城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

中央經(jīng)濟(jì)工作會議于12月10日至11日在京召開。針對房地產(chǎn)市場，會議明確：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式�！爸Ψ�(wěn)定房地產(chǎn)市場”成為2026年房地產(chǎn)發(fā)展的首要任務(wù)。

從此前強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”，到本次會議定調(diào)“著力穩(wěn)定”，標(biāo)志著行業(yè)政策思路發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，其核心是從短期的“止跌回穩(wěn)”過渡到中長期的“穩(wěn)定市場”，并為房地產(chǎn)市場勾勒出一條清晰的路徑：短期內(nèi)通過精準(zhǔn)施策穩(wěn)定市場，中期依靠城市更新和要素改革激發(fā)活力，長期則通過構(gòu)建新發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

一、從“止跌回穩(wěn)”到“著力穩(wěn)定”的新邏輯

對比2024年和2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議可以看出，有關(guān)房地產(chǎn)的政策基調(diào)、策略和側(cè)重點(diǎn)都發(fā)生了顯著且富有深意的變化。在政策基調(diào)上，2024年定調(diào)是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，今年的定調(diào)則是“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。核心策略上，2024年重點(diǎn)在需求端刺激，重在釋放剛性和改善性住房需求；今年的核心策略重點(diǎn)在供需雙側(cè)管理，即因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。

從短期策略上看，多措并舉穩(wěn)定市場是2026年的首要目標(biāo)。具體路徑上：一是因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。各地將根據(jù)實(shí)際庫存情況，嚴(yán)格控制新增住宅用地供應(yīng)，同時將政策重心放在盤活現(xiàn)有存量房上，例如鼓勵地方政府或國企收購存量商品房并將其轉(zhuǎn)化為保障性住房，實(shí)現(xiàn)去庫存、保民生的雙重目標(biāo)。二是激活合理住房需求。一方面制約合理住房需求的政策將加速退出，另一方面繼續(xù)通過降低貸款利率、住房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等措施降低購房成本。

從中期策略上看，城市更新與要素改革將成為重要驅(qū)動力。會議將城市更新的表述從“大力實(shí)施”升級為“高質(zhì)量推進(jìn)”，標(biāo)志著其成為連接短期穩(wěn)市場與長期構(gòu)建新模式的關(guān)鍵引擎。高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，不僅旨在改善居民居住條件，更能直接消化存量商品房，并通過配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)釋放新的住房需求，形成“更新—配套—需求釋放”的良性循環(huán)。拓展要素市場化改革則是一項深層次的制度變革。例如通過打破土地、資本等要素流動的壁壘，為存量資產(chǎn)盤活和房企轉(zhuǎn)型發(fā)展提供堅實(shí)的制度基礎(chǔ)。包括建立工業(yè)用地轉(zhuǎn)居住用地的市場化機(jī)制，推動閑置商辦項目改造為保障性租賃住房等。

從長期策略看，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是實(shí)現(xiàn)行業(yè)健康發(fā)展的根本。供給端，有序推動“好房子”建設(shè)成為新模式的重要一環(huán)。未來房地產(chǎn)的競爭將不再是規(guī)模和速度的競爭，而是品質(zhì)和服務(wù)的競爭，行業(yè)將聚焦于打造安全、舒適、綠色、智慧的高品質(zhì)住宅，以滿足人民群眾從“有沒有”到“好不好”的住房需求轉(zhuǎn)變。制度端，深化基礎(chǔ)性制度改革。新模式的構(gòu)建涉及商品房開發(fā)、融資、銷售（如預(yù)售制改革）等一系列基礎(chǔ)性制度的完善。目標(biāo)是建立“人房地錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，從源頭上實(shí)現(xiàn)供需平衡，避免市場大起大落。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”置于“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”框架之下，表明“穩(wěn)定市場”必須與“化解風(fēng)險”同步推進(jìn)，政策措施相互支撐。會議提出“收購存量商品房用作保障性住房”，一方面能直接幫助房企快速回籠資金，緩解流動性壓力，另一方面又增加了保障性住房供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了“去庫存”與“保民生”的雙贏�！鞍酌麊巍敝贫葎t是另一項協(xié)同工具。銀行對符合條件的項目實(shí)施融資支持，既是通過“保交房”穩(wěn)定購房者信心，釋放合理住房需求，也是通過維持項目正常運(yùn)轉(zhuǎn)來避免房企風(fēng)險的進(jìn)一步惡化，起到了穩(wěn)定市場與化解風(fēng)險的雙重目標(biāo)。

