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最新預(yù)測！2026澳洲房市或再創(chuàng)新高，漲幅或沖10%

即便澳洲儲備銀行不再進一步降息，房地產(chǎn)市場2026年仍有望創(chuàng)下歷史新高，部分首府城市的房價漲幅或?qū)⑦_到兩位數(shù)。

澳洲房地產(chǎn)網(wǎng)站realestate.com.au發(fā)布的最新《房地產(chǎn)市場展望報告》預(yù)測，全澳房價年漲幅將在6%至8%之間，而原本就熱度較高的布里斯班與珀斯兩大首府城市，房價漲幅最高可達10%。

2025年的一系列降息政策提振了購房者信心，帶動市場交易活躍度上升，澳洲房價已連續(xù)11個月上漲。

不過，近期通脹率飆升使得市場對于明年進一步降息的期待降溫，不少經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測，澳洲儲備銀行的下一次利率調(diào)整或?qū)⑹羌酉?，而非降息?/p>

該報告由經(jīng)濟學(xué)家Augus Moore、Eleanor Creagh以及Anne Flaherty聯(lián)合撰寫。

報告指出，利率走勢的變化雖不會阻止明年房價上漲，但預(yù)計會放緩房價的增長步伐。

Moore表示：“我們預(yù)測房價將持續(xù)上漲并突破歷史峰值，原因在于今年已實施的幾次降息政策，其效果仍在持續(xù)傳導(dǎo)至房價領(lǐng)域?！?/p>

“今年支撐房價上漲的房源供應(yīng)緊張局面仍將延續(xù)，但可負擔(dān)能力收緊以及利率長期維持不變的態(tài)勢，將會抑制房價的增長速度。”

過去一年，全澳獨立屋與公寓的中位價上漲8.7%，達到創(chuàng)紀錄的87.3萬澳元，較五年前累計上漲51%。

這份報告同時給出了六個首府城市的房價預(yù)測，布里斯班與珀斯的房價增長勢頭最為強勁，預(yù)計漲幅區(qū)間在7%至10%。

過去一年房價漲幅高達12.2%的阿德萊德，受可負擔(dān)能力限制的影響，漲幅或?qū)⒔跹鼣?，但房價仍有望保持6%至9%的上漲幅度。

悉尼與墨爾本的房價漲幅預(yù)計將趨于溫和，維持在5%至7%之間，與過去一年的漲幅水平基本持平。

霍巴特的房價漲幅預(yù)測區(qū)間則相對寬泛，為4%至7%。

珀斯、布里斯班與阿德萊德三地的房源供應(yīng)嚴重短缺，是推動這些地區(qū)房市持續(xù)跑贏全澳的關(guān)鍵因素。

目前，這三個城市的在售房源數(shù)量較疫情前水平下降約45%。

Flaherty稱：“布里斯班與珀斯預(yù)計將成為2026年表現(xiàn)最佳的兩大首府城市，房價漲幅預(yù)期居于首位?！?/p>

“我們觀察到，這些城市的新房建設(shè)速度無法跟上人口增長的步伐。今年這兩個城市的房市表現(xiàn)就已領(lǐng)跑全澳，這一增長勢頭大概率會延續(xù)至明年?！?/p>

房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析機構(gòu)PropTrack的數(shù)據(jù)顯示，過去12個月里，澳洲房市表現(xiàn)前十的區(qū)域全部集中在昆州與西澳。

Moore表示：“相比之下，今年房市表現(xiàn)就落后于其他首府城市的悉尼與墨爾本，2026年的增長步伐可能仍會相對遲緩?！?/p>

他指出，在不再降息的背景下，受可負擔(dān)能力制約，悉尼價格相對親民的外圍及中環(huán)區(qū)將成為購房需求的主要集中地。

“墨爾本仍處于復(fù)蘇進程中，過去數(shù)年其房市表現(xiàn)一直落后于其他首府城市，這一態(tài)勢也將影響其2026年的市場前景。”

霍巴特房價尚未回升至2022年的峰值水平，預(yù)計當(dāng)?shù)胤渴袑⑦M入“盤整期”，而非再次迎來爆發(fā)式增長。

報告分析稱：“霍巴特的房產(chǎn)可負擔(dān)能力已達臨界點，房價相對于當(dāng)?shù)鼐用袷杖肴蕴幱诟呶?。與此同時，人口增長速度也較此前的峰值有所放緩。多重因素疊加下，霍巴特房價將保持平穩(wěn)增長，有望重新觸及2022年的峰值，但難以重現(xiàn)疫情期間的暴漲行情?！?/p>

