匯康城的業(yè)主們格外開心，有業(yè)主表示：“這是業(yè)主們共同維權(quán)的重要成果，有力維護了全體業(yè)主對小區(qū)公共收益的合法所有權(quán)。”

02

無獨有偶，今年10月底，蘇寧睿城也收到了追討小區(qū)公共收益訴訟的勝訴判決書。

蘇寧睿城位于寸土寸金的河西，近建鄴萬達、鼓樓創(chuàng)新廣場、地鐵2號線集慶門大街站、東原印長江、星雨華府等配套、住區(qū)。

小區(qū)建筑面積約40萬方，其中高層住宅超29萬方、共2166戶，最早一批房源大約在2012年交付。

2012年7月起，蓮花物業(yè)為蘇寧睿城提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)停車費、電梯廣告費等，一直由蓮花物業(yè)收取。

2023年上半年，蘇寧睿城業(yè)委會召開業(yè)主大會，經(jīng)業(yè)主們表決，決定解聘蓮花物業(yè)。2023年底，上海永升物業(yè)進駐蘇寧睿城，并服務(wù)至今。

那么，蘇寧睿城與蓮花物業(yè)之間，關(guān)于公共收益的糾紛，又是什么情況？

據(jù)蘇寧睿城業(yè)委會公號發(fā)布的相關(guān)公示，2013年至2023年底服務(wù)小區(qū)期間，蓮花物業(yè)從未向小區(qū)業(yè)委會及業(yè)主支付公共收益。

于是，業(yè)委會將蓮花物業(yè)南京分公司及蓮花物業(yè)總部都告上法院，訴請蓮花物業(yè)向業(yè)主們支付公共收益約341萬。

今年6月，蘇寧睿城與蓮花物業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案正式開庭。

據(jù)法院多方調(diào)查，酌定2013年至2023年底，蘇寧睿城產(chǎn)生的公共收益約293萬元，扣除相關(guān)經(jīng)營支出成本及補貼物業(yè)服務(wù)費用的30%后，業(yè)主們應(yīng)得公共收益約205萬。

10月底，判決結(jié)果正式出爐，蓮花物業(yè)須向蘇寧睿城業(yè)主支付公共收益2052610.50元及利息。

注意了，判決的第二條強調(diào)：若蓮花物業(yè)南京分公司的財產(chǎn)不足以履行相關(guān)債務(wù)，則由蓮花物業(yè)總部承擔(dān)補充清償責(zé)任。

顯然，這一案例的特別之處在于，法院就物業(yè)公司總部及分支機構(gòu)的責(zé)任問題，進行了明確界定。

簡單來說，欠蘇寧睿城業(yè)主的公共收益，若蓮花物業(yè)南京分公司無力支付，蓮花物業(yè)母公司必須得清償。這極大程度提振了業(yè)主們的信心，也為類似案例提供典范。

03

根據(jù)《民法典》第二百八十二條的規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

公共收益即取自該規(guī)定中的“收入”，通常包括：

利用業(yè)主共有部分如樓道、電梯、屋面等公共區(qū)域產(chǎn)生的廣告費；

利用公共場地、公共道路產(chǎn)生的車輛停放場地使用費；

利用公共區(qū)域設(shè)立攤位產(chǎn)生的租金收益；

其他利用共有部分經(jīng)營產(chǎn)生的收益……

去年6月，最新版《南京市住宅物業(yè)管理條例》發(fā)布，明確了小區(qū)的公共收益屬于全體業(yè)主，并對公共收益的用途進行了明確規(guī)定。

得益于完善的法律法規(guī)，這些年業(yè)委會狀告物業(yè)公司，成功追討小區(qū)的公共收益，在南京已不是新鮮事兒。

比如：

2024年，江寧祿口的超級大盤翠屏城，因前物業(yè)公司萬園物業(yè)長期未公示、移交公共收益，業(yè)委會將其告上法院。

今年4月，一審判決萬園物業(yè)向翠屏城業(yè)委會支付公共收益7710389.54元及利息；11月的二審，法院駁回萬園物業(yè)的上訴，維持一審判決。

值得一提的是，收到討回的771萬公共收益，業(yè)委會決定將其中的50%以紅包形式按戶發(fā)放，平均每戶分到500多元。

2024年，六合雨荷苑的業(yè)委會將前物業(yè)榮盛物業(yè)告上法院，追索小區(qū)多年來的公共收益。最終，六合區(qū)人民法院判決榮盛物業(yè)返還小區(qū)多年的公共收益近140萬。

2023年，江寧天澤苑的業(yè)委會將前物業(yè)公司舒朗置業(yè)管理告上法院，要求返還2021-2022年的公共收益約56萬元，并勝訴。

相信大家已經(jīng)注意到，以上案例中，被告方均為已被小區(qū)解聘的物業(yè)公司。涉及的公共收益，時間跨度最久的達11年（蘇寧睿城）。

這意味著，完善的法律法規(guī)對業(yè)主們的權(quán)益進行了強化，越來越多的小區(qū)業(yè)主權(quán)利意識和組織能力開始覺醒與提升。

部分服務(wù)水平、服務(wù)機制落后的物企，逐漸被業(yè)主和市場淘汰。而他們欠下的“債”，并不會因為撤出小區(qū)就一筆勾銷。

銳評君認為，優(yōu)秀的物業(yè)公司與服務(wù)小區(qū)，應(yīng)該是雙向奔赴的關(guān)系。

對物企而言，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，應(yīng)將公共收益單獨列賬、定期公示作為硬性要求；

而廣大業(yè)主，享受服務(wù)的同時也要關(guān)注自身權(quán)益，遇到類似問題可通過法律途徑維護合法利益。