舊城改造，無(wú)疑是重慶樓市一大熱點(diǎn)話題：

每次出現(xiàn)“重慶大拆遷”這類標(biāo)題的文章，閱讀量動(dòng)不動(dòng)都沖上10萬(wàn)+，評(píng)論區(qū)也是激情澎湃，堪稱超級(jí)流量密碼；

不過(guò)詭異的是，這兩年小樹找遍重慶主城，卻沒看到一處拆遷的現(xiàn)場(chǎng)，不曉得新聞與現(xiàn)實(shí)為何差異如此之大？

前幾天小樹經(jīng)過(guò)四公里，還意外的發(fā)現(xiàn)之前拆遷已久的四公里廣黔路片區(qū)，一大排早已騰空的舊房仍躺在原地，似乎已停擺很久了。

要曉得，當(dāng)年四公里拆遷可說(shuō)是整個(gè)重慶少見的大型舊城改造計(jì)劃，也被坊間視為南岸區(qū)崛起的希望，各方都對(duì)此寄予了厚望。

這個(gè)大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目，如今為何陷入了沉寂？

01.四公里舊城拆遷

賠償成本代價(jià)高昂

先說(shuō)下四公里這個(gè)地名，估計(jì)很多人都搞不清這個(gè)名字的由來(lái)；

其實(shí)它跟當(dāng)年抗戰(zhàn)期間修建的中緬公路有關(guān)，其重慶段又稱之為廣黔路，它的起點(diǎn)設(shè)在了海棠溪(零公里)，到羅家壩是二公里，依次就是三公里、四公里。

其中，從海棠溪至四公里路段最初稱為“煙雨路”，而從四公里向貴州方向延伸的路段則命名為“廣黔路”，穿越一路崇山峻嶺，于1936年正式通車。

半個(gè)世紀(jì)過(guò)后，四公里廣黔路區(qū)域早已變成老城區(qū)，房屋老破小眾多，道路狹窄年久失修，迫切面臨城市更新。

2019年12月，四公里終于傳出城中村改造的消息。

南岸區(qū)發(fā)布了“關(guān)于四公里片區(qū)（含城中村）改造征收項(xiàng)目調(diào)查登記結(jié)果公布的通知”，正式啟動(dòng)了舊房征收和拆遷。

這次四公里片區(qū)（含城中村）改造征收項(xiàng)目的范圍分為A\B\C三段。

據(jù)說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)總共拆遷了大約1500多戶，還包括長(zhǎng)橡廠、重慶機(jī)電工程技工學(xué)校、齊信汽車零部件這樣的“大戶”，總共騰出了大約300畝土地。

2020年左右，四公里片區(qū)改造征收工作正式開始。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，這個(gè)片區(qū)實(shí)際居住大多數(shù)都是以租戶為主，由于這里房子老破舊、治安差環(huán)境復(fù)雜，“老土著”們?cè)缇鸵呀?jīng)搬離，留下老房子出租。

其拆遷成本，更是高得讓人咋舌。

根據(jù)當(dāng)時(shí)公布的預(yù)評(píng)估價(jià)格表，住宅賠償價(jià)格在15000元/平左右，加上各種補(bǔ)償差不多18000元/平，商鋪?zhàn)罡吒沁_(dá)到了45550元/平，有媒體驚得直呼：

“今天的四公里未來(lái)真的高攀不起”

四公里城中村改造啟動(dòng)之后，相關(guān)方面也迅速公布了其未來(lái)的規(guī)劃，對(duì)江南立交進(jìn)行大規(guī)模改造，同時(shí)還將打造

重慶首個(gè)軌道交通TOD

根據(jù)2021年3月重慶市交通開投集團(tuán)發(fā)布的消息，整個(gè)四公里TOD的整體研究范圍為168公頃，其中具備開發(fā)潛力范圍約32公頃。

這次四公里拆遷的地塊，剛好就在這個(gè)TOD規(guī)劃里面；

在挖掘機(jī)的轟鳴聲中，大片舊房就此被推倒，在南岸核心區(qū)騰出了大量寶貴的土地，如果打造得當(dāng)，或許又是一個(gè)“重慶天地”

如今時(shí)光一晃四五年了，當(dāng)年高調(diào)打造的城市TOD，為何卻再無(wú)動(dòng)靜？

02.房屋騰空但不拆除

城市更新陷入停滯

從地鐵四公里出站后，立馬就能看到一排老房子。

從前后對(duì)比照可以看到，二樓以上的房間已經(jīng)全部被騰空了，樓下的門面也基本關(guān)門了，但還是有幾家頑強(qiáng)地開著。

騰空前后對(duì)比

小樹記得當(dāng)年這些店鋪是被強(qiáng)制騰空、停水停電的了，為啥還能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)呢？

一個(gè)商家告訴我：“這么多年了這些房子一直沒拆遷，門面的拆遷款也沒有到位，不守著這里做點(diǎn)生意，啷個(gè)過(guò)日子呢”

