2025 年本港樓市成功 “反攻”，住宅物業(yè)交投節(jié)節(jié)上升，樓價亦企穩(wěn)回升，四年來首見 “量額價” 齊升。

　　而近期，多家機構(gòu)及業(yè)主人士，紛紛甩出明年房價持續(xù)升浪的預判。

　　美聯(lián)集團行政總裁 (住宅) 馬泰陽指出，全年樓市向好，先是受惠政府于年初《財政預算案》推出調(diào)低細價物業(yè)印花稅措施，有效提振細價樓市場，并帶動新盤銷售。

　　其后美國聯(lián)邦儲備局接連減息，港股徘徊高位以及人才持續(xù)涌港等利好因素涌現(xiàn)，刺激投資氛圍，帶動樓市全面向好。

　　發(fā)展商預計將持續(xù)積極推售新盤及貨尾，相信全年一手成交量有望按年續(xù)增約 5%至2.1萬套，再創(chuàng)紀錄新高。

　　全年二手成交則估計將錄得約 5 萬套的5年高位，按年升約9%左右，帶動全年一、二手合計住宅成交量錄得約 7.1 萬套，將是有紀錄以來首次連續(xù)四年上升。

　　而展望明年樓市勢將持續(xù)向好，在減息效應(yīng)、財富效應(yīng)、經(jīng)濟增長、政策利好、租金上漲及庫存量減等6大因素推動下，樓價有望續(xù)升約10%至15%。

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　　2025年一手創(chuàng)歷史新高

　　近4年首現(xiàn) “價租齊升”

　　馬泰陽指出，回顧2025年樓市，一二手交投同步向上，一手表現(xiàn)尤其亮眼。

　　預計全年一手成交量，將錄得2萬套的紀錄新高，較去年全年約1.55萬套升近3成，金額料升逾6%至2000 億元，創(chuàng)4年新高；

　　至于二手交投，估計可達4.6萬套水平，按年升近12%，金額有望突破3000 億元，按年升近14%，同創(chuàng)出4年新高。

　　樓價方面，各項利好因素涌現(xiàn)，今年全年樓價成功 “觸底” 回升。

　　“美聯(lián)樓價指數(shù)” 最新報 134.09 點，本年迄今累升約 4.65%，同時較年內(nèi)低位反彈約 6.18%；

　　同期租金與樓價同步上揚，今年首 11 個月升約 2.92%，連升第3年。

　　香港樓價與租金表現(xiàn)比較，來源：美聯(lián)

　　細價樓率先起動

　　中高價物業(yè)下半年接力

　　馬泰陽指出，2025年樓市顯著受惠于印花稅政策，細價樓板塊率先受惠。

　　預計1,000萬元或以下一、二手物業(yè)，成交按年大升約19%，升幅跑贏大市。

　　上車門檻降低，加上「供平過租」等因素，吸引大量用家由「租轉(zhuǎn)買」，加快購入細價樓上車步伐。

　　從不同金額的一、二手成交量比率分析：

　　1,000萬元或以下物業(yè)，在今年上半年攀升至約86.7%，顯示細價樓在早期中扮演較主要角色。

　　值得注意的是，下半年起已見換樓需求開始接力，1,000萬-2,000萬元，以及及超2,000萬元物業(yè)，占比于下半年回升，估計將增至約12%及約5％。

　　顯示買家由小換大的「換樓」情況增加，中高價物業(yè)開始「接棒」發(fā)力，樓價反彈有助刺激換樓鏈啟動，令樓市進入更廣泛的復蘇階段。

　　來源：美聯(lián)物業(yè)研究中心

　　貨尾庫存跌穿1.9萬套

　　創(chuàng)29個月新低

　　美聯(lián)分析師岑頌謙表示，過去一年一手成交亮麗，除全新盤備受市場青睞外，貨尾單位銷情特別突出。

　　今年一手貨尾占整體一手成交量，由去年約44%升至約52%，創(chuàng)下自2013 年一手銷售條例后新高。

　　在貨尾成交占比顯著上升下，一手市場由過去 “全新盤主導”，演變?yōu)?strong>今年全新盤與貨尾 “雙線并行”，消化一手庫存亦有利改善供求結(jié)構(gòu)。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合《一手住宅物業(yè)銷售資訊網(wǎng)》及土地注冊處資料，截至今年 11 月底，一手累積貨尾量按月再減 3.8%至約18889套，由年初高位連跌10個月。

