喜報(bào)

近日，恩施市法院干警胡晗、黃雪梅共同撰寫(xiě)的《王某等37戶業(yè)主與某酒店房屋租賃合同糾紛調(diào)解案——“法院+社區(qū)+市場(chǎng)監(jiān)管部門”聯(lián)合化解房屋租賃糾紛》入選最高人民法院多元解紛案例庫(kù)，此案例系我院2025年第四篇入選最高人民法院多元解紛案例庫(kù)的案例。

王某等37戶業(yè)主與某酒店房屋租賃合同糾紛調(diào)解案

——“法院+社區(qū)+市場(chǎng)監(jiān)管部門”聯(lián)合化解房屋租賃糾紛

01

基本案情

2018年某酒店與多人簽訂房屋租賃合同用于酒店經(jīng)營(yíng)，因受疫情影響，旅游業(yè)受到?jīng)_擊，某酒店無(wú)法按時(shí)支付租金，王某等37戶業(yè)主訴至法院，要求某酒店支付租金、違約金等費(fèi)用并解除雙方簽訂的房屋租賃合同。

02

處理方式方法

法院收到起訴材料后，考慮到涉及人數(shù)較多，且案涉酒店為本地知名企業(yè)，案件處理要兼顧維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益和優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)前景，征得當(dāng)事人同意后，要求社區(qū)居委會(huì)、市場(chǎng)監(jiān)管部門組成聯(lián)合調(diào)解小組，分步驟開(kāi)展以下工作：

一是多方聯(lián)動(dòng)，精準(zhǔn)識(shí)別訴求。調(diào)解小組通過(guò)“線上問(wèn)卷+線下走訪”相結(jié)合的方式，全面掌握業(yè)主房屋類型、租賃期限及具體訴求，建立“一戶一表”調(diào)解檔案。摸排發(fā)現(xiàn)，業(yè)主核心訴求實(shí)為保障租金收益而非終止合作，某酒店系因疫情導(dǎo)致暫時(shí)經(jīng)營(yíng)困難而非惡意違約。據(jù)此，調(diào)解小組確立“維持合作、調(diào)整條件、分期履行”的工作思路。

二是分類施策，聚焦實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議。調(diào)解小組選取7戶代表性業(yè)主開(kāi)展首輪調(diào)解，通過(guò)“法律評(píng)估+經(jīng)營(yíng)診斷+情感疏導(dǎo)”三維工作法聚焦?fàn)幾h焦點(diǎn)：指導(dǎo)法官詳盡分析繼續(xù)履約與解除合同的法律后果，釋明若解除合同可能導(dǎo)致酒店停業(yè)、租金更難收回的“雙輸”風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)監(jiān)管部門指導(dǎo)某酒店調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、拓展線上業(yè)務(wù)，幫助企業(yè)走出經(jīng)營(yíng)困境；社區(qū)居委會(huì)發(fā)揮群眾工作優(yōu)勢(shì)，疏導(dǎo)業(yè)主情緒，拉近雙方心理距離。經(jīng)過(guò)三輪協(xié)商，最終形成“減免部分違約金、適當(dāng)降低租金標(biāo)準(zhǔn)、分期支付欠租”的解決方案。

三是示范帶動(dòng)，批量化解糾紛。在首批7戶成功調(diào)解基礎(chǔ)上，法院制作《調(diào)解方案示范文本》《履約保障說(shuō)明》等材料，通過(guò)線上溝通、線下座談等形式向其余30戶業(yè)主展示調(diào)解成果。依托前期建立的工作基礎(chǔ)和示范效應(yīng)，剩余糾紛在兩周內(nèi)參照示范方案全部達(dá)成和解。

四是跟蹤回訪，鞏固解紛效果。法院與市場(chǎng)監(jiān)管部門聯(lián)合建立“履約跟蹤+經(jīng)營(yíng)幫扶”回訪機(jī)制，法院定期了解協(xié)議履行情況，市場(chǎng)監(jiān)管部門協(xié)助企業(yè)申請(qǐng)紓困政策、拓展客源渠道，形成“解紛-履約-發(fā)展”的良性循環(huán)，從源頭預(yù)防糾紛再生，實(shí)現(xiàn)“辦理一案、治理一片”的良好效果。

03

處理結(jié)果

某酒店與7戶業(yè)主達(dá)成調(diào)解協(xié)議，分期支付租金共16萬(wàn)元，其余30戶業(yè)主與酒店自行達(dá)成和解，糾紛全部化解。

04

解紛依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第 721條 、722條

05

解紛要旨

本案系拖欠租金引發(fā)的房屋租賃合同糾紛，涉及業(yè)主較多，存在訴求集中但真實(shí)意圖非對(duì)抗、企業(yè)暫時(shí)經(jīng)營(yíng)困難但具有發(fā)展?jié)摿Φ忍攸c(diǎn)。若采取裁判方式處理，不僅周期長(zhǎng)、成本高，還可能激化矛盾，影響企業(yè)生存與社會(huì)穩(wěn)定。本案中，法院邀請(qǐng)基層單位以及行政主管部門共同參與化解，通過(guò)法院引導(dǎo)、基層協(xié)同、行政賦能，有效實(shí)現(xiàn)糾紛的實(shí)質(zhì)性化解。調(diào)解過(guò)程中，法院先精準(zhǔn)識(shí)別業(yè)主核心訴求實(shí)為保障租金收益、酒店屬暫時(shí)經(jīng)營(yíng)困難并非惡意違約，確立“維持合作、調(diào)整條件、分期履行”的調(diào)解方向。之后調(diào)解小組按自身職責(zé)分工開(kāi)展以下工作：法院負(fù)責(zé)厘清法律關(guān)系、分析訴訟可能結(jié)果、設(shè)計(jì)調(diào)解方案；社區(qū)居委會(huì)發(fā)揮群眾工作優(yōu)勢(shì)，通過(guò)情緒疏導(dǎo)、情理溝通彌合分歧、重建信任；市場(chǎng)監(jiān)管部門從行政角度提供經(jīng)營(yíng)改善建議和政策幫扶指引，助力企業(yè)恢復(fù)履約能力。針對(duì)當(dāng)事人多、訴求集中的特點(diǎn)，采用“示范調(diào)解+分類化解”方式，先行選取代表達(dá)成示范調(diào)解協(xié)議，提煉形成標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)解方案，再通過(guò)案例解讀、文本參照等方式向其他當(dāng)事人推廣適用，最終實(shí)現(xiàn)糾紛的高效化解。此外，建立跟蹤回訪機(jī)制，持續(xù)關(guān)注協(xié)議履行和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，鞏固解紛成效，從源頭預(yù)防糾紛再生。本案通過(guò)“訴求識(shí)別—協(xié)同調(diào)解—示范引領(lǐng)—跟蹤問(wèn)效”的完整工作閉環(huán)，促推批量糾紛實(shí)質(zhì)性化解、源頭化解，為其他類似糾紛預(yù)防化解提供有益參考。

來(lái)源丨審管辦

美編丨喻靖堯

審核丨黃新華