這幾天已經(jīng)死氣沉沉好幾年的全中國房地產(chǎn)群里洋溢著多年罕見的快樂，大家奔走相告，很多還發(fā)私信給失業(yè)在家或者已經(jīng)轉(zhuǎn)行賣保險(xiǎn)的前房地產(chǎn)營銷同事們，討論著一個(gè)成都的話題——貝殼自己開發(fā)的房子也賣不掉，很多人激動的眼淚都下來了，還像個(gè)人一樣指指點(diǎn)點(diǎn)說貝宸做豪宅結(jié)果一股KTV風(fēng)格，要換自己上，這項(xiàng)目如何如何賺錢。

這些人素質(zhì)真是特別低，偉哥就罵了好幾個(gè)，你失業(yè)和貝殼關(guān)系不大，他們就狡辯“中國房地產(chǎn)苦貝殼久矣”，沒有預(yù)付傭不帶看，沒有點(diǎn)訪不帶看，沒有帶看獎不帶看，沒有高傭金不帶看。

貝殼在成都的這個(gè)豪宅項(xiàng)目到底賣的如何？現(xiàn)在有3種說法，偉哥中立的都羅列一下：

簡單的總結(jié)就是有3種聲音，貝殼自己說賣了60%，官方網(wǎng)簽了20套，小道消息說個(gè)位數(shù)。

偉哥經(jīng)常說，一個(gè)外地項(xiàng)目如果全國找自媒體宣傳，那就代表沒辦法了，畢竟內(nèi)行都知道房地產(chǎn)媒體是有區(qū)域?qū)傩缘模瑳]幾個(gè)人關(guān)心外地項(xiàng)目，貝宸這個(gè)項(xiàng)目最近突然開始全國亂頭蒼蠅一樣宣傳，實(shí)際銷售情況可見一斑。

除了賣的不好，貝殼這個(gè)豪宅成為房地產(chǎn)話題熱點(diǎn)還有一個(gè)重要原因：

昨天偉哥寫的一篇文章反響巨大，很多群都討論一個(gè)熱門話題，一個(gè)成都項(xiàng)目建安成本是如何做到3萬左右的？這要在房地產(chǎn)黃金白銀期，屬于一個(gè)美談，但一個(gè)口口聲聲要做輕資產(chǎn)，釋放智慧指導(dǎo)開發(fā)商將來如何干的中介干出這事，就成為了全行業(yè)討論的焦點(diǎn)：

成都一個(gè)6萬的項(xiàng)目建造成本超過3萬這個(gè)話題可比貝殼房子賣不掉更讓人感覺刺激，結(jié)論莫過于4個(gè)：

1：這是忽悠記者的，實(shí)際沒花多少錢。

2：這是老板干的，那沒什么廢話，老板想咋樣就咋樣，左老板說過，自己的錢本來就是兄弟們的，肉反正在鍋里。

3：老板不知道，下面人發(fā)財(cái)了，那這些人應(yīng)該幫忙買幾套這個(gè)豪宅。畢竟你們發(fā)財(cái)了，項(xiàng)目賣這么慘說不過去，一共100套，大家分分就日光了。

4：真花了這么多錢，然后這還指望教其他開發(fā)商也這么干？這就不是嘲笑現(xiàn)在還活著開發(fā)商的智商了，而是真掏空他們的家底了。就這樣還指望做輕資產(chǎn)？這可不是好伙伴，而是好要命了。

不談別的，這膽子是真大：用KTV的審美，挑戰(zhàn)塔尖的品位。

大堂地板運(yùn)用大面積拼花，石材可以發(fā)光，自動變化各種圖案或文字，像踩在一塊LED屏上。

貝宸S1實(shí)景圖

園林座椅到臥室地板都采用斯華洛世奇水晶鑲嵌，將blingbling貫徹到底。還有大到天花板、陽臺造型、小到躺椅、門把手、雨水篦子

……無處不在的貝殼元素，實(shí)在有些喧賓奪主。

畢竟貝殼不是LV、Gucci這樣的奢侈品牌，能夠讓人心甘情愿地為logo買單，業(yè)主買的是豪宅，而不是貝殼的品牌展廳。

以上都是題外話，貝殼賣不掉自己開發(fā)的房子，其中最大的影響是讓市場突然發(fā)現(xiàn)，原來約束自己的可能就是一個(gè)錯(cuò)誤的觀念，渠道沒有可能不行，但有渠道花了錢了也不行。

那么貝殼“自建房”賣不動，其實(shí)是好事，深度分析一下竟藏著中國樓市10大翻盤生機(jī)：

作為手握500億現(xiàn)金流、掌控全國超6萬門店和50萬經(jīng)紀(jì)人渠道的行業(yè)巨頭，貝殼的跨界失利絕非孤立事件，而是折射出行業(yè)轉(zhuǎn)型期的深層邏輯變革，其影響已滲透到市場格局、商業(yè)模式、競爭規(guī)則等多個(gè)維度。

