2019年他花216萬(wàn)買(mǎi)了套房，2023年賣(mài)了160萬(wàn)，如今這套房只要100萬(wàn)就能買(mǎi)回來(lái)。

聽(tīng)起來(lái)好像虧了116萬(wàn)對(duì)吧？

但讓人大跌眼鏡的是他竟然還說(shuō)自己是“賺了”！

在公司茶水間大家你一言我一語(yǔ)，算了一圈賬竟然真有點(diǎn)道理。

今天咱們就來(lái)掰扯掰扯，這種看似“房?jī)r(jià)腰斬”的操作背后到底是虧是賺？

01、“房子跌價(jià)”，真的就是虧了？

咱們先來(lái)看看這哥們的“買(mǎi)—賣(mài)—再買(mǎi)”全過(guò)程。

2019年他216萬(wàn)買(mǎi)了一套房，首付100萬(wàn)，貸款116萬(wàn)，當(dāng)時(shí)利率是5.88%，30年等額本息。

4年后也就是2023年，這房子賣(mài)了160萬(wàn)。

扣除當(dāng)時(shí)還剩107.52萬(wàn)貸款，他手里落袋為安的是52.48萬(wàn)元。

現(xiàn)在2025年了，他發(fā)現(xiàn)這套房掛牌只要100萬(wàn)。

也就是說(shuō)用之前賣(mài)房拿到的那52萬(wàn)里的13萬(wàn)多當(dāng)首付，他又能買(mǎi)回來(lái)了。

光聽(tīng)數(shù)字肯定有人要跳出來(lái)說(shuō)：這還不叫虧？

房?jī)r(jià)從216萬(wàn)跌到100萬(wàn)！

但冷靜點(diǎn)，真虧了嗎？

賬得細(xì)細(xì)算！

02、4年持有成本，到底花了多少錢(qián)？

這四年他可不是白住的。

貸款116萬(wàn)，利率5.88%，每月還款大概6850塊，48個(gè)月總共還了差不多34.9萬(wàn)。

但這里面本金其實(shí)才還了8.48萬(wàn)，剩下的26.42萬(wàn)都是利息！

再加上最初的契稅、買(mǎi)房手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)啥的，零零總總算上大概花了4萬(wàn)。

合計(jì)一下這四年“持有成本”大概是38.9萬(wàn)。

但你別忘了，他賣(mài)房后進(jìn)賬是52.48萬(wàn)。

那扣掉成本他兜里還剩下13.58萬(wàn)。

對(duì)，就是這13萬(wàn)出頭的錢(qián)，讓他如今還能用來(lái)重新買(mǎi)這套房。

所以說(shuō)白了這不是虧，而是“變現(xiàn)之后凈落13萬(wàn)”。

這筆錢(qián)他要是吃喝玩樂(lè)全花掉了，那確實(shí)啥也不剩。

但如果拿來(lái)繼續(xù)買(mǎi)房，那就又是另一種玩法了。

03、用這13萬(wàn)，再買(mǎi)同一套房？他真賺大了！

現(xiàn)在這房子只要100萬(wàn)，他用13.58萬(wàn)當(dāng)首付，貸款86.42萬(wàn)就能拿下。

你可能會(huì)說(shuō)，那不還是貸款？

可別小看這一步——利率現(xiàn)在可是3.05%，不是原來(lái)那5.88%了！

利息這塊差了多少你知道嗎？

原來(lái)116萬(wàn)貸款30年下來(lái)，要還利息128.23萬(wàn)；

現(xiàn)在只貸款86.42萬(wàn)，利率還低，總利息才44.59萬(wàn)。

也就是說(shuō)他一下子少背了將近84萬(wàn)的利息！

再加上少貸款了30萬(wàn)出頭，整個(gè)財(cái)務(wù)壓力立馬輕了好幾檔。

這操作別說(shuō)叫“虧”，簡(jiǎn)直是房市低谷期的典范操作。

04、精準(zhǔn)算一筆賬：他到底賺了多少？

咱把這筆賬掰開(kāi)揉碎：

少背債務(wù)：約29.58萬(wàn)

少付利息：約83.64萬(wàn)

扣掉之前4年已支付利息：26.42萬(wàn)

新買(mǎi)房的契稅、雜費(fèi)啥的再扣個(gè)4萬(wàn)

這樣下來(lái)凈收益是：

29.58 + 83.64 - 26.42 - 4 = 82.8萬(wàn)

注意，這還只是“賬面直觀收益”，如果他中間這52萬(wàn)沒(méi)有立刻買(mǎi)房而是拿去做了短期理財(cái)，那收益還能往上加。

你還覺(jué)得他是“虧了60萬(wàn)”的倒霉蛋嗎？

事實(shí)上保守估計(jì)他已經(jīng)凈賺80多萬(wàn)！

05、房子不是漲跌那么簡(jiǎn)單，真正決定你賺賠的，是“怎么做選擇”

你看那些天天盯著房?jī)r(jià)漲跌喊“腰斬虧死了”的人，看的只是表面。

房子這種東西不是光看價(jià)格，還得看利率、貸款年限、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)

這哥們聰明在哪？

他不是死扛，而是在高位及時(shí)變現(xiàn)；

他不是換租，而是選在房?jī)r(jià)低點(diǎn)+利率低點(diǎn)再買(mǎi)入；

他不是拿著現(xiàn)金瞎花，而是穩(wěn)穩(wěn)地把資產(chǎn)再配置回去。

這就是財(cái)商。

不是誰(shuí)都有條件去“賣(mài)高買(mǎi)低”，但看清這背后的邏輯是我們每個(gè)人都該掌握的基本能力。

05、房子不是漲跌那么簡(jiǎn)單，真正決定你賺賠的，是“怎么做選擇”

你看那些天天盯著房?jī)r(jià)漲跌喊“腰斬虧死了”的人，看的只是表面。

房子這種東西不是光看價(jià)格，還得看利率、貸款年限、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)

這哥們聰明在哪？

他不是死扛，而是在高位及時(shí)變現(xiàn)；

他不是換租，而是選在房?jī)r(jià)低點(diǎn)+利率低點(diǎn)再買(mǎi)入；

他不是拿著現(xiàn)金瞎花，而是穩(wěn)穩(wěn)地把資產(chǎn)再配置回去。

這就是財(cái)商。

不是誰(shuí)都有條件去“賣(mài)高買(mǎi)低”，但看清這背后的邏輯是我們每個(gè)人都該掌握的基本能力。