01

澳大利亞郊區(qū)虧損出售消息曝光

創(chuàng)紀(jì)錄的房產(chǎn)利潤掩蓋了澳大利亞一些郊區(qū)面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實，新數(shù)據(jù)顯示悉尼和墨爾本高密度社區(qū)的少數(shù)賣家正遭受巨大虧損。

根據(jù)Cotality的《痛苦與收益報告》，9月季度全國95.5%的房產(chǎn)銷售實現(xiàn)盈利，為自2005年7月以來的最高水平。

賣方的中位收益也在上一個季度創(chuàng)下33.5萬美元的新高，高于6季度的31.5萬美元。

另一方面，Cotality周四發(fā)布的數(shù)據(jù)也揭示了悉尼和墨爾本跌幅最大的郊區(qū)。

在墨爾本，中央商務(wù)區(qū)的房產(chǎn)位居榜首，驚人的45%已售出房產(chǎn)虧損，平均虧損約為5.5萬美元。

斯托寧頓、波特菲利普、亞拉和博倫達(dá)拉是表現(xiàn)第二差的郊區(qū)，中位數(shù)虧損在3.6萬美元至4.9萬美元之間。

在悉尼，帕拉馬塔領(lǐng)先“沒有哪個郊區(qū)愿意進(jìn)入”名單，24%的已售房產(chǎn)中位數(shù)虧損5萬美元。

斯特拉斯菲爾德、賴德、亨特斯希爾和庫靈街是表現(xiàn)第二差的郊區(qū)。

對于想要獲得最大利潤的買家和賣家來說，全國排名前十的LGA被公布，利潤率驚人。

墨爾本中央商務(wù)區(qū)幾乎一半的房產(chǎn)都虧損。

基亞馬再次保持榜首，緊隨其后的是新南威爾士州的鄰居拜倫和悉尼的The Hills。

努薩緊隨其后，西澳的東弗里曼特爾獲得第五，悉尼的伍拉拉第六，阿德萊德的米查姆第七。

維多利亞州唯一進(jìn)入頂級地方政府區(qū)榜的是大墨爾本的Bayside，排名第八，沖浪海岸排名第九。

《Chittering in WA》排在第十名。

在主要城市中，布里斯班和珀斯是出售房屋或單元的最佳地點。昆士蘭首府幾乎獲得了滿分，99.9%的售出單位實現(xiàn)盈利，房屋比例略低于99.7%。

報告為尋求盈利投資的澳大利亞人提供了一個熱切建議，表明關(guān)注主要首都城市之外可能非常值得。

布里斯班和陽光之州依然是全國最賺錢的地方之一。

澳大利亞地區(qū)連續(xù)五年盈利率高于首府城市。

自2020年6月以來，澳大利亞地區(qū)地區(qū)持續(xù)超越其實力，五年多來的盈利率一直高于各首都合并。

截至2025年9月的五年內(nèi)，澳大利亞各地區(qū)房價上漲了60.1%，超過了合并首府房價44.0%的漲幅。

此外，房屋在上一個季度繼續(xù)優(yōu)于其他單位，幾乎所有房屋銷售（97.9%）實現(xiàn)盈利。

另一方面，每十臺售出的單位中就有一臺虧損。

隨著澳大利亞房地產(chǎn)市場持續(xù)帶來健康利潤，報告為澳大利亞人提供了一些應(yīng)避免的區(qū)域和住房類型的熱門建議。

02

2025年澳洲最貴房產(chǎn)TOP10出爐！華人超$8000萬賣房排第3，榜首$1.35億

2025年澳洲成交價排名前10的房產(chǎn)出爐，前3的房產(chǎn)中有2處來自墨爾本。而以往，這份榜單通常由悉尼主導(dǎo)。

但盡管如此，悉尼東區(qū)的整體表現(xiàn)依舊強(qiáng)勁，前10的房產(chǎn)中有6處位于海港大橋以東，還有一套位于西區(qū)邊緣的Barangaroo。

