關于推廣“景怡苑模式”完善業(yè)主自治機制、提升基層治理效能
提案人：貴陽市政協(xié)委員
界 別：
聯(lián)系方式：
案由：
近年來，隨著城市化進程加快和公民權利意識覺醒，住宅小區(qū)治理矛盾日益凸顯，物業(yè)服務糾紛成為影響基層社會穩(wěn)定與和諧的重要因素。傳統(tǒng)上依賴業(yè)委會或行政力量主導的小區(qū)治理模式，在實踐中常面臨業(yè)委會成立難、運行難、監(jiān)督難，以及行政指導越位、缺位或錯位等問題，導致業(yè)主共同決策權難以落實，公共收益被侵占、服務質量低下等現(xiàn)象頻發(fā)的困境。
貴陽市觀山湖區(qū)景怡苑小區(qū)近期完成的、全國首例在無業(yè)委會情況下由業(yè)主自發(fā)組織并成功直選物業(yè)服務企業(yè)的實踐（下稱“景怡苑模式”），為擺脫這一困境提供了極具價值的本土化解決方案和創(chuàng)新思路。該小區(qū)原物業(yè)合同已到期六年，公共收益被物業(yè)公司所侵占，其間，業(yè)委會癱瘓，業(yè)主權益長期處于無法律主體保護的情況。為打破僵局，該小區(qū)自主召開全體業(yè)主大會，由全體業(yè)主直接投票重新選聘物業(yè)公司。
該案例不僅是《民法典》和《貴州省物業(yè)管理條例》關于“業(yè)主共同決定”原則的生動實踐，更展現(xiàn)了基層群眾依法自治、理性維權、程序創(chuàng)新的強大生命力，對于推動我市基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化具有重要的借鑒與推廣意義。為此，特提出本提案。
一、 “景怡苑模式”的核心價值與實踐意義
根據(jù)提供的案例材料，“景怡苑模式”的成功并非偶然，其核心價值體現(xiàn)在以下方面：
1. 業(yè)主主體意識的徹底覺醒與組織化實踐： 面對原物業(yè)合同到期六年、業(yè)委會長期癱瘓、行政指導成效不彰的困局，景怡苑業(yè)主未陷入被動等待或無序對抗，而是自發(fā)成立“物業(yè)選聘統(tǒng)籌小組”，主動承擔起組織職責。這標志著業(yè)主從“被管理者”向“治理主體”的深刻轉變，踐行了“業(yè)主是小區(qū)真正主人”的法律定位。
2. 對法定程序的嚴格遵守與創(chuàng)新性運用： 整個過程嚴格遵循《民法典》第二百七十八條及《貴州省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，通過登報公告、引入第三方公證、線上線下結合表決等方式，確保了程序的公開、公平、公正。尤為值得稱道的是，依法按照小區(qū)《議事規(guī)則》中“未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)計入已表決的多數(shù)票”的條款（即“沉默者從眾”規(guī)則），有效破解了業(yè)主組織實踐中常見的“表決人數(shù)不足”難題，也是依據(jù)法律精神進行的成功規(guī)則創(chuàng)新，將可能的阻撓轉化為了程序助力。
3. 以清晰原則重塑契約關系： 業(yè)主在選聘過程中明確提出并最終寫入合同的“三項基本原則”——公共收益全歸業(yè)主、物業(yè)費不漲價、嚴格按“貴陽市住宅物業(yè)二級標準”履約，直指景怡苑物業(yè)服務的核心痛點。這不僅是權益主張，更是對未來物業(yè)服務關系的理性規(guī)劃，旨在推動物業(yè)服務回歸“按約履職、公開透明”的商業(yè)本質。
4. 理性博弈與法治思維的勝利： 面對原物業(yè)及個別基層部門設置的重重障礙（如違法出具《在管證明》、拆毀標語干擾宣傳后派出所辦案違法，街道辦出具無行政強制力的通告等），業(yè)主始終堅持以法律為武器，以程序為軌道，通過行政復議、行政訴訟、向上級舉報等合法途徑進行應對，最終在法治框架內取得成功，為理性維權樹立了典范。
5. 示范效應與社會價值： “景怡苑模式”的成功，極大地鼓舞了全市乃至全省面臨類似困境的小區(qū)業(yè)主。它證明，在法律框架內，依靠業(yè)主自身的團結、智慧和規(guī)則意識，完全能夠依法行使共同管理權，實現(xiàn)小區(qū)的有效治理。這對于減少物業(yè)糾紛信訪、促進社區(qū)和諧、提升基層民主法治水平具有深遠影響。
二、 當前我市業(yè)主自治與基層治理面臨的主要問題
“景怡苑模式”的成功，也從側面反映出當前我市在業(yè)主自治和基層治理方面仍存在一些亟待解決的普遍性問題：
