（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2018年，趙琳（化名）與男友陳陽(yáng)（化名）戀愛期間，因趙琳不具備北京市兩限房購(gòu)房資格，雙方商定由陳陽(yáng)作為名義購(gòu)房人，購(gòu)買位于朝陽(yáng)區(qū)的一號(hào)房屋（兩限商品住房）。

同年7月2日，趙琳向陳陽(yáng)轉(zhuǎn)賬60萬元，備注“購(gòu)房”，用于支付首付款。二人還簽署了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定陳陽(yáng)將一號(hào)房屋“出售”給趙琳，總價(jià)110萬元，并注明：“本人為名義購(gòu)房人，自愿放棄房屋所有權(quán)及使用權(quán)?！?/strong>

2018年9月，陳陽(yáng)與甲公司簽訂正式《商品房預(yù)售合同》，以總價(jià)約109.7萬元購(gòu)得一號(hào)房屋，首付款59.7萬余元由趙琳出資支付。

2020年1月，陳陽(yáng)突發(fā)腦溢血昏迷。其父陳建國(guó)（化名）經(jīng)法院判決成為陳陽(yáng)的監(jiān)護(hù)人。2021年，陳建國(guó)以法定代理人身份起訴開發(fā)商，解除購(gòu)房合同，最終拿回首付款59.2萬余元（扣除5000元違約金）。

趙琳得知后起訴陳陽(yáng)及其父親陳建國(guó)，要求：

返還60萬元購(gòu)房款；

支付利息、違約金15萬元；

賠償房屋差價(jià)損失80萬元等。

陳建國(guó)辯稱：

自己不是合同當(dāng)事人，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；

借名購(gòu)買兩限房本身違法，合同無效；

趙琳明知無資格仍操作，應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 陳陽(yáng)于判決生效后15日內(nèi)返還趙琳60萬元；

? 駁回趙琳對(duì)陳建國(guó)的全部訴求；

? 駁回利息、違約金、經(jīng)濟(jì)損失等其他請(qǐng)求。

三、法院說理

1. 雙方實(shí)為“借名買房”，合同因違法而無效

一號(hào)房屋系兩限商品住房，具有保障性質(zhì)，僅限特定資格家庭購(gòu)買；

趙琳自認(rèn)無購(gòu)房資格，借用陳陽(yáng)名義購(gòu)房，規(guī)避住房保障政策，損害社會(huì)公共利益；

→ 根據(jù)《合同法》第52條，該《房屋轉(zhuǎn)讓合同》自始無效。

2. 合同無效后，出資款應(yīng)返還

雖合同無效，但趙琳實(shí)際支付60萬元用于購(gòu)房，陳陽(yáng)因此獲益；

→ 依據(jù)《合同法》第58條，取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，故陳陽(yáng)須退還60萬元。

3. 父親非合同當(dāng)事人，不承擔(dān)返還責(zé)任

陳建國(guó)作為監(jiān)護(hù)人，代表陳陽(yáng)解除與開發(fā)商的合同，屬合法履職；

其未與趙琳簽訂任何協(xié)議，非合同相對(duì)方，不承擔(dān)還款義務(wù)。

4. 損失與違約金主張無法律依據(jù)

合同無效即自始無約束力，不存在“違約”概念；

趙琳明知無資格仍參與借名購(gòu)房，自身存在重大過錯(cuò)；

微信記錄顯示其對(duì)退房過程知情，非被“私自退房”；

→ 利息、違約金、房?jī)r(jià)差額等損失，由其自行承擔(dān)。

四、律師提示

本案是典型的“借名買政策性住房”糾紛，揭示三大法律雷區(qū)：

兩限房、經(jīng)適房等保障性住房嚴(yán)禁借名購(gòu)買，否則合同無效，維權(quán)困難；

即使錢能退回，增值收益和損失均無法主張，且可能面臨行政處罰；

監(jiān)護(hù)人依法處置被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)，不構(gòu)成侵權(quán)，除非存在惡意侵占。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)鄭重提醒：

購(gòu)房資格是政策紅線，切勿輕信“代持”“借名”等操作。若已發(fā)生類似情況，應(yīng)盡快通過法律程序確認(rèn)權(quán)利狀態(tài)，避免人財(cái)兩空。