銀行下場賣房：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整與金融轉(zhuǎn)型的雙重鏡像

近期，全國范圍內(nèi)銀行直接下場賣房的現(xiàn)象愈演愈烈。在阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)等主流線上平臺(tái)，“銀行直供房”專區(qū)已成為高頻出現(xiàn)的板塊，從國有大行到地方城商行、農(nóng)信社，紛紛化身“房產(chǎn)銷售”，將海量抵債房產(chǎn)以低于市場價(jià)15%-50%的折扣掛牌出售。這一并非新生卻在當(dāng)下集中爆發(fā)的現(xiàn)象，絕非簡單的“金融機(jī)構(gòu)跨界賣房”，而是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整、金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)處置與行業(yè)生態(tài)重構(gòu)三重因素交織的必然結(jié)果，其背后折射出的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)邏輯，值得從多個(gè)維度深入剖析。

一、銀行賣房的核心動(dòng)因：不良資產(chǎn)處置的現(xiàn)實(shí)緊迫性

銀行大規(guī)模下場賣房的直接導(dǎo)火索，是不良房產(chǎn)類資產(chǎn)的持續(xù)積壓，這一現(xiàn)象的本質(zhì)是房地產(chǎn)市場下行周期中，金融機(jī)構(gòu)被動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)后的自救行為。近年來，受經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控深化、企業(yè)經(jīng)營困難與居民收入波動(dòng)等多重因素影響，個(gè)人按揭貸款斷供、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸違約案例顯著增多，銀行通過司法程序回收的抵押房產(chǎn)規(guī)模呈爆發(fā)式增長。

從房源構(gòu)成來看，銀行直售房主要來源于兩類核心渠道：一是司法拍賣流拍后的“以物抵債”資產(chǎn)。按照司法處置流程，房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)入法拍程序后，一拍通常按評(píng)估價(jià)的70%起拍，流拍后二拍再降20%，若二次流拍仍無法變現(xiàn)，法院將裁定房產(chǎn)抵債給銀行，完成產(chǎn)權(quán)過戶后轉(zhuǎn)入銀行資產(chǎn)負(fù)債表。二是企業(yè)直接協(xié)議抵債的資產(chǎn)，部分房企因資金鏈斷裂無法償還貸款，與銀行協(xié)商后將未售住宅、商鋪等資產(chǎn)直接抵償債務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量就超1.2萬個(gè)，貴州農(nóng)信系統(tǒng)達(dá)9618個(gè)，蘭州銀行2025年掛牌量較2024年增長61%，從1127個(gè)增至1822個(gè)，海量積壓資產(chǎn)已成為銀行的“包袱”。

對銀行而言，這些抵債房產(chǎn)若長期滯留賬上，將產(chǎn)生多重風(fēng)險(xiǎn)與成本。首先是資金占用成本，銀行回收房產(chǎn)后需計(jì)提相應(yīng)資本金，直接制約信貸投放能力，影響盈利空間；其次是資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下行，拖延處置時(shí)間越長，資產(chǎn)縮水幅度越大；再者是維護(hù)與管理成本，閑置房產(chǎn)的物業(yè)管理、維修保養(yǎng)等費(fèi)用需持續(xù)投入，進(jìn)一步侵蝕銀行利潤。傳統(tǒng)法拍渠道已難以滿足處置需求，2025年6月全國法拍房供應(yīng)規(guī)模達(dá)3.2萬套，但成交率不足10%，大量房產(chǎn)陷入“流拍-降價(jià)-再流拍”的循環(huán)。在此背景下，銀行主動(dòng)下場直售，將處置周期從傳統(tǒng)法拍的2-3年縮短至6-12個(gè)月，成為化解不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)選擇。

