上海黃浦區(qū)房價(jià)高得離譜，可那些空置地塊和無人區(qū)總讓人覺得有點(diǎn)不對勁。外灘那邊燈紅酒綠，游客擠成堆，轉(zhuǎn)個(gè)彎到老西門一帶，街頭冷清，舊房子空著沒人住，雜草叢生，圍欄拉得老長。

這不是新鮮事，早幾年就開始了，可到現(xiàn)在2025年底，還沒完全解決。財(cái)經(jīng)角度看，這事牽扯到土地供應(yīng)、舊改資金、豪宅市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級(jí)，得一步步說清楚。

先說這些無人區(qū)的來頭。黃浦區(qū)老城廂，尤其是老西門片區(qū)，本來是上?？h的老中心，從古代南市起，就熱鬧得很。后來城市擴(kuò)張，這里成了舊改重點(diǎn)。

過去幾年，拆遷推進(jìn)慢，留下一大片空地。像喬家路地塊、方浜中路周邊，好多街坊拆了沒建，成了典型無人區(qū)。數(shù)據(jù)上看，2024年黃浦區(qū)舊住房改造31萬平方米，啟動(dòng)城中村改造25個(gè)，可零星二級(jí)舊里以下房屋還不少。

2025年上半年，黃浦區(qū)實(shí)施老舊住房綜合修繕7.2萬平方米，受益居民1813戶，推進(jìn)零星二級(jí)舊里改造受益596戶。這些數(shù)字說明，舊改在進(jìn)行，但速度不快，導(dǎo)致空置時(shí)間長。

財(cái)經(jīng)層面，拆遷成本高，2025年黃浦區(qū)拆遷支出預(yù)算264億元，全上海拆遷總預(yù)算超1400億元，黃浦占大頭。資金從城鄉(xiāng)社區(qū)支出調(diào)增13.78億元，用于蓬萊路地塊等舊改。

這些錢砸下去，得保證土地儲(chǔ)供聯(lián)動(dòng)，舊改完成才能出讓地塊。開發(fā)商拿地后，還得等規(guī)劃調(diào)整，城區(qū)功能提升，確保不亂建。

進(jìn)展方面，2025年黃浦區(qū)舊改加速，好幾個(gè)爛尾20年項(xiàng)目復(fù)活。比如老西門大興街項(xiàng)目，重啟高層和合院產(chǎn)品，準(zhǔn)備入市。

上海壹號(hào)院項(xiàng)目在508-514街坊，施工現(xiàn)場忙碌，塔樓拔起。露香園二期云宸風(fēng)貌別墅、天譽(yù)高層成型，裙樓2.7萬方商業(yè)初現(xiàn)。

法藏講寺地塊，新加坡豐隆和廈門聯(lián)發(fā)聯(lián)合拿下，建5.87萬平方米超高層住宅、聯(lián)排獨(dú)棟別墅，1.45萬平方米商業(yè)。永業(yè)建國東路地塊，兩棟43層150米塔樓，進(jìn)度快，有望率先亮相。

舊改不光拆建，還包括老舊小區(qū)改造。2013年起，政府補(bǔ)貼修電梯。保屯路211弄原拆原建，2023年啟動(dòng)。