一、渠道霸權(quán)神話破滅，開發(fā)商渠道依賴松動

長期以來，貝殼憑借強(qiáng)勢的分銷能力成為開發(fā)商的"流量命脈"，鄭州等城市80%以上在售項(xiàng)目與其達(dá)成合作，部分甚至簽訂獨(dú)家協(xié)議，高傭金、強(qiáng)控制的合作模式讓開發(fā)商既依賴又忌憚。但貝殼自操盤項(xiàng)目的滯銷證明，即便掌握海量渠道資源，缺乏產(chǎn)品打造能力仍難撬動市場。這一結(jié)果讓開發(fā)商意識到渠道并非萬能，過度依賴單一分銷渠道可能喪失定價(jià)權(quán)和產(chǎn)品主導(dǎo)權(quán)，進(jìn)而推動更多房企減少對貝殼系渠道的依賴，轉(zhuǎn)而構(gòu)建自有銷售體系或多元化渠道矩陣，渠道話語權(quán)開始從中介向開發(fā)商回流。

二、跨界開發(fā)熱潮降溫，行業(yè)分工回歸理性

貝殼憑借資金、渠道優(yōu)勢跨界開發(fā)的嘗試，曾引發(fā)中介行業(yè)跨界熱潮。但貝宸S1項(xiàng)目14個(gè)月的開發(fā)周期、高溢價(jià)拿地后的成本壓力，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)與市場需求的脫節(jié)，暴露了中介轉(zhuǎn)型開發(fā)商的天然短板——缺乏項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)、成本控制能力和產(chǎn)品審美認(rèn)知。這一案例將勸退更多跨界玩家，讓行業(yè)明白"中介"與"開發(fā)商"的核心能力圈差異，促使產(chǎn)業(yè)鏈分工回歸專業(yè)本質(zhì)，中介聚焦交易服務(wù)，開發(fā)商專注產(chǎn)品打造，避免資源錯(cuò)配導(dǎo)致的市場低效競爭。

三、高傭金分銷模式承壓，行業(yè)利潤分配重構(gòu)

貝殼分銷模式的核心是抽取3%-10%的高額傭金，甚至部分滯銷項(xiàng)目傭金超過開發(fā)商凈利潤，這種"吸血式"分配模式長期擠壓行業(yè)利潤。而貝殼自操盤項(xiàng)目無需支付渠道傭金卻仍滯銷的事實(shí)，揭示了高傭金模式的虛假繁榮——其本質(zhì)是轉(zhuǎn)移成本而非創(chuàng)造價(jià)值。隨著市場對高傭金模式的反思加劇，疊加監(jiān)管層對中介費(fèi)用的規(guī)范導(dǎo)向，未來分銷傭金將逐步回歸合理區(qū)間，行業(yè)利潤分配將從向渠道傾斜轉(zhuǎn)向開發(fā)商、渠道、購房者的三方平衡，保障項(xiàng)目交付質(zhì)量和居住品質(zhì)的可持續(xù)性。

四、產(chǎn)品力重回核心賽道，劣幣驅(qū)逐良幣格局扭轉(zhuǎn)

貝殼分銷模式下，"高傭優(yōu)先"成為經(jīng)紀(jì)人帶看準(zhǔn)則，部分品質(zhì)優(yōu)良但傭金較低的項(xiàng)目被邊緣化，形成"劣幣驅(qū)逐良幣"的畸形市場。而貝殼自操盤項(xiàng)目因設(shè)計(jì)審美脫節(jié)（如過度堆砌貝殼元素、斯華洛世奇水晶鑲嵌等不符合豪宅需求的設(shè)計(jì)）導(dǎo)致滯銷，印證了產(chǎn)品力才是市場終極競爭力。這一轉(zhuǎn)變將推動行業(yè)競爭重心從"渠道博弈"回歸"產(chǎn)品比拼"，迫使開發(fā)商加大在戶型設(shè)計(jì)、品質(zhì)管控、成本優(yōu)化等方面的投入，那些堅(jiān)持做好產(chǎn)品卻無力支付高傭金的項(xiàng)目將獲得公平競爭機(jī)會，市場生態(tài)向良性循環(huán)轉(zhuǎn)變。

五、存量時(shí)代轉(zhuǎn)型加速，二手房主導(dǎo)格局深化

2025年重點(diǎn)30城二手住宅成交占比已達(dá)65%，貝殼作為二手房交易龍頭，其新房開發(fā)業(yè)務(wù)的失利將促使其重新聚焦核心優(yōu)勢領(lǐng)域。這一戰(zhàn)略回歸將進(jìn)一步鞏固貝殼在二手房市場的主導(dǎo)地位，同時(shí)加速行業(yè)向存量時(shí)代轉(zhuǎn)型。隨著新房開發(fā)利潤空間收窄，更多房企將目光轉(zhuǎn)向二手房經(jīng)紀(jì)、存量房改造、房屋租賃等領(lǐng)域，存量資產(chǎn)運(yùn)營成為行業(yè)新的增長點(diǎn)，市場結(jié)構(gòu)從"增量開發(fā)為主"向"存量運(yùn)營與增量開發(fā)并重"轉(zhuǎn)變。