本次報告未給出達爾文與堪培拉的房價預(yù)測數(shù)據(jù)。

澳洲統(tǒng)計局于本周四發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，受房價上漲帶動，上一季度澳洲家庭總財富增加5513億澳元。

澳洲統(tǒng)計局金融統(tǒng)計部門主管Mish Tan表示：“本季度家庭財富增長的主要驅(qū)動力來自房價上漲?！?/p>

Tan指出，今年三季度房價上漲2.2%，創(chuàng)下2023年以來的單季度最大漲幅。

盡管PropTrack的數(shù)據(jù)顯示，此后數(shù)月房價仍在持續(xù)走高，但增長速度已開始放緩。

Moore表示，報告中的房價預(yù)測是基于2026年利率維持不變的情景做出的。

他稱：“我們預(yù)計明年利率將大體保持穩(wěn)定，但如果通脹水平超出預(yù)期，就可能迫使儲備銀行提前加息，屆時房價將面臨下行壓力。”

本周，澳洲兩大主流銀行——聯(lián)邦銀行與國民銀行的經(jīng)濟學(xué)家均提醒購房者，需做好最早明年2月加息的準備，而西太平洋銀行則直接取消了此前做出的2026年再降息兩次的預(yù)測。

02

“危房”拍出天價！細數(shù)悉尼今年5大破屋成交，每一幢都出乎意料

據(jù)RealEstate網(wǎng)站12月21日報道，從破敗不堪到徹底的危房，悉尼今年有幾處荒廢的房產(chǎn)在市場上引起了轟動——它們的成交價與其糟糕的狀況一樣令人震驚。

盡管這些房屋早已人去樓空、無法居住，但它們的成交價仍遠遠超過了預(yù)期。

翻新專家Cherie Barber表示，買家之所以對這些破舊房屋感興趣，最主要的原因是“機會”。

“這是一個進入自己心儀地段的機會，尤其是在那些房源稀缺的街區(qū)，”她說。

“同時，這也是一個提升房產(chǎn)價值的機會——通過翻新獲得可觀利潤，從而迅速增加個人財富?！?/p>

Barber指出，雖然破敗房屋的翻新充滿挑戰(zhàn)，但若能執(zhí)行得當(dāng)，收益往往遠高于風(fēng)險。

她補充稱，購買老舊房產(chǎn)的趨勢已持續(xù)了三十年之久，并且不會停止。

“隨著翻新完畢、可直接入住的房屋價格越來越高，絕大多數(shù)人已難以負擔(dān)，買家不得不在財務(wù)上采取更具策略性的方式?！彼f。

“如今人們的知識水平更高，也更清楚戰(zhàn)略性翻新所帶來的經(jīng)濟回報和生活品質(zhì)的提升。”

悉尼今年售出的幾處高價破屋正印證了這一點——買家不惜出價高出指導(dǎo)價數(shù)十萬澳元，只為在心儀地段搶得一個機會。

*Hunters Hill*

在Hunters Hill，盡管房屋雜草叢生、墻面開裂、浴缸污漬斑斑，位于Earl St 9 號的一處房屋，仍以高出該區(qū)獨立屋中位價30多萬澳元的價格成交。

這幢三室一衛(wèi)的老宅掛牌價為420萬澳元，最終在9月以驚人的492.5萬澳元售出，遠超預(yù)期。

Bresic Whitney Hunters Hill的銷售代理Nicholas McEvoy當(dāng)時向《每日電訊報》 表示，這幢房屋“狀況極差”，需要“徹底翻修才能達到可居住標(biāo)準”。

房產(chǎn)平面圖上甚至標(biāo)注出一處“破敗結(jié)構(gòu)”，看起來像是一座廢棄的棚屋。

*Bronte*

另一筆令人矚目的交易出現(xiàn)在Bronte區(qū)，Palmerston Ave 41號的房屋在11月以 383.5萬澳元成交。

Ray White Eastern Beaches的拍賣師James Hayashi形容，這是“他拍賣過的狀況最糟的房子”。

由于二十年無人居住、長期漏水損壞，這套房屋幾乎完全坍塌——廚房幾乎沒有天花 板，浴室里霉菌遍布。即便如此，它仍以高出底價83.5萬澳元的價格成交。

Hayashi表示，只要遇到合適的買家，破舊房屋的售價往往超出常人想象。

他說：“那些需要大規(guī)模修繕、或仍保持原始狀態(tài)的房產(chǎn)，通常比已經(jīng)翻新的房屋賣得更貴?！?/p>

“買家會發(fā)揮想象，有些人有建筑經(jīng)驗或相關(guān)人脈，能自己動手翻修，節(jié)省成本。于是他們愿意在購買時多付一些錢，因為之后可以在翻新中把價值補回來。”

