來源：北京日?qǐng)?bào)客戶端

“小區(qū)地庫里竟然藏著近70平方米的‘密室’深坑，積水和建筑廢料深達(dá)五六米！”家住通州區(qū)旭輝御錦小區(qū)的居民近日焦心不已。雖然“密室”深坑自今年7月被發(fā)現(xiàn)后已被填平，然而地庫依然滲漏不停，潮氣彌漫，地面積水，墻壁洇濕。設(shè)備機(jī)房也常年被積水浸泡，墻壁發(fā)霉長(zhǎng)毛……問題持續(xù)10年，小修小補(bǔ)難見成效，居民迫切希望探明病根，徹底修復(fù)。然而，協(xié)調(diào)會(huì)開了好幾次，開發(fā)商、施工方卻均表示設(shè)計(jì)符合規(guī)范、施工符合標(biāo)準(zhǔn)，加之如今已超過5年保修期，該誰來出資、誰來負(fù)責(zé)維修，始終爭(zhēng)論不休。10年之久的滲漏之患該由誰來買單？記者前往探訪。

地庫近70平方米“密室深坑”內(nèi)存有五六米深的積水和工程廢料。

現(xiàn)場(chǎng)：設(shè)備機(jī)房砸墻排水 地庫暗藏“密室”深坑

近日記者來到旭輝御錦小區(qū)，乘電梯下到B2層地庫連廊，每個(gè)單元都通過它和地庫相連，是居民進(jìn)出地庫的必經(jīng)之路。只見兩側(cè)墻皮脫落，地面開膠起皮。連廊滲漏痕跡明顯，地面濕乎乎的，多處存有積水。連廊里有的地方放著水桶和拖把，有的則鋪著擦水的抹布，手一摸，抹布已經(jīng)濕透了。居民李女士說，連廊一年四季總有水滲出，每天一大早物業(yè)保潔人員就得來清掃，記者看到的情形是已經(jīng)清掃過的。

連廊滲漏，墻皮大片脫落。

更嚴(yán)重的滲漏是在設(shè)備機(jī)房。剛邁進(jìn)設(shè)備機(jī)房的門，記者便一腳踩進(jìn)水坑。只見地面一片潮濕，墻壁和屋頂布滿黑色霉斑，最里側(cè)的墻壁被砸開一個(gè)大洞。打著手電往洞里望去，墻內(nèi)有一個(gè)四五平方米的夾層，里邊存著十多厘米深的積水。另一間設(shè)備機(jī)房亦是如此：砸開的大洞內(nèi)是存滿積水的夾層，長(zhǎng)長(zhǎng)的抽水帶就放在洞口。李女士指著大洞說：“夾層積水太深，水不斷從夾層里往外滲，導(dǎo)致設(shè)備機(jī)房返水、發(fā)霉。物業(yè)只好把墻砸開，把夾層里的水抽排出來。”

設(shè)備機(jī)房霉斑遍布，夾層內(nèi)積水靠砸墻抽排。

“還有比這更夸張的呢！”李女士帶記者來到10號(hào)樓附近的地庫通道，這里的墻面上開了一扇門。她說，和設(shè)備機(jī)房一樣，以前這里也只是一面普通墻壁，她路過時(shí)總能聽到嘩嘩的流水聲，但不知水從何來，沒想到墻后“暗藏玄機(jī)”。“直到今年7月物業(yè)為治理滲漏將墻砸開，里頭竟赫然出現(xiàn)近70平方米的深坑，坑里是五六米深的積水和建筑廢料。”

“打那兒之后，深坑被填上了，砸開的洞口安上了一扇門�！崩钆窟f給記者一只口罩，隨即推開大門。一股刺鼻難聞的潮氣撲面而來，隔著口罩仍可聞到。如今墻后的深坑已被填平，變成了水泥地面�！翱又皇潜缓�(jiǎn)單填上，積水的病根并沒根除。這不，水又滲出來了。”站在曾經(jīng)的深坑之上環(huán)顧四周，地面有大片水漬，墻壁大面積洇濕，屋頂上密密麻麻掛滿水珠。

