（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2003年，周文山作為被騰退人，與甲公司簽訂《回遷房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)得位于某安置小區(qū)的一號(hào)房屋。該房屋系根據(jù)騰退安置政策分配給周文山及其配偶李秀蘭、女兒周婷三人共同享有的回遷權(quán)益。

同年4月27日，周文山、李秀蘭、周婷（甲方）與劉志遠(yuǎn)（乙方）簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定將一號(hào)房屋以全款方式轉(zhuǎn)讓給劉志遠(yuǎn)，總價(jià)款近30萬(wàn)元。劉志遠(yuǎn)當(dāng)日支付全部購(gòu)房款，甲方出具收據(jù)，并將房屋交付其使用。

隨后，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府下屬的規(guī)劃土地管理辦公室在原始《樓房產(chǎn)權(quán)證明》上，將產(chǎn)權(quán)人由“周文山”手寫(xiě)劃掉，更改為“劉志遠(yuǎn)”，并在修改處加蓋公章確認(rèn)。此后20年間，劉志遠(yuǎn)一直實(shí)際占有、使用該房屋，繳納物業(yè)、水電、供暖等全部費(fèi)用，從未有人提出異議。

2023年，甲公司通知全體回遷居民可集中辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。劉志遠(yuǎn)聯(lián)系周文山及周婷協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但二人以“協(xié)議簽名真實(shí)性存疑”“當(dāng)時(shí)未征得全體家庭成員同意”為由拒絕配合。劉志遠(yuǎn)遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令周文山、周婷及甲公司協(xié)助辦理一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

1. 甲公司于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助周文山將一號(hào)房屋首次登記至其名下；

2. 周文山在完成首次登記后七日內(nèi)，配合劉志遠(yuǎn)將一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至劉志遠(yuǎn)名下。

三、法院說(shuō)理

1. 轉(zhuǎn)讓協(xié)議系各方真實(shí)意思表示

法院認(rèn)為，2003年簽署的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》有周文山、李秀蘭、周婷三人簽名，同時(shí)有同期收據(jù)、產(chǎn)權(quán)證明變更記錄等佐證。被告雖對(duì)簽名真實(shí)性提出質(zhì)疑，但既未申請(qǐng)筆跡鑒定，也未提供任何反證，故法院依法采信該協(xié)議的真實(shí)性與合法性。

2. 基層管理部門(mén)的確認(rèn)具有公示效力

鄉(xiāng)政府規(guī)劃土地管理辦公室在原始產(chǎn)權(quán)證明上直接將產(chǎn)權(quán)人更改為劉志遠(yuǎn)，并加蓋公章，表明當(dāng)時(shí)行政管理機(jī)構(gòu)已認(rèn)可該轉(zhuǎn)讓行為，構(gòu)成對(duì)權(quán)利變動(dòng)的初步確認(rèn)。

3. 長(zhǎng)期穩(wěn)定占有強(qiáng)化合同履行事實(shí)

劉志遠(yuǎn)自2003年起持續(xù)、公開(kāi)、和平地占有使用房屋長(zhǎng)達(dá)20年，期間原權(quán)利人從未主張權(quán)利，符合誠(chéng)實(shí)信用原則。現(xiàn)因政策允許辦證，出賣(mài)方不得以程序瑕疵為由拒絕履行協(xié)助義務(wù)。

4. 回遷房轉(zhuǎn)讓不因暫無(wú)產(chǎn)權(quán)證而無(wú)效

涉案房屋雖為回遷安置房且長(zhǎng)期未辦證，但轉(zhuǎn)讓發(fā)生在安置完成后，已實(shí)際交付，不屬于法律禁止交易的情形。只要不損害國(guó)家、集體或第三人利益，應(yīng)尊重當(dāng)事人自愿達(dá)成的交易安排。

四、律師提示

本文由北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理。本案反映出回遷房交易中的典型法律風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略：

回遷房即使沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議仍可能有效。關(guān)鍵在于是否存在真實(shí)合意、是否完成交付、是否有基層組織確認(rèn)；

產(chǎn)權(quán)證明上的手寫(xiě)變更+官方蓋章，是重要確權(quán)證據(jù)。本案中，鄉(xiāng)政府蓋章的產(chǎn)權(quán)證明成為認(rèn)定交易合法性的關(guān)鍵；

長(zhǎng)期占有使用構(gòu)成事實(shí)履行，可對(duì)抗事后反悔。法院傾向于保護(hù)誠(chéng)信履約方的合理期待；

出賣(mài)方拒絕配合過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方可通過(guò)訴訟強(qiáng)制履行。只要合同有效，法院可判令對(duì)方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記。

建議：購(gòu)買(mǎi)回遷房務(wù)必保留付款憑證、交接記錄，并盡可能在村委或鄉(xiāng)級(jí)產(chǎn)權(quán)文件上做權(quán)利人變更登記，以構(gòu)建完整證據(jù)鏈，防范未來(lái)確權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。