六、合作開發(fā)模式成主流，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制建立

貝殼在自操盤項(xiàng)目失利后，宣布未來不再新增自操盤業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而采取股權(quán)合作、代建等輕資產(chǎn)模式。這一戰(zhàn)略調(diào)整將引發(fā)行業(yè)跟風(fēng)，更多企業(yè)將放棄單打獨(dú)斗的重資產(chǎn)開發(fā)模式，通過股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、代建代銷等方式分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。尤其是在市場調(diào)整期，資金實(shí)力與渠道資源互補(bǔ)的合作模式將成為常態(tài)，既能緩解開發(fā)商的資金壓力，又能發(fā)揮中介的渠道優(yōu)勢，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的新型合作關(guān)系，推動行業(yè)從"零和博弈"向"共贏發(fā)展"轉(zhuǎn)型。

七、購房者決策更趨理性，信息不對稱鴻溝縮小

貝殼分銷模式曾通過信息篩選制造"看房壁壘"，讓購房者只能接觸到高傭金項(xiàng)目，加劇市場信息不對稱。但貝殼自操盤項(xiàng)目的滯銷讓購房者看清渠道推薦的局限性，促使其決策更趨理性——不再迷信中介推薦，而是更關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)、性價(jià)比、交付能力等核心指標(biāo)。這一變化將倒逼中介平臺回歸信息撮合的本質(zhì)，減少對交易的不當(dāng)干預(yù)，推動市場信息透明化，讓購房者獲得更真實(shí)的房源信息和決策依據(jù)。

八、中小房企生存空間改善，市場競爭更趨多元

在貝殼渠道霸權(quán)下，中小房企因無力支付高額傭金，項(xiàng)目去化困難，市場份額持續(xù)被擠壓。而貝殼跨界失利后渠道影響力減弱，疊加行業(yè)回歸產(chǎn)品力競爭，中小房企憑借靈活的決策機(jī)制、本地化的產(chǎn)品認(rèn)知和更低的運(yùn)營成本，有望在細(xì)分市場獲得生存空間。這將打破當(dāng)前央國企與頭部房企主導(dǎo)的市場格局，形成大房企聚焦規(guī)模化開發(fā)、中小房企專注差異化產(chǎn)品的多元競爭生態(tài)，提升市場活力。

九、政策監(jiān)管導(dǎo)向明晰，行業(yè)規(guī)范化進(jìn)程加速

貝殼分銷模式中存在的獨(dú)家壟斷、惡意競爭、傭金亂象等問題，早已引發(fā)行業(yè)不滿。其自操盤項(xiàng)目的滯銷暴露了跨界開發(fā)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，將推動監(jiān)管層加快行業(yè)規(guī)范進(jìn)程：一方面可能出臺限制渠道壟斷的政策，規(guī)范獨(dú)家合作、傭金比例等行為；另一方面將加強(qiáng)對跨界開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審核，防范非專業(yè)主體進(jìn)入導(dǎo)致的市場風(fēng)險(xiǎn)。政策的完善將推動房地產(chǎn)行業(yè)從"野蠻生長"向"規(guī)范發(fā)展"轉(zhuǎn)型，為行業(yè)長期健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

十、高質(zhì)量發(fā)展路徑確立，行業(yè)價(jià)值重構(gòu)提速

十五五規(guī)劃建議明確提出"推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展"，貝殼的失利正是對這一導(dǎo)向的生動回應(yīng)——脫離客戶需求、單純依賴渠道優(yōu)勢的發(fā)展模式已難以為繼。這一案例將推動全行業(yè)重新審視發(fā)展邏輯，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，從價(jià)格競爭轉(zhuǎn)向價(jià)值競爭。未來，綠色建筑、智慧社區(qū)、物業(yè)服務(wù)、存量改造等領(lǐng)域?qū)⒊蔀樾袠I(yè)新的價(jià)值增長點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步擺脫對土地增值的依賴，形成以產(chǎn)品價(jià)值和服務(wù)價(jià)值為核心的新發(fā)展模式。

貝殼這次是用百億真金白銀給自己本來穩(wěn)賺不賠的生意主動暴了一個(gè)雷。貝殼已經(jīng)宣布“不再開展自操盤地產(chǎn)項(xiàng)目，全力聚焦輕資產(chǎn)模式”，一共100套房，建議貝殼自己收了做高管宿舍得了。

否則自己蓋的房子都賣不掉，開發(fā)商還能相信他們的“輕資產(chǎn)”收費(fèi)嗎？貝殼真賣得動房子嗎？