從金融數(shù)據(jù)來看，銀行的處置壓力有著明確支撐。上市銀行中報(bào)顯示，個(gè)人按揭貸款不良率已連續(xù)多個(gè)季度呈上行趨勢，雖然充足的抵押品形成了安全墊，但不良資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大仍讓銀行面臨監(jiān)管壓力。2024年全行業(yè)不良資產(chǎn)處置規(guī)模超3萬億元，其中房產(chǎn)類不良資產(chǎn)占比顯著提升。銀行通過直售模式加速變現(xiàn)，既能回籠資金重新投入信貸循環(huán)，又能優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)，為應(yīng)對市場波動(dòng)預(yù)留安全空間，本質(zhì)是一場兼顧短期止損與長期發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。

二、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)透視：市場分化與價(jià)格體系重構(gòu)

銀行下場賣房不僅是金融機(jī)構(gòu)的自救行為，更如一面鏡子，清晰映照出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的深層矛盾與分化格局，其對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響呈現(xiàn)出“局部劇烈、整體可控”的鮮明特征。

（一）區(qū)域分化加?。汉诵馁Y產(chǎn)與邊緣資產(chǎn)的“冰火兩重天”

銀行直售房的成交表現(xiàn)，直接印證了房地產(chǎn)市場“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱”的分化邏輯。從區(qū)域分布來看，銀行掛牌的海量房源主要集中在三四線城市、縣城及一二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，這些區(qū)域本身就存在供需失衡、庫存高企、人口外流等問題，銀行低價(jià)房源的入市進(jìn)一步加劇了市場壓力。以蘭州農(nóng)商行處置的沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)房產(chǎn)為例，起拍單價(jià)僅2000元/平方米，不足市場價(jià)5000元/平方米的一半，卻仍遭遇“0出價(jià)”的流拍窘境，該行持有的200多套同類房源多次掛牌均無人問津。類似情況在全國多個(gè)三四線城市普遍存在，這些區(qū)域的銀行直售房成交率不足30%，低價(jià)房源持續(xù)積壓，形成“降價(jià)-觀望-再降價(jià)”的惡性循環(huán)，部分小區(qū)房價(jià)跌幅已達(dá)16%，遠(yuǎn)郊及縣城區(qū)域甚至出現(xiàn)20%-50%的“腰斬”式下跌。

與之形成鮮明對比的是，核心城市核心地段的銀行直售房呈現(xiàn)出“低價(jià)吸引-高溢價(jià)成交”的反向現(xiàn)象。例如，吉林銀行大連分行掛牌的星海廣場周邊住宅，面積270余平方米，起拍價(jià)折合單價(jià)1.2萬元/平方米，低于同區(qū)域2萬元/平方米的市場價(jià)，最終吸引多名購房者競價(jià)成交；工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓起拍價(jià)239萬元，最終以340萬元成交，超出起拍價(jià)100萬元。這類核心資產(chǎn)因占據(jù)稀缺的地段、教育、醫(yī)療等資源，市場需求穩(wěn)定，抗跌性強(qiáng)，銀行直售的低價(jià)反而成為吸引剛需與改善型購房者的“紅利”，其對周邊房價(jià)的沖擊微乎其微，部分核心區(qū)域房價(jià)僅微降0.8%。

這種分化背后，是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“居住屬性回歸、資產(chǎn)屬性弱化”的核心趨勢。隨著投機(jī)性需求被逐步擠出，房產(chǎn)的價(jià)值越來越取決于實(shí)際居住功能與配套資源，三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐與人口流入，住房需求持續(xù)萎縮，而核心城市核心區(qū)域的稀缺資源屬性愈發(fā)凸顯，形成了難以逾越的價(jià)值鴻溝。銀行直售房的集中入市，本質(zhì)上是加速了這一分化進(jìn)程，讓市場供需關(guān)系的匹配更加透明。