他認為，這些破敗房屋的高價成交，正體現(xiàn)出悉尼房地產(chǎn)市場的強勁。

REINSW首席執(zhí)行官Tim McKibbin也指出，關(guān)鍵在于買家本身。

他說：“有時候，這處房產(chǎn)對隔壁鄰居的價值，可能比對其他買家更高?！?“買家購買后推倒重建的情況非常常見，”他補充道，“在這種情況下，根本就不需要仔細查看房屋狀況?！?/p>

*Paddington*

在Paddington，位于Liverpool St 40號的一處房屋今年3月以280萬澳元成交。

房屋外被警示帶封鎖，宛如犯罪現(xiàn)場，屋內(nèi)灰泥剝落，角落里還堆著舊碗碟和餐具。

盡管已空置15年，這幢危屋仍以高出最初200萬澳元指導(dǎo)價80萬澳元的價格售出。

McGrath的銷售代理Georgia Cleary在Paddington從業(yè)35年，她坦言，這是她在該區(qū)見過“最糟糕”的房屋。

墻面坍塌、地板松動、瓷磚破裂，但Birrell St 170號仍以272萬澳元成交，比底價高出52萬澳元。

拍賣當(dāng)天，潛在買家被警告“入內(nèi)需自擔(dān)風(fēng)險”。

這幢房屋最終由一位當(dāng)?shù)啬窘迟彽茫瑩?jù)悉他計劃翻新后再出售。

*Woollahra*

今年2月，Woollahra一幢破敗的“囤積屋”也以遠高于預(yù)期的價格售出，成交價比 185萬澳元底價高出60萬澳元。

位于Rush St的這套房屋屬于一位已故的鱷魚獵人，被作為遺產(chǎn)出售。

據(jù)銷售代理介紹，房屋內(nèi)堆滿了“野蠻的雜物”，清理就花了兩周時間，耗資約3萬澳元。

雜草叢生的院子、破碎的墻面、褪色的粉紅色馬桶和洗手盆——該房屋的情況簡直如同恐怖片的場景。

03

不是中國印度！悉尼房市新金主浮現(xiàn)，萬萬沒想到是…

澳洲房產(chǎn)的海外需求正呈現(xiàn)多元化趨勢，一個在澳洲住房市場參與度歷來較低的國家，其買家群體已在悉尼市場崛起為新力量。

這個國家便是伊朗，一個擁有近9000萬人口的中東國家。

房產(chǎn)中介透露，移民至澳洲的伊朗人已成為在悉尼核心區(qū)域購房的快速增長群體之一。

這一現(xiàn)象反映出海外移民格局與買家需求的廣泛轉(zhuǎn)變，創(chuàng)紀錄的人口增長正持續(xù)為悉尼新房市場注入動力。

數(shù)據(jù)顯示，購房新移民的構(gòu)成正不斷拓寬。

近幾十年來，澳洲房產(chǎn)市場的海外買家討論一直由中國、印度以及歐洲部分地區(qū)和東南亞國家主導(dǎo)。

伊朗買家的購房數(shù)量出人意料地激增，尤其集中在悉尼快速發(fā)展的西北增長走廊地帶。

房產(chǎn)中介Franky Tjhin主要負責(zé)悉尼Hills District的獨立屋及土地套餐銷售，他表示，過去伊朗籍買家的活躍度較低，但如今這一情況正在改變。

Tjhin提到，Terry Rd 33-39號的一個項目中，約50套已發(fā)售的別墅地塊中有45套被伊朗移民購得，占比高達90%。

整個項目共規(guī)劃175套，目前已推出85套。

“他們幾乎都聽說過Box Hill，”Tjhin說，“大多數(shù)買家并非在澳洲出生，而是近年來遷移過來的家庭?！?/p>

伊朗買家的激增，恰逢澳洲迎來歷史級別的高移民潮。

澳洲統(tǒng)計局本周發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2025財年海外凈移民人數(shù)達305,569人，緊隨前兩個財年之后，位列歷史第三高。

保守派智庫公共事務(wù)研究所對數(shù)據(jù)的分析表明，在Albanese政府執(zhí)政的三個財年內(nèi)，海外凈移民總?cè)藬?shù)已達127萬人。