“密室深坑”被填平后，再次出現(xiàn)洇濕和積水。

據(jù)介紹，該小區(qū)2023年解聘了開發(fā)商物業(yè)，引入新物業(yè)。新物業(yè)工作人員表示，自從接手小區(qū)物業(yè)管理后，每年都下大力氣治理滲漏，居民家中及其他公共區(qū)域通過修修補(bǔ)補(bǔ)已初見成效。但滲漏最嚴(yán)重的地庫，僅靠物業(yè)小修小補(bǔ)難以根治�！皾B漏主要來自大大小小的夾層。我們委托第三方治理連廊滲漏，用上了注漿等各種工藝，一直修不好，后來發(fā)現(xiàn)連廊兩側(cè)墻內(nèi)存在空隙，里頭的水用兩臺(tái)抽水泵抽了兩天都沒有抽干。設(shè)備機(jī)房的夾層連著居民家，因此夾層的積水還導(dǎo)致居民家滲漏。10號(hào)樓附近的地庫通道后的‘密室’也是如此，近70平方米的大坑內(nèi)水深五六米，挖掘機(jī)清掏積水和建筑廢料時(shí)根本掏不到底。我們抽了3天水，實(shí)在抽不完，最后只能用土夯實(shí)、搭上框架，將其填平。可這并不意味著里邊沒水了，只是像魚缸一樣把水包了起來�！�

遭遇：滲漏10年無解 各方均稱“符合規(guī)范”

據(jù)了解，旭輝御錦小區(qū)2014年建成，2015年交付，共16棟居民樓，開發(fā)商為北京旭輝陽光置業(yè)有限公司。

居民張女士說，入住的第一年，居民家中及地庫就出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏。從那時(shí)起，居民便開啟了長(zhǎng)達(dá)10年的投訴維權(quán)。2015年居民投訴后，通州區(qū)住建委曾答復(fù)稱，要求建設(shè)單位及維保部門督促相關(guān)工作人員建立質(zhì)量問題檔案，對(duì)于施工過程中遺留的質(zhì)量缺陷，如結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷等，組織人力物力集中進(jìn)行維修處理，不留隱患；對(duì)后期使用過程中出現(xiàn)的影響居民使用功能的問題，如滲水、漏水等，發(fā)現(xiàn)一起解決一起，不得推諉拖延。

“可這一封答復(fù)信并沒起到什么效果。2016年兩場(chǎng)大雨后，又有140多戶居民家滲漏，公共區(qū)域更是大面積滲漏積水。”居民張女士回憶說，5年保修期內(nèi)，經(jīng)過居民持續(xù)不斷投訴，開發(fā)商進(jìn)行過小修小補(bǔ)，但問題并沒得到緩解，滲漏一年比一年嚴(yán)重�！�5年保修期一過，就更沒人管了。地庫滲漏一直拖著沒解決�！�

記者查閱2023年物業(yè)交接時(shí)的查驗(yàn)評(píng)估報(bào)告發(fā)現(xiàn)，地庫存在積水滲漏、破損脫落等問題的點(diǎn)位多達(dá)43處。僅靠物業(yè)注漿、抽排“治標(biāo)不治本”。居民提出，這幾年每逢家里出現(xiàn)滲漏，居民就找物業(yè)修或自己修，如今已經(jīng)大有改善，但地庫滲漏的病根到底在哪？滲漏積水如此嚴(yán)重，是否存在建筑設(shè)計(jì)及施工質(zhì)量問題？

地庫連廊打了密密麻麻的注漿孔，卻仍未治好滲漏。

對(duì)此，施工方回應(yīng)，他們只是照?qǐng)D施工，且材料、采購(gòu)、施工各環(huán)節(jié)均嚴(yán)格按照監(jiān)管流程和施工規(guī)范開展。開發(fā)商工作人員則稱不了解具體情況，項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)離職，但項(xiàng)目建設(shè)過程中有政府部門監(jiān)管，建設(shè)完成后亦通過了驗(yàn)收。