（二）價(jià)格體系重構(gòu)：四類定價(jià)并存的市場新格局

銀行直售房的大規(guī)模涌現(xiàn)，打破了此前房地產(chǎn)市場“新房申報(bào)價(jià)、二手房市場價(jià)、法拍房折價(jià)”的三類定價(jià)體系，形成了四類價(jià)格并存的新格局，對區(qū)域房價(jià)產(chǎn)生了顯著的“錨定效應(yīng)”。銀行直售房普遍以低于市場價(jià)15%-30%的價(jià)格掛牌，部分流拍多次的房源折扣甚至高達(dá)50%，這種極具吸引力的定價(jià)迅速成為區(qū)域房價(jià)的“新基準(zhǔn)”，倒逼周邊二手房業(yè)主調(diào)整掛牌價(jià)格。

以蘭州沈撫新區(qū)為例，自蘭州農(nóng)商行掛牌200多套低價(jià)房源后，周邊二手房成交均價(jià)在3個(gè)月內(nèi)下跌4.2%，不少業(yè)主為加快成交，主動(dòng)將掛牌價(jià)下調(diào)10%-15%，與銀行直售房形成競爭。在三四線城市，這種價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)更為明顯，銀行直售房的低價(jià)讓原本就處于調(diào)整期的房價(jià)進(jìn)一步承壓，二手房議價(jià)空間普遍擴(kuò)大5-10%，部分區(qū)域甚至達(dá)到15%以上。對于新房市場而言，銀行直售房的沖擊雖相對間接，但也迫使開發(fā)商調(diào)整策略，要么通過加大營銷力度、贈(zèng)送裝修等方式維持定價(jià)，要么直接下調(diào)備案價(jià)，以價(jià)換量緩解庫存壓力。

值得注意的是，銀行直售房對價(jià)格體系的沖擊存在明顯的邊際效應(yīng)。從全國范圍來看，銀行直售房總量約10萬套，占存量房市場比例極小，僅占全國二手房月成交量的不足1%，且其中僅20%-30%為住宅類資產(chǎn)，其余多為商業(yè)用房、辦公用房等。因此，其對全國房價(jià)指數(shù)的整體影響僅在1-2%左右，不足以改變房地產(chǎn)市場的長期趨勢。但在局部區(qū)域，尤其是銀行直售房集中掛牌的小區(qū)或板塊，“壓強(qiáng)效應(yīng)”十分顯著，短期內(nèi)可能出現(xiàn)房價(jià)加速下跌的現(xiàn)象。這種“局部劇烈、整體可控”的影響特征，意味著銀行賣房并非房價(jià)下跌的“引爆器”，而是市場調(diào)整的“催化劑”，加速了房價(jià)向合理價(jià)值的回歸。

（三）供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化：存量消化與剛需釋放的雙向互動(dòng)

從供給端來看，銀行直售房的入市有效補(bǔ)充了中低價(jià)房源的供給，為消化房地產(chǎn)市場存量庫存提供了新的渠道。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的核心矛盾之一是結(jié)構(gòu)性庫存過剩，三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)的大量住房因定位偏差、配套不足等問題積壓，而銀行直售房大多屬于這類存量資產(chǎn)。通過低價(jià)掛牌，銀行將這些閑置資產(chǎn)重新推向市場，既為剛需群體提供了更多高性價(jià)比的選擇，也在一定程度上緩解了市場的供需失衡。

從需求端來看，銀行直售房憑借“價(jià)格低、產(chǎn)權(quán)清”的雙重優(yōu)勢，精準(zhǔn)對接了剛需群體的購房需求。與法拍房常見的產(chǎn)權(quán)模糊、隱性糾紛、長期租約等問題不同，銀行直售房經(jīng)過司法確權(quán)和債權(quán)剝離，交易對手為銀行，產(chǎn)權(quán)清晰、交易安全有保障，這一優(yōu)勢降低了剛需購房者的決策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，顯著的價(jià)格優(yōu)勢讓不少原本因資金不足難以入市的剛需群體獲得了購房機(jī)會(huì)，尤其是在核心城市，銀行直售的優(yōu)質(zhì)房源往往能吸引大量購房者關(guān)注，成交率高達(dá)65%，實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)消化與剛需需求釋放的雙向互動(dòng)。