該研究所指出，這相當(dāng)于每天有超過1160人抵達澳洲。

截至2025年6月的一年內(nèi)， 移民貢獻了澳洲73%的人口增長。

研究所透露，這一時期的年度海外凈移民人數(shù)，是1945年至Howard政府末期平均水 平的四倍。

公共事務(wù)研究所高級研究員Kevin You表示，來自各國的移民總量正給住房供應(yīng)和基礎(chǔ)設(shè)施帶來壓力。

“這是失控的大規(guī)模移民，且愈演愈烈?！?/p>

他認為，當(dāng)前的移民規(guī)模不可持續(xù)，政府未能充分規(guī)劃住房需求。

高移民政策的支持者則指出，許多新移民選擇購買新建住房，而非在二手房市場競爭，這實際上有助于增加住房供應(yīng)。

Tjhin表示，伊朗買家通常被包含土地和建筑的固定價格合同所吸引，這類合同僅需支付5%的定金，剩余款項直至房屋建成后再支付。

他還提到，Box Hill項目毗鄰規(guī)劃中的市中心，且預(yù)留了大型托育設(shè)施用地，這種配置對家庭買家具有極強的吸引力。

該項目幾乎所有住宅都是帶后院的獨立式四臥室房屋。

Tjhin認為，買家對該項目的集中關(guān)注，與其國籍關(guān)聯(lián)不大，更多是因為共同的需求偏好。 “這個特定項目似乎恰好滿足了許多這類家庭的需求，”他說。

澳洲統(tǒng)計局自2023年起未再發(fā)布伊朗向澳洲的移民數(shù)據(jù)，當(dāng)時的數(shù)據(jù)顯示，澳洲有 85,830名伊朗出生的居民。此后，伊朗頻繁躋身澳洲人道主義簽證發(fā)放量前三的國家。

根據(jù)聯(lián)邦政府?dāng)?shù)據(jù)， 2023-24年度共發(fā)放了超過1600份此類簽證。

澳洲財政部最新可用數(shù)據(jù)顯示，按交易總價值計算，中國仍是澳洲住房市場海外投資的最大來源國。

澳洲法律限制非永久居民或公民購買二手房，且對投資性購房征收更高稅費。

自2025年4月1日至2027年3月31日，澳洲政府實施臨時禁令，進一步禁止外國投資者購買二手房，僅部分特殊情況除外，以此緩解住房市場壓力。

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房價逆勢大漲后，阿德萊德房產(chǎn)市場前路何方

過去 25 年，這座南澳首府的房價漲幅遠超悉尼、墨爾本、布里斯班等規(guī)模更大的城市。這樣的增長勢頭能否持續(xù)？

或許會讓許多市場觀察人士感到意外的是，本世紀前 25 年，阿德萊德的房價漲幅高居全澳榜首。

畢竟，這座素有 “教堂之城” 之稱、常被戲稱為 “大號鄉(xiāng)鎮(zhèn)” 且有著全國最高電價的城市，憑什么能跑贏悉尼及澳大利亞東部沿海其他首府城市？

然而事實就是如此。疫情期間，維多利亞州州長Dan Andrews曾公開嘲諷 “誰會想去那兒”，但恰恰是這座飽受詬病的城市，在過去 25 年里，無論是獨棟住宅還是公寓的價格漲幅，都碾壓了所有競爭對手。

澳大利亞房地產(chǎn)協(xié)會（Real Estate Institute of Australia）的數(shù)據(jù)分析顯示，自 2000 年初以來，阿德萊德獨棟住宅的中位價飆升 570%，從 13.05 萬澳元漲至 87.5 萬澳元；公寓等其他類型住宅的價格漲幅同樣領(lǐng)跑全國，從 9.5 萬澳元漲至 66.5 萬澳元，漲幅高達 600%。

布里斯班的獨棟住宅價格漲幅位居第二，從 15 萬澳元漲至 99.9 萬澳元，漲幅 566%；霍巴特的公寓價格漲幅排名第二，上漲 550%，中位價達到 58.4 萬澳元。

Ray White Group首席經(jīng)濟學(xué)家Nerida Conisbee表示，疫情暴發(fā)前，阿德萊德是全澳房產(chǎn)負擔(dān)能力最強的城市之一。

“阿德萊德的房價曾出現(xiàn)過數(shù)次大幅上漲，但漲幅最猛的階段應(yīng)該是過去六年。” 她說道。

“以前，很多年輕人會離開阿德萊德去其他地方找工作，但現(xiàn)在，這座城市正不斷創(chuàng)造就業(yè)崗位，這對房產(chǎn)市場起到了極大的推動作用?！?/p>