小樹擺了擺腦殼，只能繼續(xù)往前走。

可以看到靠近江南大道這一片，很多舊房都是這樣騰空了，但至今沒有拆除，在這個(gè)區(qū)域顯得很顯眼。

走進(jìn)里面之后，到處貼著“征收區(qū)域嚴(yán)禁入內(nèi)”的標(biāo)語(yǔ)，早就沒有人居住了。

現(xiàn)場(chǎng)還找到一個(gè)施工公示牌，顯示項(xiàng)目名稱為“四公里片區(qū)（含城中村）改造征收項(xiàng)目舊房拆除工程A區(qū)二標(biāo)段”，建設(shè)單位為南岸區(qū)房屋征收中心。

開工時(shí)間是2022年9月，如今顯然很久沒有動(dòng)靜了。

繼續(xù)往里面走，可以發(fā)現(xiàn)還是已經(jīng)拆掉的地方更多。

現(xiàn)場(chǎng)可以看到，這里以前的廠房和小區(qū)基本都拆光了，周邊立起了高高的圍擋，只有路邊的停車位還能勉強(qiáng)認(rèn)出以前的樣子。

從高處可以看到，已經(jīng)有大片房屋已經(jīng)夷為平地。

但是現(xiàn)場(chǎng)看不到任何大規(guī)模施工跡象，很多地方還變成了周邊居民的菜地，儼然成立被遺忘的角落。

這一片區(qū)域?qū)嶋H拆遷進(jìn)度到底如何呢？

小樹根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察，繪出了一個(gè)大致的區(qū)域現(xiàn)狀圖，可能不夠準(zhǔn)確，大家參考一下就行了。

拆遷搞這么久了，為啥這么多房子還沒拆呢？

小樹在路邊剛好碰到一個(gè)小店，里面幾個(gè)老年人在坐著聊天，順便就跟他們擺起了龍門陣。

“這些已經(jīng)騰空的房子，大部分業(yè)主都收到賠償金了，但還有少數(shù)沒有收到錢，至于下面的門面很多都沒收到，可能是沒得錢吧”

“即便這些房子都拆完了，這些地又賣給誰(shuí)，誰(shuí)又會(huì)跑這里買房子？”

03.區(qū)域條件存硬傷

虧本生意不好搞

如果再觀察一下南岸的樓市現(xiàn)狀，或許還能找到另外的答案。

四公里區(qū)域雖然靠近城市核心，交通也非常方便，但它也存在幾個(gè)比較明顯的硬傷：

1.拆遷區(qū)域被海峽路和江南大道等多條主干道和大型立交圍繞，噪音污染較大，城市界面一般；

2.附近因?yàn)槊舾性O(shè)施的存在，有實(shí)力的購(gòu)房者選擇避而遠(yuǎn)之。

最終反映到樓市上，四公里區(qū)域的樓盤基本都以剛需盤為主，缺乏豪宅開發(fā)的有利條件。

但這幾年樓市出現(xiàn)了重大變化，剛需購(gòu)房者更多轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)則以高端豪宅為主，對(duì)土地的先天素質(zhì)更為挑剔。

這也導(dǎo)致了四公里的幾個(gè)剛需盤，均出現(xiàn)了不同程度的滯銷現(xiàn)象，個(gè)別樓盤修建進(jìn)度甚至已陷入停滯。

即便是在不差錢的情況下，四公里廣黔路區(qū)域如果全部拆遷完畢，這些土地能否順利賣出去，也要打個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

當(dāng)年拆遷成本超過(guò)18000元/平，如今的地價(jià)又是多少錢一平？

考慮到當(dāng)年高昂的拆遷成本，如果再虧本賣出去，只怕也是不好交代。

12月初，有網(wǎng)友在網(wǎng)上詢問(wèn)四公里廣黔路拆遷進(jìn)度，相關(guān)方面回復(fù)稱：

根據(jù)工作安排，四公里片區(qū)(含城中村)棚改項(xiàng)目征收補(bǔ)償工作于2021年8月20日啟動(dòng)，項(xiàng)目業(yè)主單位為區(qū)土儲(chǔ)征地中心，區(qū)住房城鄉(xiāng)建委(區(qū)征收中心)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)目總戶數(shù)2116戶(住宅2032戶、非住宅84戶),總建筑面積14.57萬(wàn)平方米，征收預(yù)算資金約29.7億元。

截至目前，項(xiàng)目總計(jì)已完成簽約2088戶(住宅2029戶、非住宅59戶)，其中1989戶選擇貨幣安置(住宅1930戶、非住宅59戶)，99戶選擇房屋安置，余28戶未簽約，其中住宅3戶，非住宅25戶，征收完成率98.7%。

目前，該項(xiàng)目征拆掃尾工作正在有序推進(jìn)中。

你覺得四公里城市更新，未來(lái)該何去何從呢？