不過，這種供需優(yōu)化也存在結(jié)構(gòu)性局限。在三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)，由于人口外流、需求枯竭，銀行直售房的供應(yīng)增長并未帶來相應(yīng)的需求提升，反而加劇了市場競爭，導(dǎo)致部分區(qū)域供需失衡問題更加突出。而在核心城市核心區(qū)域，銀行直售房的供應(yīng)相對有限，難以滿足旺盛的剛需與改善型需求，供需矛盾依然存在。這種結(jié)構(gòu)性差異進(jìn)一步說明，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不能僅依賴存量資產(chǎn)的消化，更需要通過調(diào)整城市規(guī)劃、完善配套設(shè)施、引導(dǎo)人口流動(dòng)等方式，實(shí)現(xiàn)供需的動(dòng)態(tài)平衡。

三、行業(yè)生態(tài)變革：中介轉(zhuǎn)型與交易規(guī)范的必然趨勢

銀行下場賣房不僅影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價(jià)格與供需，更對房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)生態(tài)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，推動(dòng)行業(yè)從“信息不對稱”向“透明化、規(guī)范化”轉(zhuǎn)型，倒逼傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)尋求變革。

在傳統(tǒng)房產(chǎn)交易中，中介機(jī)構(gòu)的核心競爭力在于掌握房源信息與交易渠道，通過信息不對稱賺取傭金。而銀行直售房采取“銀行直接對接購房者”的模式，借助阿里、京東等大型線上平臺(tái)公開掛牌，房源信息、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)狀況等均透明可查，購房者可直接與銀行溝通交易細(xì)節(jié)，甚至部分銀行還能提供一站式貸款審批服務(wù)，大幅削弱了中介機(jī)構(gòu)的信息優(yōu)勢。這一變化導(dǎo)致不少聚焦中低端市場的中介門店帶看量下降30%以上，生存壓力陡增，部分小型中介機(jī)構(gòu)甚至面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)。

為應(yīng)對沖擊，傳統(tǒng)中介行業(yè)開始加速轉(zhuǎn)型。一方面，不少經(jīng)紀(jì)人主動(dòng)與銀行合作，成為銀行直售房的“導(dǎo)購員”，通過為購房者提供看房、過戶、按揭咨詢等配套服務(wù)賺取服務(wù)費(fèi)；另一方面，中介機(jī)構(gòu)開始向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展，聚焦高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)等銀行直售房涉及較少的領(lǐng)域，或強(qiáng)化房產(chǎn)咨詢、政策解讀、資產(chǎn)配置等專業(yè)服務(wù)能力，擺脫對信息差的依賴。這種轉(zhuǎn)型雖然帶來了短期的行業(yè)陣痛，但長期來看，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)交易生態(tài)，提升行業(yè)整體效率。

與此同時(shí)，銀行直售房也推動(dòng)了房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化進(jìn)程。此前，二手房交易中存在的陰陽合同、產(chǎn)權(quán)糾紛、資金安全等問題一直困擾著購房者，而銀行直售房的交易流程更加標(biāo)準(zhǔn)化、透明化。銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)權(quán)核查、資金監(jiān)管、過戶辦理等環(huán)節(jié)有著嚴(yán)格的流程規(guī)范，能夠有效避免各類隱性風(fēng)險(xiǎn)。這種規(guī)范化的交易模式為市場樹立了標(biāo)桿，倒逼其他類型房產(chǎn)交易提升透明度，減少信息不對稱，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)交易市場向更理性、更健康的方向發(fā)展。

此外，銀行直售房也豐富了房地產(chǎn)市場的交易模式，除了直接出售，部分銀行還創(chuàng)新推出了房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣等方式，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)。例如，中國銀行佛山分行就曾拍賣一套住宅的租賃權(quán)，起拍價(jià)861元/月，租期一年，通過這種方式，銀行在不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的情況下實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)增值，也為租房市場提供了新的供給渠道，形成了“出售+租賃”并行的多元化處置模式。