二、供需平衡的九字方針：控增量、去庫存、優(yōu)供給

因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，是2026年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心思路。“控增量”旨在從源頭上減少新開工和土地供應(yīng)，避免供需失衡加�。弧叭齑妗敝荚诙喙荦R下消化現(xiàn)有商品房庫存，緩解房企現(xiàn)金流壓力；“優(yōu)供給”旨在提升住房品質(zhì)，以高質(zhì)量供給激活和創(chuàng)造新需求。因城施策，則意味著將賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)，地方政府可根據(jù)本地區(qū)人口狀況、庫存情況和住房需求等因素實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控。

“控增量”的核心是建立“人房地錢”要素聯(lián)動機(jī)制，根據(jù)市場需求精準(zhǔn)調(diào)節(jié)土地和新房供應(yīng)，避免形成新的庫存積壓。近年來，自然資源部建立了對應(yīng)商品房去化周期和土地存量的住宅用地供應(yīng)雙向調(diào)節(jié)機(jī)制，要求因城施策安排住宅用地供應(yīng)，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。這一政策對平衡市場供需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到了重要作用。長遠(yuǎn)來看，各地正在編制“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃，核心是 “以人定房、以房定地、以地錢”。這意味著未來住房和土地供應(yīng)計劃將更緊密地與人口流入趨勢、產(chǎn)業(yè)布局相匹配，從規(guī)劃層面實(shí)現(xiàn)供需動態(tài)平衡。

“去庫存”是穩(wěn)定市場最為緊迫的任務(wù)，需要更為豐富的政策工具支持。一是進(jìn)一步強(qiáng)化政府收儲。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，這也成為2026年房地產(chǎn)去庫存的重要手段。二是繼續(xù)加大金融工具支持力度。此前央行設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，政策已優(yōu)化為央行對商業(yè)銀行的再貸款支持比例可達(dá)100%，2026年有望進(jìn)一步提高再貸款和地方債額度，用以支持收購存量商品房作用保障性住房。三是激活市場交易。各地還將繼續(xù)通過鼓勵“以舊換新”、在城中村改造中推廣“房票”安置等方式，創(chuàng)造新的購房需求，直接消化存量商品房。

“優(yōu)供給”重在通過提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，滿足市場的高品質(zhì)需求�！昂梅孔印苯ㄔO(shè)成為優(yōu)供給的重要抓手。此前的“十五五”規(guī)劃建議提出，“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“好房子”建設(shè)的表述調(diào)整為“有序推動”，意味著方向更清晰，更注重規(guī)范引領(lǐng)。今年5月，新版《住房項目規(guī)范》已經(jīng)落地實(shí)施，與“好房子”相關(guān)的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系正在加速完善。在新版標(biāo)準(zhǔn)體系引領(lǐng)之下，未來房地產(chǎn)市場競爭將從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭。

“控增量、去庫存、優(yōu)供給”是一套環(huán)環(huán)相扣的組合拳：“控增量”是前提，防止問題惡化；“去庫存”是當(dāng)務(wù)之急，化解當(dāng)前風(fēng)險；“優(yōu)供給”是長遠(yuǎn)之策，決定行業(yè)未來。這套系統(tǒng)性方案旨在推動房地產(chǎn)市場告別過去高周轉(zhuǎn)、高杠桿的舊模式，轉(zhuǎn)向以存量運(yùn)營、品質(zhì)提升和精細(xì)化管理為特征的新階段。

三、住房公積金制度改革值得期待

住房公積金制度是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要政策工具。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“深化住房公積金制度改革”列入重點(diǎn)任務(wù)，標(biāo)志著這一制度將從支持基本住房消費(fèi)，向助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動“好房子”建設(shè)全面升級。

2020年5月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》中就曾提出改革住房公積金制度，近年來各地也在通過優(yōu)化住房公積金制度，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場助力。根據(jù)中指院監(jiān)測，2025 年以來，全國各地出臺的公積金政策超260條，包括擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍、放寬使用條件、提升公積金使用額度、允許跨區(qū)域使用等方面。但目前住房公積金制度還僅僅停留在地方層面的小范圍政策優(yōu)化，下一步有望實(shí)現(xiàn)更高層級、更深入的制度改革。

目前我國住房公積金制度存在覆蓋面窄、使用場景單一、業(yè)務(wù)辦理復(fù)雜、資金存在區(qū)域性旱澇不均等問題。針對這些問題，大致可以從四個方面的改革方向入手。

一是擴(kuò)大公積金制度覆蓋面，實(shí)現(xiàn)“愿繳盡繳”。改革的關(guān)鍵是將制度保障范圍從傳統(tǒng)用人單位，有序擴(kuò)展至個體工商戶、自由職業(yè)者、靈活就業(yè)人員。目前一些地方正在探索“自愿繳存、靈活存取、權(quán)益匹配”的新機(jī)制。通過強(qiáng)化政策引導(dǎo)，穩(wěn)步提高非公有制企業(yè)和靈活就業(yè)人群的繳存覆蓋面。

