上世紀八十年代，中國對外開放政策實施，外資企業(yè)涌入，商務活動增多，需要高標準住宿場所。1983年廣州白天鵝賓館開業(yè)，成為國內首家五星級酒店，標志行業(yè)起步。隨后北京長城飯店、南京金陵飯店相繼建成，這些酒店主要服務外商和政府接待，房價較高，入住率穩(wěn)定。

九十年代經濟加速，國際品牌如萬豪、希爾頓、洲際進入市場，在一線城市布局，帶動本土酒店標準提升。到2000年，五星級酒店數量已達百余家。

2008年北京奧運會成為轉折點，全球游客涌入，推動酒店建設高峰。奧運期間，北京五星級酒店房價平均達3623元一天，比前一年高出兩倍多。地方政府視酒店為城市形象工程，在土地出讓中要求開發(fā)商配建五星級酒店，以吸引投資。

開發(fā)商借此提升周邊地產價值，酒店成為地產項目附屬品。2010年代地產繁榮，五星級酒店數量激增，從2010年的約500家，到2019年達845家，分布從省會擴展到地級市。

地產模式下，酒店投資回報周期長，但開發(fā)商通過地產銷售補貼運營成本。地方政府推動下，許多縣城也建起五星級酒店，財政投入巨大。

國際品牌擴張，本土集團如錦江、首旅收購項目，酒店總數突破千家。奧運后，商務需求持續(xù)，房價維持高位，一晚三千元成為常態(tài)。高凈值人群消費推動行業(yè)繁榮，酒店收入結構中，住宿占比大，餐飲會議輔助。

到2017年，五星級酒店數量超800家，比二十年前增長近十倍。地產紅利下，酒店不需獨立盈利，依賴地產資金鏈。

地產政策收緊，開發(fā)商資金鏈斷裂，酒店成為甩賣對象。2023至2024年，酒店拍賣次數達964起，億元以上項目248起，但2024年163家拍賣中僅9家成交，流拍率95%。

一線城市項目也難逃，北京三里屯瑜舍酒店2024年6月關閉，曾一晚超3萬元。上海寶格麗酒店掛牌24.3億元，蘇州獅山悅榕莊開業(yè)一年即轉讓股權。山東藍海酒店進入破產重整，北京金茂威斯汀資產重組。

地產擴張是泡沫主因，開發(fā)商為拿地配建酒店，視之為財務工具沖抵稅款。地產銷售火熱時，酒店虧損靠地產利潤補，但2020年三條紅線政策后，地產冷卻，補貼中斷。

富力2017年199億元收購萬達77家酒店，2022年虧損15.3億元，2025年被債主清盤68家。碧桂園、華僑城等甩賣資產，酒店成負擔。

供給過剩加劇問題，2019年五星級酒店845家，遠超需求。地方政府盲目上馬形象工程，未測算回報，許多地級市酒店閑置。疫情三年，旅游停滯，入住率腰斬，營收下滑。

消費結構變，中高端酒店崛起，價格一半卻設施相當。年輕客群偏好民宿、網紅店，不追五星標簽。

酒店行業(yè)自身落后，比拼奢華忽略需求。商務客需高效網絡，家庭客要親子設施，但許多五星酒店設施老化，維護不足。2025年報告顯示，五星級酒店增收不增利，成本高企。

地產模式下，酒店未獨立運營，管理松散。外資品牌撤出江蘇凱悅三家酒店，蘇寧收回自營。

經濟下行，奢侈品市場2024年跌18-20%，五星級酒店受波及。高加盟率中端酒店品控危機，但擴張快。經濟型酒店如布丁退市，利潤微薄。

整體行業(yè)從規(guī)模競賽轉價值深耕，泡沫破裂暴露結構性矛盾。