（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王建國與李秀英系夫妻，育有三名子女：王明、王華、王強(qiáng)。二人于2004年從甲公司購得一號(hào)房屋，登記在王建國一人名下，但依法屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2018年，王建國與孫子王磊（王強(qiáng)之子）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以1萬元的價(jià)格將一號(hào)房屋“出售”給王磊，并完成過戶。過戶時(shí)，王建國與王磊在不動(dòng)產(chǎn)登記詢問筆錄中共同聲明：“該房產(chǎn)非夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。

王建國于2022年去世，李秀英于2023年去世。此后，王明、王華起訴至法院，請求確認(rèn)該房屋買賣合同無效，理由是：

房屋系父母夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

母親李秀英從未同意處分；

1萬元價(jià)格明顯畸低，實(shí)為變相贈(zèng)與；

王建國無權(quán)單獨(dú)處分共有房產(chǎn)。

王磊及父親王強(qiáng)辯稱：

老兩口本意是將房屋贈(zèng)與王磊；

因中介建議“走買賣流程可少繳稅”，才簽買賣合同；

李秀英當(dāng)時(shí)知情并同意，還參與了過戶過程，有錄像為證。

但經(jīng)法院審查，過戶檔案中并無李秀英簽字或書面同意文件，所謂“錄像”亦未作為有效證據(jù)提交。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

王建國與王磊就一號(hào)房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

三、法院說理

1. 房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，單方處分無效

一號(hào)房屋購于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雖登記在王建國一人名下，但依法屬于其與李秀英的共同財(cái)產(chǎn)。王建國未經(jīng)李秀英同意擅自處分，構(gòu)成無權(quán)處分。

2. 買賣系虛假意思表示，真實(shí)意圖是贈(zèng)與

合同約定價(jià)格僅為1萬元，遠(yuǎn)低于市場價(jià)值；

雙方庭審中自認(rèn)“實(shí)際是贈(zèng)與，為避稅才簽買賣合同”；

→ 根據(jù)《民法典》第146條（本案適用原《合同法》第52條），以虛假買賣掩蓋贈(zèng)與目的的行為無效。

3. “知情同意”無證據(jù)支持

被告稱李秀英全程參與并同意，但未能提供其簽字文件、授權(quán)委托書或經(jīng)公證的同意證明。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中亦無其同意記錄，主張不能成立。

4. 合同無效不影響后續(xù)權(quán)利主張

法院僅確認(rèn)買賣合同無效，不直接處理房屋返還或繼承問題，相關(guān)權(quán)益可另案解決。

四、律師提示

本案揭示“名為買賣、實(shí)為贈(zèng)與”操作的三大法律風(fēng)險(xiǎn)：

避稅≠合法：以虛假交易規(guī)避稅費(fèi)，可能被認(rèn)定合同無效，反致產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定；

夫妻共有房產(chǎn)必須共簽：即使配偶口頭同意，若無書面確認(rèn)，處分行為仍可能無效；

“家庭內(nèi)部安排”需留痕：贈(zèng)與、分家等重大財(cái)產(chǎn)處置，務(wù)必通過公證贈(zèng)與合同或共有權(quán)人共同簽署文件固定意思表示。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)提醒：親屬間房產(chǎn)過戶，切勿輕信“買賣更省稅”的中介建議。若確系贈(zèng)與，應(yīng)直接辦理贈(zèng)與公證+完稅過戶，避免日后被其他繼承人挑戰(zhàn)合同效力，引發(fā)更大糾紛。