還30年房貸VS付30年房租，哪個更劃算？算清這筆賬，財富保值不踩坑

朋友們，還30年房貸和付30年房租究竟哪個更劃算？有人說租房是幫房東打工，也有人認為還房貸是給銀行做貢獻，到底哪種觀點才正確？在房價大起大落的當下，你更偏向買房還是租房？這期內(nèi)容就清晰告訴大家，還房貸和交房租，普通人該怎么選才能讓財富更保值。

為了方便理解，我們以手頭有100萬現(xiàn)金存款，需向銀行貸款200萬買下一套價值300萬的房子，房貸利率3%，存款利率1%為例來探討，這很貼近大多數(shù)人的實際情況。

先假設選擇買房，30年還完房貸后，期間一共要付出300萬本金和103萬貸款利息。如果不買房改成租房，300萬的房子按目前市場行情，一年租金大概5萬塊錢，租30年累積租金就是150萬。這里要注意，租房月租金4200塊錢，少于買房的月供8400塊錢，額外存下來的錢同樣能享受銀行1%的存款復利，這部分錢30年后會變成178萬。而手里一開始的100萬現(xiàn)金，在1%的存款復利下，到時候會變成135萬。也就是說，30年之后你會擁有313萬現(xiàn)金，但沒有房子。

這個對比很清晰：在總投入相同的情況下，選擇買房，30年后會得到一套房子；選擇租房，30年后會手握313萬現(xiàn)金。你只需要評估這套現(xiàn)在值300萬的房子，30年之后還能不能值313萬就行。房價只要持平或者微漲，就應該買房，畢竟買房的體驗感比租房強很多；但如果30年后房價比現(xiàn)在低，租房就更劃算。

看到這里有朋友會問，房子未來會不會漲？如果手里的現(xiàn)金能跑贏存款利率，獲得超過1%的增值幅度，比如每年能賺5%~10%，該怎么選？我也幫大家算了一下：假如資金每年上漲超過3.5%，若干年之后房租會特別貴，租房就不如買房。但以現(xiàn)在的人口結(jié)構和供需關系來看，3.5%的年均租金上漲并不容易實現(xiàn)，至少對于未來絕大部分無法實現(xiàn)人口凈流入的城市來說，大家不需要有這個擔心。

另一方面，當你的理財能力能做到年化超過3.2%時，租房對你來說就比買房更劃算，因為你完全可以手握更多本金，去資本市場上用錢生錢。

所以你只需要判斷清楚三件事：第一，你能不能用手里的現(xiàn)金持續(xù)獲得超過年化3.2%的增長復利，如果可以，就租房；第二，房租的年均漲幅會不會大于3.5%，如果會，就選擇買房；第三，30年之后房價能不能和現(xiàn)在持平，只要能持平，也是買房更劃算。

這三件事里，第一條需要對自己的理財能力有非常正確的評估，因人而異；第二個，對于絕大部分城市來說，未來房租很難有高漲幅，畢竟人口趨勢在減少，房屋供應量還在增加；第三條最難判斷，因為房子會變老，土地會增值，貨幣會超發(fā)，而且30年是一個非常漫長的經(jīng)濟周期。

接下來房價到底會怎么走？這里先教大家一個判斷方法：房價等于貨幣的數(shù)量乘以流通的速度，再除以房屋的供應量。但要注意，這里面每一個指標都需要動態(tài)追蹤，因為不同時期印鈔速度不同，不同城市的房屋供應量也不一樣。