01

深圳樓市的重要拐點(diǎn)

對于深圳樓市而言，并非所有的利好都能被稱為“拐點(diǎn)”，但地鐵13號線的貫通絕對算一個(gè)。

根據(jù)官方最新披露的信息，13號線一期北段（高新北站—上屋站）將于年底貫通，疊加已投入運(yùn)營的一期南段（深圳灣口岸站—高新中站），13號線一期即將實(shí)現(xiàn)全線貫通。

與此同時(shí)，13號線二期北延全線（上屋站至李松蓢站）已完成熱滑試驗(yàn)，線路具備運(yùn)行條件，預(yù)計(jì)將于2026年正式通車。

這條線路一旦完全打通，南起深圳灣口岸，北至光明鳳凰城，從后海、科技園、留仙洞總部基地直達(dá)光明科學(xué)城，長期的物理阻隔將被徹底打破。

到2026年，一個(gè)覆蓋南山與光明的“30分鐘科創(chuàng)生活圈”將正式形成閉環(huán)。

我們將13號線視為深圳樓市的重要拐點(diǎn)，因?yàn)樗淖兊?，不只是通勤效率，而是整個(gè)城市內(nèi)部的資產(chǎn)定價(jià)邏輯。

首先是價(jià)格錨定錯(cuò)位：

長期以來，南山被視為深圳最穩(wěn)定、最確定的核心資產(chǎn)區(qū)，但這種確定性，也意味著極高的價(jià)格門檻。

當(dāng)前南山核心片區(qū)的住宅成交價(jià)，普遍是光明核心區(qū)的2-3倍，絕對差價(jià)在5萬–10萬元/㎡之間。

當(dāng)13號線把南山與光明拉進(jìn)同一條通勤軸線，這一價(jià)格錨，必然面臨重新校準(zhǔn)。

如2011年，龍華4號線全線貫通后，首次實(shí)現(xiàn)龍華與福田CBD的快速連接，龍華地鐵沿線核心區(qū)樓盤價(jià)格在幾年內(nèi)迅速翻倍；2016年，寶安11號線開通后，沿線資產(chǎn)價(jià)值快速重估，寶中也由此成為深圳新的價(jià)值高地，房價(jià)站穩(wěn)10萬+。

現(xiàn)在的13號線，正處在這一歷史節(jié)點(diǎn)上。

其次是資產(chǎn)配置錯(cuò)位：

大量家庭的財(cái)富，被鎖定在存量住宅中：樓齡偏老、戶型緊湊、社區(qū)功能缺失，卻背負(fù)著長期且沉重的按揭成本。

現(xiàn)實(shí)是，在南山原地改善的可行性不高，一套真正意義上的品質(zhì)大宅，往往意味著上千萬甚至更高的置換門檻，足以讓多數(shù)高凈值家庭止步。

而13號線，恰恰提供了一條資產(chǎn)輪動通道。

當(dāng)通勤時(shí)間被壓縮至可接受區(qū)間，南山家庭可以輕松置換光明新規(guī)住宅，并且存款變多了，房子變大了，生活質(zhì)量升級了。

13號線讓深圳樓市具備了在核心區(qū)與潛力區(qū)之間，大規(guī)模進(jìn)行理性遷移和資產(chǎn)再配置的基礎(chǔ)條件。

這才是它足以被稱為“拐點(diǎn)”的真正原因。

02

三大信號，重倉光明

光明的底氣，絕不僅僅是通勤，以下三大重磅信號，決定了這里的資產(chǎn)上限：

一、中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出建設(shè)“粵港澳大灣區(qū)國際科技創(chuàng)新中心”，這是通稿中僅點(diǎn)名的四個(gè)區(qū)域性任務(wù)之一。

這一表述，意味著中國正將科技創(chuàng)新推向全球競爭坐標(biāo)系。未來一個(gè)階段，資金、政策與制度資源將圍繞“科技—產(chǎn)業(yè)—人才”形成閉環(huán)。

光明科學(xué)城，正是深圳承接這一國家戰(zhàn)略的核心區(qū)與啟動區(qū)。

腦解析與腦模擬重大科技基礎(chǔ)設(shè)施

合成生物研究重大科技基礎(chǔ)設(shè)施啟動區(qū)

二、廣東“十五五”規(guī)劃提出，將深圳打造為“高新技術(shù)企業(yè)之都”。

為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，規(guī)劃中特別強(qiáng)調(diào)：要加強(qiáng)原始創(chuàng)新和關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)，并“充分發(fā)揮光明科學(xué)城、松山湖科學(xué)城、南沙科學(xué)城等重大載體作用”。

在這一邏輯下，深圳內(nèi)部的功能分工實(shí)際上已經(jīng)被清晰劃分：南山、福田更多承載成熟企業(yè)總部、資本集聚、國際交流與資源配置功能；而光明，則被賦予了源頭創(chuàng)新、中試驗(yàn)證以及高新技術(shù)企業(yè)規(guī)模化孵化的任務(wù)。