1. 行政指導的尺度與效能問題： 部分街道、社區(qū)對《民法典》賦予業(yè)主的自治權認識不足，存在“代勞”思維或“畏難”情緒，或存在個別利益關聯(lián)，該指導時不指導，或指導方式不當（如越位干預具體選聘、違法出具證明），未能有效履行“指導、協(xié)助和監(jiān)督”的法定職責。
2. 業(yè)主自治能力與支持體系欠缺： 許多小區(qū)業(yè)主缺乏自治的經(jīng)驗、知識和組織能力，面對復雜的法律程序望而卻步。社會層面缺乏為業(yè)主自治提供專業(yè)法律、財務、會議服務等支持的常態(tài)化和普惠性機制。
3. 信息不對稱與透明度不足： 公共收益、維修資金使用、服務標準執(zhí)行等信息不透明，是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)矛盾的重要原因?，F(xiàn)有監(jiān)管手段難以實現(xiàn)有效、及時的穿透式監(jiān)督。
4. 糾紛調解與執(zhí)法保障有待加強： 物業(yè)糾紛調解機制效能有待提升，對于拒不退出、拒不交接、侵占收益等明顯違法行為，行政執(zhí)法和司法執(zhí)行的力度與效率仍需加強。
三、 具體建議
為推廣“景怡苑模式”的有益經(jīng)驗，系統(tǒng)性解決上述問題，提升我市住宅小區(qū)治理水平，特提出以下建議：
1. 總結推廣“景怡苑模式”，編制業(yè)主自治操作指南： 建議由市住建部門牽頭，聯(lián)合司法、民政等部門及高校學者、律師、媒體記者等專業(yè)人士，對“景怡苑模式”進行深度調研和總結，提煉其合法、有效、可復制的核心要素。在此基礎上，編制并免費發(fā)放《貴陽市住宅小區(qū)業(yè)主自治實務操作指南》，內容涵蓋業(yè)主大會召開、物業(yè)選（續(xù)）聘、公共收益管理、糾紛解決等全流程的法律依據(jù)、具體步驟、文書模板和風險提示，為業(yè)主自治提供“工具箱”。
2. 強化基層治理能力建設，明晰行政指導邊界： 加強對街道、社區(qū)工作人員關于《民法典》《物業(yè)管理條例》及《貴州省物業(yè)管理條例》的專題培訓，重點厘清行政指導與業(yè)主自治的邊界，強化其依法指導、協(xié)助和監(jiān)督的能力，杜絕違法干預。建立對基層治理部門履行物業(yè)指導職責的考核評價機制。
3. 搭建業(yè)主自治支持平臺，培育專業(yè)服務力量： 探索由區(qū)級政府或街道搭建公益性、中立的“業(yè)主自治支持平臺”，通過政府購買服務等方式，引入法律、會計、會務等專業(yè)機構，為有意愿自治的小區(qū)業(yè)主提供低成本、高質量的專業(yè)咨詢和輔助服務。鼓勵發(fā)展專業(yè)的業(yè)主自治輔導社會組織。
推動智慧監(jiān)管與信息透明： 升級我市物業(yè)維修資金和公共收益監(jiān)管系統(tǒng)，探索利用區(qū)塊鏈等技術，實現(xiàn)資金流、合同、服務記錄的可追溯、不可篡改和有限透明查詢。鼓勵科技企業(yè)通過統(tǒng)一平臺或APP，定期向全體業(yè)主公示公共收益收支、服務工單處理等情況，保障業(yè)主知情權。
5. 完善糾紛多元化解與聯(lián)動執(zhí)法機制： 強化街道、社區(qū)人民調解委員會在物業(yè)糾紛調解中的作用。建立住建、市場監(jiān)管、公安、法院等部門間的物業(yè)糾紛聯(lián)動執(zhí)法與信息共享機制，對侵占公共收益、拒不退出等違法行為，依法加大聯(lián)合查處和強制執(zhí)行力度，形成震懾。可考慮設立物業(yè)糾紛快速處理通道。
6. 加強宣傳引導與表彰激勵： 通過媒體報道、社區(qū)宣傳等多種形式，廣泛宣傳“景怡苑模式”等業(yè)主依法自治的成功案例，營造“依法自治、理性維權”的良好社會氛圍。對于在依法自治、共建和諧社區(qū)中表現(xiàn)突出的業(yè)主集體、物業(yè)服務企業(yè)及基層工作人員，可適時予以表彰，發(fā)揮正面激勵作用。
“景怡苑模式”是我市基層群眾在法治軌道上推進治理創(chuàng)新的寶貴實踐。推廣其經(jīng)驗，完善相關制度，不僅有助于解決具體的物業(yè)糾紛，更是推進我市基層社會治理現(xiàn)代化、提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感的必然要求。望有關部門高度重視，研究采納。