一、資訊見聞：

今天，萬科、保利等地產(chǎn)股大漲。萬科更是直接漲停，多只境內(nèi)債漲超30%，整個(gè)地產(chǎn)股沸騰了。

大A對(duì)市場(chǎng)前景非常敏感，體現(xiàn)了資本的預(yù)期。預(yù)計(jì)本月中下旬的會(huì)議，會(huì)有明年的針對(duì)性“定調(diào)”舉措。

二、論市場(chǎng)：

1天成交與602天煎熬：廈門二手房市場(chǎng)的速度與耐心之爭(zhēng)：

“翔安新圩的白鷺郡，掛牌1天就成交了，買家?guī)缀鯖]怎么猶豫?！?/p>

“而杏錦路的水晶地鐵公元，足足掛了602天，降價(jià)26.5萬才勉強(qiáng)出手。”

一個(gè)“秒光”，一個(gè)“冰封”。這不是偶然，而是當(dāng)下廈門二手房市場(chǎng)最真實(shí)的AB面。

市場(chǎng)全景：從單價(jià)9千到4萬5，每一檔都有真實(shí)需求

高端市場(chǎng)：核心地段價(jià)值仍受認(rèn)可

思明濱東的湖濱三里一區(qū)，110㎡三房以497萬成交，單價(jià)站上4.5萬/㎡。

思明檳榔的南湖花園，82.9㎡兩房成交單價(jià)也達(dá)到3.23萬/㎡。

剛需市場(chǎng)：門檻切實(shí)可見

同安城南的陽光美麗，98.32㎡三房，總價(jià)90萬，單價(jià)僅9154元/㎡。

集美杏北的杏北新城，110㎡三房，總價(jià)120萬出頭。

結(jié)論：市場(chǎng)不再有統(tǒng)一的“行情”，只有分層級(jí)的“市況”。你的預(yù)算，直接決定了你將面對(duì)怎樣的競(jìng)爭(zhēng)與選擇。

三大核心裂痕，照見市場(chǎng)真實(shí)生態(tài)

裂痕一：成交速度，天壤之別

最快1天：翔安白鷺郡，決策速度驚人。

最慢602天：集美杏錦路水晶地鐵公元，掛牌近兩年才得以售出。

解讀：價(jià)格一步到位、無明顯硬傷的房源，去化速度依然可以很快。而總價(jià)偏高、或存在諸如戶型、樓層、小區(qū)環(huán)境等明顯短板的房源，正在消耗巨大的時(shí)間成本。

裂痕二：砍價(jià)幅度，差異懸殊

小幅讓步：湖里東渡的溪頭村新莊園，僅調(diào)價(jià)2萬，比例為0.84%；

大幅回調(diào)：思明體育中心育秀里小區(qū)，降價(jià)60萬，幅度達(dá)25.53%；思明前埔南區(qū)文興東二里一套兩房，降價(jià)42萬，幅度22.34%。

解讀：定價(jià)合理的房源，博弈空間有限。而初始報(bào)價(jià)偏離市場(chǎng)認(rèn)知的房源，往往需要經(jīng)歷“擠泡沫”過程，才能觸及買家的心理價(jià)位。

裂痕三：同區(qū)不同命，產(chǎn)品力是分水嶺

同樣在“杏錦路”板塊：

國貿(mào)天悅二期一套127㎡三房，33天以318萬成交。

而水晶地鐵公元一套100㎡三房，卻苦等602天，以211.5萬成交。

解讀：在同一個(gè)板塊內(nèi)，品牌、房齡、小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)乃至戶型設(shè)計(jì)的差異，正在被市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)定價(jià)。泛泛的“地段論”已經(jīng)失效，“產(chǎn)品力”成為關(guān)鍵標(biāo)尺。

當(dāng)前，誰在買賣？

1. 追求效率的務(wù)實(shí)買家

他們目標(biāo)清晰，對(duì)高性價(jià)比的房源出手果斷，不消磨過多的時(shí)間。

代表成交：翔安白鷺郡（1天成交）、思明湖濱三里一區(qū)（4天成交）。

2. 價(jià)格驅(qū)動(dòng)的深度剛需

購房的總價(jià)成本擺在那邊。

代表成交：同安陽光美麗（90萬）、集美杏北新城（120萬）。

3. 決心置換或變現(xiàn)的賣家

為達(dá)成交易，對(duì)掛牌過久的房源愿意做出顯著價(jià)格讓步。

代表成交：思明建發(fā)花園（降價(jià)75.2萬）、思明南湖花園（降價(jià)71萬）。

給年底市場(chǎng)參與者的行動(dòng)參考：

對(duì)買家而言：

這是一個(gè)考驗(yàn)“眼光”和“決斷力”的時(shí)刻。

對(duì)賣家而言：

請(qǐng)徹底理解“定價(jià)即策略”。

最有效的定價(jià)依據(jù)，不是你當(dāng)年的買入價(jià)，也不是鄰居的掛價(jià)，而是一房一價(jià)，與當(dāng)下的市場(chǎng)需求相關(guān)聯(lián)。

后序：

對(duì)于真正的居住者而言，這未嘗不是一個(gè)能更理性決策的窗口期。

畢竟，只有當(dāng)潮水退去，我們才能安心地挑選那些真正堅(jiān)固而舒適的貝殼。