Nerida Conisbee指出，南澳經(jīng)濟正依托旅游業(yè)、銅礦開采和農(nóng)業(yè)持續(xù)向好，這也為房價上漲提供了支撐。

“Peter Malinauskas（南澳州州長）上任后，為南澳吸引了更多投資 —— 旅游業(yè)的變化最為明顯，它為整個州注入了更多活力與生機?！?/p>

“我們常說西澳是澳大利亞的礦業(yè)重鎮(zhèn)，但南澳其實也擁有豐富的礦產(chǎn)資源?！?/p>

澳大利亞房產(chǎn)投資者委員會主席、Empower Wealth董事總經(jīng)理Ben Kingsley表示，阿德萊德房產(chǎn)市場的亮眼表現(xiàn)，得益于當(dāng)?shù)卣菩械挠H商、利好經(jīng)濟的政策。

“這些政策也吸引了大量人才前來定居。”Ben Kingsley補充道。

不過，Ben Kingsley認為，未來幾年，阿德萊德的房價漲幅可能會回落至全國平均水平甚至更低。

“市場顯然將出現(xiàn)均值回歸?！?他說。

“未來 10 年、15 年乃至 25 年，阿德萊德的房產(chǎn)市場表現(xiàn)不太可能再超過其他首府城市。”

Ben Kingsley預(yù)測，短期來看，阿德萊德的房價漲幅會處于中游水平，“未來 18 至 24 個月，隨著住房供應(yīng)增加、新建住房入市，房價漲幅可能會回落至周期底部?！?/p>

“人口增長壓力放緩，也會導(dǎo)致阿德萊德房價從峰值回落。但這并不意味著市場會陷入下跌，只是從高點回歸平穩(wěn)而已。這是我的判斷。”

Nerida Conisbee也認同，未來其他城市的房產(chǎn)市場表現(xiàn)會更優(yōu)。

“未來 10 年，阿德萊德的房價漲幅很難再重現(xiàn)過去 10 年的輝煌，主要原因是過去五年，這里的房價已經(jīng)完成了大幅補漲。”

“我認為漲幅會放緩，但世事難料。事實上，阿德萊德已經(jīng)重新受到市場關(guān)注，從全國排名來看，它的房價或許已經(jīng)略高于應(yīng)有水平?！?/p>

REA Group預(yù)測，2026 年阿德萊德的房價漲幅將在 6% 至 9% 之間，低于布里斯班和珀斯 7% 至 10% 的預(yù)測漲幅，但高于悉尼和墨爾本 5% 至 7% 的漲幅預(yù)期。

Klemich Real Estate董事總經(jīng)理Matt Smith表示，阿德萊德房產(chǎn)市場之所以能在近期脫穎而出，是因為這里有著宜居的生活環(huán)境、穩(wěn)定的地方經(jīng)濟以及穩(wěn)步增長的人口。

“與其他首府城市相比，阿德萊德的房產(chǎn)市場走勢不會大起大落。”Matt Smith說。

“相反，這里的市場始終保持著穩(wěn)健、持續(xù)的發(fā)展勢頭。長期來看，這種穩(wěn)定性轉(zhuǎn)化成了強勁且可靠的漲幅?！?/p>

Matt Smith稱，如果未來十年能復(fù)刻過去四五十年的發(fā)展軌跡，那么阿德萊德的房價有望在未來十年內(nèi) “翻倍”。

“話雖如此，十年期的市場預(yù)測本身就存在很大不確定性，短期波動也是不可避免的?！?/p>

“總體而言，盡管市場周期的變化難以預(yù)測，但長期前景依然向好?！?/p>

南澳房地產(chǎn)協(xié)會（Real Estate Institute of South Australia）主席Cain Cooke表示，阿德萊德的房產(chǎn)市場已經(jīng)從 “穩(wěn)健慢行” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“澳大利亞表現(xiàn)最強勁、最可靠的市場”。

“雖然阿德萊德的房產(chǎn)價格仍比悉尼和墨爾本更親民，但隨著州外購房需求的增加，兩地的價格差距正在縮小?！?/p>

“與布里斯班和珀斯相比，阿德萊德的市場波動性更小，房價漲幅更平穩(wěn)，住房供應(yīng)壓力雖然存在，但仍在可控范圍內(nèi)?！?/p>

Cain Cooke指出，阿德萊德的房產(chǎn)市場正朝著持續(xù)穩(wěn)定增長的方向發(fā)展，而非走向大起大落的極端。

“《大阿德萊德規(guī)劃》提出，到 2051 年，該地區(qū)人口將新增約 70 萬，人口增長預(yù)期將為住房需求提供有力支撐?！?/p>

“雖然我們不會再看到疫情期間那樣的暴漲行情，但房價漲幅超過通脹水平，仍是最有可能的發(fā)展趨勢。”

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