近期，多地核心區(qū)域的老房子突然成為樓市焦點(diǎn)，中介帶看量激增、二手房成交價(jià)穩(wěn)步回升，“老房子香了”的討論不絕于耳。與此同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2026年樓市“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的核心方向，釋放出一系列政策信號(hào)。在國家定調(diào)的大背景下，老房子的“熱捧”并非偶然，而是樓市從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化的必然體現(xiàn)，2026年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來發(fā)展邏輯的深度重構(gòu)。

老房子的“逆襲”，本質(zhì)是城市核心價(jià)值的回歸與存量資產(chǎn)的價(jià)值重估。長期以來，老房子因設(shè)施陳舊、戶型老化等問題被市場(chǎng)冷落，但隨著城市發(fā)展進(jìn)入內(nèi)涵提升階段，其不可復(fù)制的核心優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。一方面，多數(shù)老房子位于城市核心區(qū)或次中心，周邊地鐵、醫(yī)院、學(xué)校、商超等配套設(shè)施成熟，這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)是新興板塊新建商品房難以比擬的。數(shù)據(jù)顯示，一線城市和強(qiáng)二線城市中心城區(qū)25年以上老房子的平均升值幅度已達(dá)15%，明顯高于同期新建商品房漲幅。

另一方面，老舊小區(qū)改造的持續(xù)推進(jìn)讓老房子實(shí)現(xiàn)“煥新升級(jí)”，截至2025年，全國已有超過16萬個(gè)老舊小區(qū)完成或正在改造，惠及居民超3500萬戶，完成改造的小區(qū)房屋價(jià)值平均提升10%-20%，北京某老舊小區(qū)改造后二手房均價(jià)從3.8萬元/平米升至4.5萬元/平米，漲幅達(dá)18%。此外，城市更新進(jìn)程中部分老房子面臨拆遷重建可能，疊加其戶型方正、實(shí)用率高、價(jià)格相對(duì)親民的特點(diǎn)，共同催生了市場(chǎng)的“熱捧”現(xiàn)象。

國家定調(diào)為2026年樓市劃定清晰航向，也為老房子的價(jià)值釋放提供了政策支撐。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”作為核心目標(biāo)，明確“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的施策方向，特別提出“鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”。這一政策導(dǎo)向不僅打通了存量房與保障房的銜接通道，更讓核心區(qū)域的老房子成為存量優(yōu)化的重點(diǎn)對(duì)象。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來保障房工作重心將更多傾向于商品房去庫存，存量商品房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑由此拓寬。

同時(shí)，會(huì)議提出“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”，相較于此前的“大力實(shí)施”，更強(qiáng)調(diào)發(fā)展的質(zhì)量與效益，預(yù)計(jì)2026年城市更新的金融、土地支持政策將實(shí)質(zhì)性落地，包括創(chuàng)新金融產(chǎn)品、提升用地靈活性等，這將進(jìn)一步激活老房子所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。此外，公積金制度改革的持續(xù)深化，如貸款額度提升、使用范圍擴(kuò)大至老舊小區(qū)改造等，也將降低剛需群體購買老房子的資金門檻，為市場(chǎng)注入更多活力。

2026年樓市新動(dòng)向的核心，是從“增量擴(kuò)張”全面轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”的發(fā)展新模式構(gòu)建。過去數(shù)十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)以新建商品房為核心驅(qū)動(dòng)力，依托土地財(cái)政實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，但隨著市場(chǎng)飽和度提升、庫存壓力分化，這種模式已難以為繼。國家定調(diào)的“雙軌制”發(fā)展方向逐漸清晰：一方面通過保租房、可售型保障房等解決新青年、新市民的居住問題；

另一方面通過有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，滿足居民品質(zhì)升級(jí)需求。在這一框架下，老房子不再是“問題資產(chǎn)”，而是存量優(yōu)化的重要載體。從區(qū)域分化來看，一線城市將重點(diǎn)優(yōu)化供給，填補(bǔ)改善型需求缺口，核心區(qū)域老房子通過改造升級(jí)，有望向“好房子”標(biāo)準(zhǔn)靠攏；三四線城市則以去庫存為核心，嚴(yán)格限制新增宅地供應(yīng)，同時(shí)盤活包括老房子在內(nèi)的閑置資產(chǎn)。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2026年核心城市優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)將率先企穩(wěn)，而低能級(jí)城市仍面臨去化壓力，樓市“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的分化格局將進(jìn)一步凸顯。

面對(duì)樓市新動(dòng)向，不同市場(chǎng)主體需找準(zhǔn)定位、理性應(yīng)對(duì)。對(duì)于普通購房者而言，老房子的“熱捧”不代表普遍機(jī)會(huì)，需重點(diǎn)關(guān)注三大核心要素：一是區(qū)位價(jià)值，城市核心區(qū)或規(guī)劃利好區(qū)域的老房子更具保值增值潛力；二是政策紅利，是否納入老舊小區(qū)改造計(jì)劃、是否符合保障房收購條件等直接影響價(jià)值實(shí)現(xiàn)；三是房屋品質(zhì)，戶型結(jié)構(gòu)、管線狀況、是否可加裝電梯等決定居住體驗(yàn)與改造難度。對(duì)于房企而言，需順應(yīng)存量優(yōu)化趨勢(shì)，從“造房”轉(zhuǎn)向“造好房”與“運(yùn)營房”，積極參與城市更新、老舊小區(qū)改造等項(xiàng)目，同時(shí)提升產(chǎn)品力，聚焦綠色低碳、智能宜居等“好房子”核心要素。對(duì)于地方政府而言，需落實(shí)因城施策要求，避免“一刀切”，通過優(yōu)化土地供應(yīng)、完善金融支持、細(xì)化“好房子”標(biāo)準(zhǔn)等政策，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，同時(shí)防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與樓市衍生風(fēng)險(xiǎn)。

總體來看，老房子的“熱捧”是樓市轉(zhuǎn)型期的階段性現(xiàn)象，背后是市場(chǎng)需求的理性回歸與國家政策的精準(zhǔn)引導(dǎo)。2026年作為“十五五”開局之年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在國家定調(diào)下加速構(gòu)建發(fā)展新模式，存量資產(chǎn)優(yōu)化、城市更新深化、“好房子”供給提升將成為核心主線。對(duì)于市場(chǎng)各方而言，唯有把握“穩(wěn)”的總基調(diào)，順應(yīng)“優(yōu)”的新趨勢(shì)，才能在樓市新動(dòng)向中把握機(jī)遇、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是簡單的價(jià)格漲跌博弈，而是圍繞居住價(jià)值提升的品質(zhì)競爭，這既符合國家高質(zhì)量發(fā)展的要求，也終將更好地滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往。