從全省視角看，光明是深圳最具“創(chuàng)新源頭屬性”的區(qū)域，也是最符合“高新技術(shù)企業(yè)之都”底層支撐邏輯的承載區(qū)。

中國散裂中子源

三、APEC會議將于2026年11月18日至19日在深圳舉行，給深圳帶來全球矚目的影響力。

《人民日報(bào)》頭版將深圳定義為“中國硅谷”“南方科技中心”。這并非簡單的國際會議輪辦，而是國家層面對“科技城市”的正式定位。

APEC意味著什么？是高規(guī)格國際政商資源，高密度技術(shù)、產(chǎn)業(yè)、資本交流，以及對城市基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)體系、治理能力的全面檢驗(yàn)。

而深圳要展示的“科技實(shí)力”，絕不僅是騰訊、華為的總部，而是一整條從基礎(chǔ)研究到產(chǎn)業(yè)化的創(chuàng)新鏈條。

在這個(gè)鏈條中，光明科學(xué)城是深圳可以拿到國際臺面上展示的“底層能力”。

當(dāng)科技成為一座城市最核心的生產(chǎn)力，它最終會如何重塑城市的居住結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)價(jià)值？

全球經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)給出了高度一致的答案。

在美國，房價(jià)最貴的20個(gè)城市中，有12個(gè)位于舊金山灣區(qū)或洛杉磯周邊，這里是硅谷所在地，其資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)超老錢云集的東海岸紐約周邊。

美國硅谷房價(jià)走勢

在韓國，三星電子不僅支撐了韓國經(jīng)濟(jì)，也重塑了區(qū)域價(jià)值。三星的核心研發(fā)與生產(chǎn)基地所在的京畿道水原市、龍仁市，過去五年房價(jià)漲幅分別高達(dá)25.5%和22.8%，遠(yuǎn)超首爾首都圈11.1%的平均水平。

國內(nèi)亦是如此。北京亦莊、西二旗，杭州未來科技城，最初都不是傳統(tǒng)意義上的城市核心，但隨著科技企業(yè)與研發(fā)人口的持續(xù)集聚，這些區(qū)域迅速完成能級躍遷，優(yōu)質(zhì)住宅價(jià)格的穩(wěn)定性和成長性，甚至跑贏了老城區(qū)。

這一邏輯，正在光明具象化。

隨著光明科學(xué)城建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，大科學(xué)裝置、科研機(jī)構(gòu)和高層次科研人才持續(xù)導(dǎo)入，區(qū)域人口結(jié)構(gòu)正發(fā)生深刻變化。13號線的貫通在即，則在空間層面完成了關(guān)鍵一擊。

在這一輪結(jié)構(gòu)性變化中，鳳凰城成為承接結(jié)果最集中的區(qū)域。

從供給端看，鳳凰城核心區(qū)已基本完成住宅用地出讓，在售項(xiàng)目接近清盤，短期內(nèi)幾乎不存在新增住宅供給。這意味著，鳳凰城正在從“開發(fā)階段”邁入“存量階段”，區(qū)域住宅的稀缺性和穩(wěn)定性極高。

需求端的市場表現(xiàn)，已經(jīng)給出了直接回應(yīng)。

2024年10月，深圳光明鳳凰城中建·觀玥首開，當(dāng)日即實(shí)現(xiàn)售罄，成為理性市場少見的日光項(xiàng)目；同年12月項(xiàng)目再次加推，上調(diào)價(jià)格約10%，仍保持高去化率。

2025年9月，項(xiàng)目迎來加推。在新房定價(jià)不減反增的背景下，實(shí)現(xiàn)超9成的去化率，是深圳“9.5新政”后首個(gè)熱銷盤。

2025年11月9日，作為鳳凰城核心區(qū)最后的供應(yīng)，中建·觀玥加推2棟，共192套80–106㎡新規(guī)三至四房產(chǎn)品，當(dāng)日成交破百套。

同月，中建·觀玥登頂深圳住宅成交套數(shù)榜首，成為全市關(guān)注度最高的項(xiàng)目之一。（數(shù)據(jù)來源：中原）

這些成交并非依賴價(jià)格刺激，而是創(chuàng)新型人口在理性權(quán)衡后的主動選擇。

更關(guān)鍵的是，鳳凰城并不是一個(gè)“未來兌現(xiàn)”的概念板塊，而是一套已經(jīng)完整運(yùn)行的生活系統(tǒng)——科研、通勤、教育、商業(yè)與公共空間同步成熟，使高強(qiáng)度科研工作與穩(wěn)定生活之間不再形成對沖。

以中建·觀玥為例，項(xiàng)目與在建的地鐵13號線德雅路站D口，直線距離僅約100米，是真正意義上的地鐵口物業(yè)。

科研人員可以在這里安家，同時(shí)輕松抵達(dá)南山科技園、留仙洞和西麗高校科研區(qū)，將通勤時(shí)間壓縮到最低，讓“居住半徑”真正服務(wù)于創(chuàng)新效率。

示意圖

教育體系也已落地：從光明區(qū)外國語學(xué)校、南方科技大學(xué)附屬光明鳳凰學(xué)校，到深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校，全齡段優(yōu)質(zhì)學(xué)位穩(wěn)定輸出，讓家庭教育不再成為生活的牽絆。