通州區(qū)住建委曾回復(fù)居民稱，該項(xiàng)目于2014年11月由建設(shè)單位組織五方竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果合格。經(jīng)與規(guī)自分局通州分局共同核對(duì)規(guī)劃圖紙和施工圖紙，10號(hào)樓附近的地庫通道處的“密室”實(shí)際上是規(guī)劃變電室，目前暫未啟用，根據(jù)規(guī)劃圖紙及現(xiàn)場(chǎng)查看，并未發(fā)現(xiàn)存在其他密閉空間。

對(duì)于上述答復(fù)，居民又急又氣：“如果設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)都沒問題，為什么地庫10年還滲漏不止？又該由誰來根治滲漏？”

分歧：積水從何而來 根治由誰買單

面對(duì)居民的迫切訴求，今年9月至11月，通州區(qū)住建委、屬地宋莊鎮(zhèn)、施工方、開發(fā)商、物業(yè)及居民代表先后4次召開溝通會(huì)。居民期待滿滿，可遺憾的是，連續(xù)4次溝通并未化解分歧，也未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

施工方將地庫滲漏歸咎于排水溝。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地庫與居民樓之間的連廊設(shè)計(jì)較為特殊，地庫地面高，連廊地面低，地庫又有排水溝，“這相當(dāng)于水面在上，連廊在下。物業(yè)清理積水后倒進(jìn)排水溝，水自然順著地勢(shì)又流回去，從而倒了流、流了倒，不斷反復(fù)。”

開發(fā)商則稱，滲漏是因?yàn)榈叵滤簧蠞q。一工作人員稱，該項(xiàng)目2011年拿地建設(shè)，如今的地下水位已比當(dāng)年普遍抬升，防水等級(jí)、指標(biāo)都已發(fā)生變化。

通州區(qū)住建委則向居民公布了一份《旭輝御錦小區(qū)地下車庫區(qū)域漏水評(píng)估報(bào)告》，報(bào)告顯示，滲漏原因有三：一是地下水位上升，地下空間處于地下水浸泡范圍；二是室外綠化區(qū)域回填土受到浸泡產(chǎn)生深陷，造成局部樓座靠墻地面、室外地面空鼓下陷；三是小區(qū)建成已超過10年，防水層局部存在破損，部分已失去防水效果。區(qū)住建委11月在對(duì)居民12345投訴的回復(fù)中再次提到，滲漏原因初步判定為“近期極端天氣頻發(fā)，瞬時(shí)雨量較大，雨水沉積，地下水位上升，防水老化等自然因素造成地庫出現(xiàn)漏水滲水情況”。

這些說法無法令居民信服。居民陳女士質(zhì)疑：“排水溝倒流確實(shí)是導(dǎo)致滲漏的部分原因，但并非主因，夾層積水更和排水溝無關(guān)。地下水位上漲是客觀事實(shí)，但水位上漲地庫大范圍滲漏就合理嗎？防水經(jīng)過10年時(shí)間的確會(huì)老化，可滲漏從2015年入住就存在，是開發(fā)商一直沒修好。”

各方對(duì)于滲漏原因未達(dá)成共識(shí)，導(dǎo)致協(xié)商出資和維修問題陷入困局。

開發(fā)商稱，業(yè)主購(gòu)房合同中已明確，結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題終身質(zhì)保，涉及滲漏的保修期為5年。關(guān)于滲漏，開發(fā)商已在保修期內(nèi)進(jìn)行過維修。通州區(qū)住建委工作人員表示，物業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，但一般是小修小補(bǔ)，若查明滲漏根源后，漏水達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)提取公維金進(jìn)行維修。

通州區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在協(xié)調(diào)會(huì)上表示，誰來維修、誰來出資是問題的關(guān)鍵，將促成房屋質(zhì)量鑒定，以鑒定報(bào)告為依據(jù)判斷房屋質(zhì)量是否存在問題，并以此協(xié)調(diào)各方出資維修。但近日居民再次咨詢時(shí)，工作人員稱，由于鑒定需由業(yè)主發(fā)起，而小區(qū)無業(yè)委會(huì)、鑒定機(jī)構(gòu)又不面向個(gè)人開放等原因，鑒定無法繼續(xù)推動(dòng)。加之無相關(guān)證據(jù)證明應(yīng)追究開發(fā)商責(zé)任，目前仍需由業(yè)主出資。“我們可以提供技術(shù)支持，也可以協(xié)調(diào)鎮(zhèn)里申請(qǐng)部分資金支持，但仍需使用業(yè)主公維金。”