澳洲排名前10的房產(chǎn)交易總額達(dá)到了6.95億澳元，高于去年的6.52億澳元，并遠(yuǎn)超 2023年的5.73億澳元。

由于部分房產(chǎn)的具體成交價在結(jié)算前尚未公開，本年度的數(shù)據(jù)預(yù)計仍偏保守。

*1.?Clendon?Rd，Toorak，1.15億至1.35億澳元*

墨爾本頂級富人區(qū)Toorak的Coonac豪宅在年初通過非公開交易售出。

該意式豪宅占地1.08公頃，擁有修剪整齊的花園，當(dāng)時的確切售價成為業(yè)內(nèi)熱議的 焦點。

有消息人士稱成交價可能超過1.3億澳元（將創(chuàng)下全澳豪宅銷售紀(jì)錄），另一些則認(rèn)為接近1.15億澳元。

具體金額將在結(jié)算時公布，但可確定的是，此次交易已創(chuàng)下Toorak和墨爾本的最高成交紀(jì)錄，也是維州首個破億的豪宅交易。

賣家為前Toll?Holdings主管Paul?Little及妻子——墨爾本大學(xué)校長Jane?Hansen，兩人計劃搬去位于South?Yarra的Goodrest?Mansion。

買家是希臘制藥業(yè)億萬富翁、Toorak本地人Dennis?Bastas及妻子Georgina。

*2.?Tivoli?Ave，Rose?Bay，8250萬澳元*

該房產(chǎn)由出生于西西里的地產(chǎn)開發(fā)商Orazio?Camuglia及妻子Yolanda持有。

這棟3層濱水豪宅占地1138平方米，買家仍是謎，據(jù)傳是東區(qū)一個小房換大房家庭。

成交價遠(yuǎn)低于悉尼2024年的最高紀(jì)錄——科技億萬富翁Scott?Farquhar位于 Point?Piper的濱水豪宅Elaine以1.3億澳元的價格出售。

*3.?Lansell?Rd，Toorak，超8000萬澳元*

這處大型莊園的買家是Chemist?Warehouse聯(lián)合創(chuàng)始人、億萬富翁Jack?Gance及妻子Evelynne，具體成交價未公開，但在8000萬至8800萬澳元間。

他們預(yù)計將拆除地塊上現(xiàn)有的兩棟住宅，為家人建造一座獨立的莊園。

賣家是房地產(chǎn)開發(fā)商V?Leader董事總經(jīng)理Andy?Zhang及妻子Miaomiao，后者以3900萬澳元的價格購入。

*4.?Crown頂層公寓，Barangaroo，約8000萬澳元*

買家是James?Packer的顧問Lawrence?Myers及妻子Sylvia，他們同時將位于Rose?Bay的豪宅掛牌出售，期望售價為9000萬澳元。

該公寓最終以約8000萬澳元的價格成交，遠(yuǎn)低于2021年1億澳元的掛牌價。

這套六居室的雙層公寓擁有全景視野，價格僅次于同在Barangaroo的 One?Sydney?Harbour項目創(chuàng)下的1.4155億澳元的頂層公寓紀(jì)錄。

*5.?Coolong?Rd，Vaucluse，約6200萬澳元*

這處五居室房產(chǎn)由Moss家族以約6200萬澳元的價格售出。

這處濱海豪宅毗鄰Menulog聯(lián)合創(chuàng)始人Leon?Kamenev的莊園，占地1663平方米，可以遠(yuǎn)眺Middle?Head與Manly。

買家由Concierge?East的買房代理Sean?Huang代表。

這棟有20年歷史的房產(chǎn)配備游泳池、泳池小屋、滑道與私人碼頭。

*6.?Victoria?Rd，Bellevue?Hill，5900萬澳元*

億萬富翁兼慈善家Gretel?Packer近日以5900萬澳元購入這處遺產(chǎn)房產(chǎn)。

《澳洲金融評論報》此前報道，這筆秘密交易于10月完成，賣家是Packer的已故鄰居、Nock?and?Kirby五金家族成員Graham?Nock。

Packer現(xiàn)住在建于1919年的愛德華時期豪宅Winston，20多年來一直與這棟保持原貌的60年代粉色房產(chǎn)共用部分前院圍欄。

Nock的遺產(chǎn)由兩塊相鄰地塊組成，其中一塊上有一棟60年代房產(chǎn)，另一塊為空地，總面積超2600平方米。

*7.?Vaucluse?Rd，Vaucluse，5600萬澳元*

今年5月，98歲慈善家Isaac?Wakil持有的Vaucluse房產(chǎn)以5600萬澳元的價格售出，該房產(chǎn)占地1400平方米，可盡享悉尼港、Shark?Island及海港大橋全景。