示意圖

生活的便利性同樣觸手可及。藍(lán)鯨世界、萬達(dá)廣場、N次方公園三大商業(yè)體，總體量超過20萬平方米，450余個(gè)品牌覆蓋購物、餐飲、休閑和娛樂，無論是下班順路購物、周末與家人朋友聚餐，還是偶爾的休閑咖啡時(shí)光，生活節(jié)奏與工作節(jié)奏高度匹配。

實(shí)拍圖

文化與公共空間也已兌現(xiàn)：斬獲“魯班獎”的光明文化藝術(shù)中心每年舉辦近百場高端演出，將藝術(shù)融入日常生活；步行僅數(shù)分鐘可達(dá)的虹橋公園，提供慢跑、露營、親子活動等自然空間，為高強(qiáng)度科研工作者提供精神緩沖和生活舒適感。

實(shí)拍圖

當(dāng)深圳把科技創(chuàng)新作為長期主線，當(dāng)光明被推到這條主線的關(guān)鍵位置，當(dāng)鳳凰城成為光明最早完成系統(tǒng)兌現(xiàn)的生活核心區(qū)。中建·觀玥所代表的，已經(jīng)不只是一個(gè)熱銷項(xiàng)目，而是一個(gè)吸引人才、留住人才、服務(wù)人才的居住樣本。

03

以產(chǎn)品力鎖定核心區(qū)“入場券”

經(jīng)過多年的高強(qiáng)度開發(fā)，光明鳳凰城核心區(qū)已然大成。環(huán)顧四周，市政配套、商業(yè)集群、公園綠地皆已悉數(shù)兌現(xiàn)。然而，板塊醇熟的另一面，是住宅用地的開發(fā)殆盡。

中建·觀玥的出現(xiàn)，不僅是區(qū)域內(nèi)唯一在售新盤，極具稀缺性，也成為鳳凰城核心板塊的壓軸之作。

作為2024年深圳建筑“新規(guī)”后首批入市的項(xiàng)目，中建觀玥的部分戶型使用率可以做到超100%。

而最新加推的2棟產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，堪稱一場空間革命，讓剛需的面積，同樣可以擁有改善甚至豪宅的體驗(yàn)。

如建面約80㎡三房兩衛(wèi)，在這個(gè)面積段，能做到“兩衛(wèi)”配置本就已是片區(qū)稀缺，而它更做到了深圳市場上極為罕見的“四開間”設(shè)計(jì)，讓每一個(gè)主要生活空間都擁有均等的陽光和視野。

這種通常只在120㎡以上改善大宅中才會被奢侈運(yùn)用的布局，如今被壓縮進(jìn)80㎡的空間，這不僅在鳳凰城是稀缺品，放眼全深圳都少見。

還有建面約88㎡三房兩衛(wèi)，它把一個(gè)傳統(tǒng)剛需戶型，做出了豪宅化的享受。

約6.2米超長景觀陽臺連接大橫廳，對面則是超大飄窗，形成通透對流，讓風(fēng)與光在室內(nèi)自由穿行。主臥做到了270°環(huán)幕景觀視野，讓臥室居住不再是簡單的休憩，而是一種視野和心境的享受。

更重要的是，這種空間體驗(yàn)并非孤立存在，而是與鳳凰城成熟的城市界面高度疊合：

出門即達(dá)13號線地鐵口，通勤效率被壓縮到最優(yōu)解；周邊公園、商業(yè)、文化設(shè)施舉步可達(dá)，生態(tài)與生活便利不再需要取舍；高強(qiáng)度科研工作與穩(wěn)定、舒適的日常生活，在這里實(shí)現(xiàn)同頻共存。

當(dāng)極致的產(chǎn)品力，疊加已全面兌現(xiàn)的復(fù)合型宜居屬性，其價(jià)值不只體現(xiàn)在“好不好住”，而在于這種組合本身的不可復(fù)制性。中建·觀玥既是光明科學(xué)城階段性建設(shè)成果的集中體現(xiàn)，也是鳳凰城核心區(qū)的稀缺樣本。

而品牌背書為中建·觀玥提供了額外的安全感和信任力。

項(xiàng)目由中國建筑旗下中建八局全資子公司——上海中建東孚打造，其過往作品涵蓋深圳國際機(jī)場T3航站樓、深圳大運(yùn)中心、上海迪士尼等城市封面級地標(biāo)，品質(zhì)和交付經(jīng)驗(yàn)均在行業(yè)內(nèi)首屈一指。

在市場波動與不確定性面前，這種“國家隊(duì)”背景讓購房者獲得了更高的信心，也保證了中建·觀玥在交付、施工、社區(qū)管理等環(huán)節(jié)的高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

效果圖

綜合來看，光明科學(xué)城已明確進(jìn)入兌現(xiàn)階段：國家戰(zhàn)略落地、省級規(guī)劃明確、APEC背書、13號線貫通，科技資源正在快速轉(zhuǎn)化為真實(shí)的居住需求。

目前，中建·觀玥僅余少量房源在售，這是為數(shù)不多買入鳳凰城核心的入場券，感興趣的朋友千萬不要錯(cuò)過。