“開發(fā)商在整個(gè)投訴和協(xié)調(diào)過程中‘隱身’了，繞來繞去，最后卻變成需要我們?yōu)闈B漏買單�！本用翊鬄椴唤�，“若是房屋設(shè)計(jì)施工存在問題，就該由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。何況滲漏從交付起就持續(xù)不斷，開發(fā)商雖然修過卻沒修好，怎么能因‘出�！吞颖茇�(zé)任？”

律師觀點(diǎn)

“已出保”不代表“可免責(zé)”

北京京師律師事務(wù)所律師張自豪認(rèn)為，公維金主要用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施的維修更新，但首先應(yīng)明確責(zé)任歸屬，避免業(yè)主為開發(fā)商責(zé)任買單。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，若經(jīng)專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定確認(rèn)滲漏屬于房屋質(zhì)量缺陷或設(shè)計(jì)施工問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)全面修復(fù)責(zé)任，并承擔(dān)相應(yīng)鑒定、維修費(fèi)用。此外，若屬于保修期內(nèi)就已存在且未徹底修復(fù)的遺留問題，即便已經(jīng)“出�！保_發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任�！耙虼耍褫x御錦小區(qū)的滲漏問題，開發(fā)商有著不可推卸的責(zé)任�！辈贿^，若經(jīng)專業(yè)鑒定滲漏是由施工單位未按設(shè)計(jì)圖紙施工、使用不合格材料、施工工藝不符合規(guī)范等過錯(cuò)直接造成的，施工單位則是直接的責(zé)任主體，開發(fā)商在向業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任后，有權(quán)向施工單位進(jìn)行追償。

張自豪表示，旭輝御錦小區(qū)的困境并非個(gè)例，反映出的是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)與后期維保體系深層次的共性難題�！氨砻婵词菨B漏頑疾，但往深處看，是質(zhì)量保修制度在實(shí)踐中的失靈、主體責(zé)任鏈條的斷裂，以及業(yè)主集體維權(quán)困境的體現(xiàn)�！睆堊院勒f，開發(fā)商常以5年保修期為由免除自身責(zé)任，卻忽視了其對(duì)于主體結(jié)構(gòu)等核心部位的終身責(zé)任，也回避了保修期內(nèi)未能根治問題所應(yīng)承擔(dān)的后續(xù)義務(wù)。而業(yè)主在專業(yè)知識(shí)、資金實(shí)力和組織能力上均處于弱勢(shì)，往往陷入“投訴-修補(bǔ)-問題反復(fù)-再投訴”的惡性循環(huán)，業(yè)主公維金面臨著為開發(fā)商過錯(cuò)買單的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)這一困局，張自豪建議，短期而言，應(yīng)堅(jiān)定推進(jìn)專業(yè)鑒定，以鑒定報(bào)告為出發(fā)點(diǎn)，明確各方責(zé)任劃分，依法敦促責(zé)任方積極履行維修義務(wù)。中期而言，屬地政府及住建部門應(yīng)積極牽頭促進(jìn)溝通協(xié)商，成為維護(hù)公共利益、化解社會(huì)矛盾、監(jiān)督法律法規(guī)執(zhí)行的關(guān)鍵責(zé)任方，明確修復(fù)方案、責(zé)任主體、資金來源與時(shí)間表。長(zhǎng)期而言，應(yīng)推動(dòng)監(jiān)管前移與制度完善�！袄鐚以馔对V的問題樓盤及開發(fā)商列入重點(diǎn)監(jiān)管名單，在項(xiàng)目驗(yàn)收、企業(yè)資質(zhì)等方面予以關(guān)聯(lián)約束；探索建立新建住宅的質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度，做到事前監(jiān)督、事后理賠，避免業(yè)主因維保問題反復(fù)維權(quán)。”

李清源 文并攝