Wakil及已故妻子Susan分別來自伊拉克與羅馬尼亞，他們早年靠從事服裝業(yè)積累財 富，是悉尼最慷慨卻低調(diào)的慈善家之一，曾向新州美術(shù)館,澳洲歌劇院, St?Vincent’s?Hospital,Sydney?Jewish?Museum及悉尼大學(xué)等機(jī)構(gòu)捐款。

1940年代抵達(dá)澳洲后，這對夫妻成為社交名流，他們曾乘坐奶油色勞斯萊斯出席活動，Susan是澳洲最早穿著法國高級定制服裝的女性之一。

*8.?Wolseley?Rd，Point?Piper，5500萬澳元*

悉尼Point?Piper一處由零售業(yè)巨頭Stephen?Leibowitz及妻子Pam持有的Vaynol豪宅以5500萬澳元的價格售出。

賣家是Retail?Apparel?Group聯(lián)合創(chuàng)始人Stephen?Leibowitz及妻子Pam，二人自 2004年從James?Packer的好友Ben?Tilley手中以1200萬澳元的價格購入該房產(chǎn)后，已持有近20年之久。

該房產(chǎn)由著名建筑師Leslie?Wilkinson設(shè)計，建于1955年，當(dāng)時為高級將領(lǐng) Sir?Leslie?Morshead所建，造價15555英鎊。

*9.?Dumaresq?Rd，Rose?Bay，5460萬澳元*

這處濱海豪宅于2月以5460萬澳元的價格成交，成為2025年首筆大額交易，當(dāng)時創(chuàng)下當(dāng)?shù)丶o(jì)錄（隨后被打破）。

賣家是靠回收購物袋發(fā)家的Frank?Qiang?Geng及Juanjuan?Zhao，兩人于去年6月以7500萬澳元的價格在非公開市場掛牌，后下調(diào)至5500萬澳元得以成交。

買家是季刊雜志《Indulgence》的老板Linge?Dai。

*10.?Lansell?Rd，Toorak，約5100萬澳元*

已故億萬富翁慈善家夫婦Marc和Eva?Besen位于Toorak的大型莊園在非公開市場成交，成交價約為5100萬澳元，成為墨爾本年度第3大房產(chǎn)交易。

買家據(jù)悉是地產(chǎn)開發(fā)商、Vicland?Property?Group創(chuàng)始人Bill?McNee。

Cotality的數(shù)據(jù)顯示，該房產(chǎn)占地超過半公頃，總面積達(dá)6333平方米。

1980年代 末，Besen夫婦購入毗鄰已故National?Trust主席Rodney?Davidson的豪宅Tahara，擴(kuò)增原地塊面積，據(jù)悉他們后來拆除該房產(chǎn)以打造更大的花園。

這筆大額交易的收益將流向Besen夫婦的4名子女：Sussan?Group總裁 Naomi?Milgrom、企業(yè)家兼慈善家Carol?Schwartz、Besen?Family?Foundation執(zhí)行 長Debbie?Dadon，以及投資人Daniel?Besen。

不過這樁交易也伴隨爭議，《澳洲金融評論報》的Rear?Window專欄報道稱，Besen家的Toorak鄰居、知名墨爾本地產(chǎn)開發(fā)商William?Deague也曾競購該房產(chǎn)，但因競價策略問題未能如愿。

03

隨著各城市房價上漲，北領(lǐng)地房市持續(xù)增長

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人烏蘇拉·沃森四年前加入這個行業(yè)時，她從未想過達(dá)爾文的房地產(chǎn)市場會在2025年如此激烈競爭。

沃森女士說，憑借大量渴望房產(chǎn)的州際買方代理聯(lián)系人，許多房屋現(xiàn)在可以在掛牌出售前就出售。

“在自住者和首次購房者方面競爭相當(dāng)激烈，”沃森女士說。

烏蘇拉·沃森表示，首次購房者面臨競爭，市場非常艱難，因為他們要與大投資者競爭。

今年上半年，州際投資者越來越多地轉(zhuǎn)向北領(lǐng)地，搶購全國一些最實惠的住房。

房地產(chǎn)研究公司Cotality去年12月的數(shù)據(jù)顯示，達(dá)爾文今年房價上漲了17%，遠(yuǎn)超其他任何首都城市。

11月房價上漲1.9%，較10月份的1.6%增長加快。

盡管增長迅速，達(dá)爾文的中位住宅價值仍為澳大利亞首府城市中最低的578,871美元。

市場分析師將增長歸因于租金收益率的穩(wěn)定，達(dá)爾文的租金收益率保持在6.3%。

分析師表示，這一數(shù)字將繼續(xù)推動州際投資者的強(qiáng)勁需求，這些投資者受到有吸引力的金融股的吸引。

Cotality研究主管Eliza Owen表示：“我們看到投資活動大幅增加，同時也有一些良好的基本面，比如過去一年就業(yè)增長的不錯增長。”