四、長期趨勢展望：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)回歸居住屬性的必然路徑

銀行下場賣房這一現(xiàn)象的背后，是我國房地產(chǎn)市場從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的深刻變革，其長期影響將推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)徹底回歸居住屬性，形成更加健康、可持續(xù)的發(fā)展格局。

從短期來看，銀行直售房將繼續(xù)加速市場調(diào)整，預(yù)計(jì)在未來1-2年內(nèi)，三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)房價(jià)可能進(jìn)一步承壓，部分高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域可能出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)→斷供→銀行回收→再拋售”的惡性循環(huán)，市場信心恢復(fù)需要時(shí)間。但這種短期的調(diào)整并非壞事，而是市場擠掉投機(jī)泡沫、實(shí)現(xiàn)自我凈化的過程。銀行通過加速處置不良資產(chǎn)，既降低了金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展掃清了障礙。

從中長期來看，隨著銀行不良資產(chǎn)處置的推進(jìn)，以及房地產(chǎn)市場存量的逐步消化，房價(jià)將逐步企穩(wěn)，形成與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入相匹配的合理價(jià)格區(qū)間。房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化將成為常態(tài)，核心城市核心區(qū)域的房產(chǎn)因稀缺性仍將保持相對穩(wěn)定的價(jià)值，而三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)的房產(chǎn)將更多體現(xiàn)居住屬性，房價(jià)波動(dòng)趨緩，租金回報(bào)率將成為衡量房產(chǎn)價(jià)值的重要指標(biāo)。

對于金融系統(tǒng)而言，銀行下場賣房是“去地產(chǎn)依賴”轉(zhuǎn)型的重要體現(xiàn)。通過處置房產(chǎn)類不良資產(chǎn)，銀行將回籠的資金投向科技創(chuàng)新、綠色經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)等新興領(lǐng)域，降低對不動(dòng)產(chǎn)抵押的依賴，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。這一過程不僅有利于提升金融系統(tǒng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也能為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的金融支持。

對于購房者而言，銀行直售房提供了難得的“撿漏”機(jī)會(huì)，但也需要保持理性。剛需群體可重點(diǎn)關(guān)注核心城市核心區(qū)域的銀行直售房，其性價(jià)比優(yōu)勢明顯，能節(jié)省15%-30%的購房成本；而在三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)，應(yīng)謹(jǐn)慎對待低價(jià)房源，避免陷入“低價(jià)買入、更低價(jià)賣出”的流動(dòng)性陷阱，購房決策應(yīng)更注重房屋的居住屬性與長期流動(dòng)性。

結(jié)語

銀行下場賣房絕非偶然現(xiàn)象，而是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整、金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)處置與行業(yè)生態(tài)重構(gòu)共同作用的結(jié)果。它既折射出當(dāng)前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的結(jié)構(gòu)性矛盾，也預(yù)示著行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然趨勢。從短期來看，銀行直售房可能加劇局部區(qū)域的房價(jià)波動(dòng)，對傳統(tǒng)中介行業(yè)造成沖擊；但從長期來看，其加速了市場存量消化、推動(dòng)了價(jià)格回歸理性、促進(jìn)了交易規(guī)范透明，為房地產(chǎn)市場向“房住不炒”的定位轉(zhuǎn)型提供了重要?jiǎng)恿Α?/p>

隨著房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐步回歸居住屬性，房地產(chǎn)市場將更加健康、可持續(xù)，金融系統(tǒng)也將實(shí)現(xiàn)“去地產(chǎn)依賴”的轉(zhuǎn)型，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成良性互動(dòng)。在這一過程中，市場各方都需要適應(yīng)新的變化：銀行需優(yōu)化不良資產(chǎn)處置模式，提升資金使用效率；開發(fā)商需聚焦產(chǎn)品力提升，滿足居民多元化居住需求；購房者需樹立理性的購房觀念，摒棄投機(jī)心態(tài)；政府則需進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保障市場平穩(wěn)運(yùn)行。唯有如此，才能讓房地產(chǎn)市場真正服務(wù)于“住有所居”的目標(biāo)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。