　　累減約4232套或18.3%，跌穿1.9 萬套，創(chuàng)下29個月新低，反映市場已逐步消化累積庫存高企的壓力，樓市供應(yīng)過剩風險大幅降溫。

　　來源：美聯(lián)物業(yè)研究中心

　　展望明年市場

　　樓市漲價三大支撐

　　展望2026年，樓市利好因素紛呈，有助帶動明年樓市進一步回勇。

　　其一，是美國減息周期持續(xù)，市場普遍預期明年美國延續(xù)溫和減息步伐。

　　雖然香港最優(yōu)惠利率，早前已回落至加息周期前水平，但普遍封頂按揭息率曾因外圍加息周期而多次調(diào)整，由P-2.5%調(diào)整至P-1.75%，情況維持至今。

　　相信按揭息率明年仍有下調(diào)空間，對自用及投資需求均屬正面，利好明年樓市。

　　其二，近期香港再度重返全球IPO集資額首位，金融市場活躍，帶動相關(guān)行業(yè)的就業(yè)人數(shù)及收入同步回升。

　　政府統(tǒng)計處數(shù)據(jù)顯示，金融及保險業(yè)就業(yè)人數(shù)以及其收入中位數(shù)，雙雙由低位回升，其中就業(yè)人數(shù)增加約5.7%至約27.1萬人，收入中位數(shù)則增加約14.3%至約4萬元。

　　高收入專業(yè)人士增加以及薪酬水平提升下，金融及相關(guān)專業(yè)人士具備更強換樓及入市能力，中高價及豪宅物業(yè)更是入市目標。

　　港股高企帶來的財富效應(yīng)，結(jié)合金融業(yè)界就業(yè)前景穩(wěn)定，將為2026年的換樓需求帶來極大支持。

　　其三，政府近年積極「搶人才」，吸納大批專才、高才及內(nèi)地生等持續(xù)到港，刺激本港買樓及租賃需求。

　　內(nèi)地買家每年平均注冊宗數(shù)，由全撤辣前兩年平均約5,130宗，飆升至近兩年的估計平均約12,850宗，大增1.5倍；金額由平均每年約635億元增至估計約1,340億元，增幅亦達1.1倍。

　　內(nèi)地專才及高凈值人士，視香港為資產(chǎn)配置及自住、子女留學的主要據(jù)點，加上「供平過租」等情況日益普及，預期相關(guān)需求將持續(xù)在2026年支撐樓市。

　　來源：中原樓市大數(shù)據(jù)

　　2026年新盤供應(yīng)

　　新界北、九龍啟德為重鎮(zhèn)

　　至于明年新盤市場方面，市場預期全港多個地區(qū)將有新盤供應(yīng)陸續(xù)登場。

　　其中以九龍區(qū)供應(yīng)最多，包括：

　　備受內(nèi)地客鐘愛的啟德約3884套，土瓜灣約3502套，將軍澳約2550 套，合計近1萬套。

　　而新界區(qū)潛在新盤供應(yīng)，也 不遑多讓，其中：

　　北區(qū)有約4846套、元朗約2639套，東涌區(qū)約2000套等；

　　至于港島區(qū)的黃竹坑及鴨脷洲，有約1197套的新盤儲備，3 區(qū)合計超過 2.6 萬套，為市場提供多元選擇。

　　PS：統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅為潛在供應(yīng)，項目會否于明年推出，要看發(fā)展商銷售策略，至于待批預售項目更要看獲批進度。

　　而根據(jù)過往經(jīng)驗，每年實際登場的單位明顯為少。

　　實際上，目前的香港樓市，除了業(yè)績普遍的樂觀觀點，看漲趨勢顯著。

　　很多業(yè)內(nèi)大佬，已經(jīng)用真金白銀給出更明確的信號。

　　香港老錢鷹君羅嘉瑞家族，近一年來就斥資超過11個億，在香港瘋狂掃貨。

　　至于這個老牌家族，掃了哪些貨？明天我們具體來跟大家聊聊。

　　而中原老板施永青，在預測接下來香港樓市將連升六年后，最近也在狂掃貨，斥資9314萬港元。

　　好了，今天的內(nèi)容分享到這里，如果你有置業(yè)香港的需求，可以加入我們的群聊，我們會給出靠譜建議。