“我認(rèn)為作為投資者，達(dá)爾文在紙面上看起來非常不錯，”歐文女士說。

帕默斯頓的房價今年上漲了24%，是全國同類地區(qū)中最大的年度漲幅。

歐文女士表示，獲批用于投資房產(chǎn)的貸款數(shù)量顯示了達(dá)爾文當(dāng)?shù)厝嗽谫彿繒r面臨的真實競爭規(guī)模。

“在過去五年里，我們平均每季度約有190筆貸款作為投資性房產(chǎn)購買擔(dān)保。截至六月的一年內(nèi)，這一季度貸款數(shù)量激增至430筆，“她說。

歐文女士預(yù)計短期內(nèi)增長將持續(xù)，但她表示存在一些“逆風(fēng)正在聚集”，可能會抑制明年的進(jìn)一步增長。

“發(fā)生的情況是，你可能會讓越來越多的投資者涌入這個市場，直到它不再帶來相同的資本增長，或者不再提供相同的租金收益率，而隨著價值上漲，租金收益率會被壓縮?！?/p>

伊萊扎·歐文表示，日益強(qiáng)勁的逆風(fēng)可能會抑制明年達(dá)爾文房地產(chǎn)市場的增長。

她說，只需看看歷史數(shù)據(jù)就能看到達(dá)爾文房地產(chǎn)市場的特征是“非常強(qiáng)烈的周期性波動”。

Domain的高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家Joel Bowman也分享了對即將到來價格調(diào)整的預(yù)測，他表示競爭將持續(xù)緊張，直到明年下半年部分買家開始被市場淘汰。

他說：“我們預(yù)計明年上半年價格勢頭將持續(xù)強(qiáng)勁，隨后下半期經(jīng)濟(jì)狀況將開始降溫，因為負(fù)擔(dān)能力限制將真正開始顯現(xiàn)?！?/p>

喬爾·鮑曼表示，首次購房者應(yīng)拓寬視野，涵蓋更遠(yuǎn)的郊區(qū)。

鮑曼博士同意達(dá)爾文州際投資者活動強(qiáng)勁推高了價格，但他表示這一現(xiàn)象并非獨一無二，“在許多其他首府城市中也基本有所體現(xiàn)”。

不過，沃森女士確實為達(dá)爾文的首次購房者提供了一些建議，因為他們“感覺被市場的現(xiàn)狀壓低了價格”。

“我建議他們擴(kuò)大搜索范圍，也要考慮其他郊區(qū)。”

04

一年薪資全搭進(jìn)去！明年在悉尼買房，你要多準(zhǔn)備多少錢？

準(zhǔn)備購房的澳洲人明年恐將面臨更大財務(wù)壓力。

一份最新報告預(yù)測，2026年全澳住宅中位價將首次突破100萬澳元大關(guān)，達(dá)到 1,057,320澳元，較今年上漲約78,320澳元。

由房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)PropTrack發(fā)布的《2026房市展望》指出，盡管漲幅將略低于 2025年，但房價仍將維持6-8%的增長，為購房者帶來持續(xù)挑戰(zhàn)。

這波漲勢受多重因素推動，包括2025年降息后預(yù)期的借貸能力提升、居民收入增長、人口流入、投資者活躍，以及政府支持政策如“5%首付計劃”與“Help to Buy”購房補(bǔ)貼。

不過，房價持續(xù)攀升所帶來的“可負(fù)擔(dān)性危機(jī)”預(yù)計將抑制市場過熱，避免重現(xiàn)以往的爆炸性漲幅。

報告指出：“2026年澳洲房市仍處于上漲通道，但增長動能已有所放緩?！?/p>

庫存短缺依然是關(guān)鍵因素。全國大部分地區(qū)仍處于上市房源量歷史低位，在強(qiáng)勁需求與供應(yīng)不足的雙重作用下，房價獲得“堅實支撐”。

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