二是拓展使用場景，支持“住有所居”。住房公積金不僅用于購買住房，也要支持租賃住房消費(fèi)。進(jìn)一步完善租房提取公積金政策，推行“按月委托提取”或“租金直付”模式，使住房公積金成為新市民、青年人解決住房問題的重要依靠。支持購房與住房改善，措施包括支持提取公積金支付購房首付款，積極推行“商轉(zhuǎn)公”貸款和“帶押過戶”模式，降低購房成本。此外，公積金使用場景還可以延伸至支持老舊小區(qū)改造、加裝電梯、支付物業(yè)費(fèi)等住房相關(guān)消費(fèi)，形成對居民從買到住的全鏈條支持。

三是提升統(tǒng)籌層級，促進(jìn)“互通互認(rèn)”。為破解公積金資金在部分城市“沉睡”而在另一個城市“吃緊”的區(qū)域性失衡難題，一個重要的改革方向使提升統(tǒng)籌層級，研究在都市圈或城市群內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金調(diào)劑余缺的機(jī)制，讓資金跟隨繳存人流動，更高效地支持跨城安居。同時持續(xù)深化“跨省通辦”服務(wù)，簡化異地業(yè)務(wù)辦理流程，更好地服務(wù)人口流動。

四是筑牢資金安全防線。加強(qiáng)對公積金從繳存到使用的全流程監(jiān)管，強(qiáng)化從樓盤準(zhǔn)入、貸款審批到貸后管理的全鏈條風(fēng)險控制，嚴(yán)控逾期貸款。嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)絡(luò)安全等級保護(hù)制度，落實(shí)數(shù)據(jù)分類分級保護(hù)，確保網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)和個人信息安全。在保障安全的前提下，探索穩(wěn)健的資金運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院連平：

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，既要防范和化解房企的流動性風(fēng)險，增強(qiáng)其持續(xù)經(jīng)營能力，也要降低購房者的財務(wù)與市場風(fēng)險，降低銀行貸款不良率。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的要求，即是要在政府、銀行、房企及上下游產(chǎn)業(yè)鏈、居民等多方面出臺針對性措施。

在控增量方面，將持續(xù)優(yōu)化土地供應(yīng)節(jié)奏，科學(xué)審批新開發(fā)樓盤項目，合理調(diào)控房屋供給。在去庫存方面，運(yùn)用專項債資金合理實(shí)施土地收儲，調(diào)控存量商品房收購轉(zhuǎn)化為保障性住房的規(guī)模。在優(yōu)供給方面，有序推動“好房子”建設(shè)，制定綠色、智慧、舒適的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推廣裝配式建筑與智能建造技術(shù)，提高房屋建筑質(zhì)量，更好地滿足居民改善性住房需求；探索建立“好房子”項目白名單，給予更低的開發(fā)貸利率和個人購房貸款利率等優(yōu)惠政策。在房企經(jīng)營方面，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推行房住不炒、租售并舉、品質(zhì)提升，鼓勵房企穩(wěn)健經(jīng)營；同時探索設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，支持房企并購重組。在購房需求方面，可考慮進(jìn)一步下調(diào)房貸利率與公積金貸款利率，調(diào)升公積金貸款額度上限；因地制宜推行“房票安置”“以舊換新”、降低稅費(fèi)等政策，以刺激居民購房需求。

西京研究院趙建：

提到房地產(chǎn)，還是防風(fēng)險、控增量、優(yōu)存量的思路。今天房地產(chǎn)的主要矛盾是房價調(diào)整過快、二手房掛牌量過多與市場需求仍然偏弱的矛盾，供需出現(xiàn)嚴(yán)重不平衡，特別需要房地產(chǎn)市場的“做市商”，以調(diào)整失靈的市場。中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提到了地方政府收儲做公租房，接下來應(yīng)該會有大動作。比如很多地方可能會加大收購斷供房力度，推出房地產(chǎn)的“以舊換新”。但還是一個老問題：錢從哪里來？還是需要中央專項基金的支持。

富安達(dá)基金鄭良海：

著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場依然是2026年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)任務(wù)之一，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，關(guān)系千家萬戶，其過長的產(chǎn)業(yè)鏈條，也成為國內(nèi)需求的關(guān)鍵帶動。然而近些年房地產(chǎn)投資的持續(xù)下滑、市場的持續(xù)調(diào)整，買房意愿不強(qiáng)等制約著房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)。2024年6月7日，國務(wù)院常務(wù)會議提出“充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動已出臺政策落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”。中央經(jīng)濟(jì)工作會議再度提出房地產(chǎn)“去庫存”，表明化解當(dāng)前地產(chǎn)庫存壓力將是2026年房地產(chǎn)工作的主要內(nèi)容之一，同時通過“好房子”建設(shè)優(yōu)化供給，鼓勵“市場+保障”的供應(yīng)體系，加大“存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”的收儲力度，將有助于房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，以及房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。