12月23日下午，北京土拍市場(chǎng)迎來年度“勁爆”大戲 ——

海淀區(qū)上地 0702 街區(qū)東地塊（宗地編號(hào) HD00-0702-18、24、23）正式成交！交易起始價(jià)84.22億元，最終成交價(jià)84.56億元。

宗地的總用地規(guī)模7.71萬平方米、規(guī)劃總建筑規(guī)模22.54萬平方米。

地塊由三宗子地塊組成 ，分別是兩宗居住用地（HD00-0702-18、24） + 一宗多功能用地（HD00-0702-23）的復(fù)合型社區(qū)，每宗子地塊的指標(biāo)都直接決定了未來的居住體驗(yàn)：

但住宅的樓面價(jià)，要細(xì)算一筆賬：

23多功能用地的建筑面積是13.23萬平米，按商業(yè)最低的建安成本4000元/平去算，實(shí)際負(fù)擔(dān)這部分的毛成本在5.3億，這個(gè)是要加在住宅的樓面價(jià)里的，所以實(shí)際的住宅承擔(dān)的樓面總價(jià)是89.86億元。

而住宅的建筑面積是9.3萬平，所以實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到了9.66萬/平！

能拍出這個(gè)價(jià)，拆哥認(rèn)為，核心原因是“地段+教育” 的雙重稀缺的優(yōu)勢(shì)。

地塊沿著馬連洼北路有很大的展示面，相對(duì)功德寺有更強(qiáng)的昭示性，更具有“城市封面”的作用！

北側(cè)1公里即中關(guān)村軟件園，百度、騰訊、聯(lián)想、網(wǎng)易等大廠云集，園區(qū)年收入占海淀GDP一半以上。這意味著持續(xù)的高購買力與租賃需求。

距地鐵13號(hào)線與昌平線交匯的清河站直線約 1200米，西側(cè)2公里可達(dá)16號(hào)線馬連洼站，未來還有規(guī)劃中的地鐵快線 R5 線沿上地西路敷設(shè)，無論是到市區(qū)還是副中心，通勤效率都將大幅提升。

緊鄰101中學(xué)上地校區(qū)，這所十二年一貫制的學(xué)校預(yù)計(jì)2028年開學(xué)，作為“海淀六小強(qiáng)”之一的教育品牌，加上同屬上地街道，旁邊的功德寺雙子項(xiàng)目業(yè)主已通過購房合同鎖定上地學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，新地塊的入學(xué)利好幾乎是“確定性福利”。

宗地本身也是一組有硬實(shí)力的“巨無霸” 地塊。

HD00-0702-23號(hào)這塊多功能用地，可以說是撐起板塊的價(jià)值上限。

用地規(guī)模3.48萬平方米，地上建筑規(guī)模13.23萬平方米，容積率3.8，限高36米，綠化率15%。

根據(jù)規(guī)自委的多規(guī)意見，這宗地塊的辦公業(yè)態(tài)占比不低于70%，并且白紙黑字要求聚焦人工智能、智能健康和智能終端。

民生配套規(guī)劃了800㎡托老所、200㎡老年活動(dòng)設(shè)施、200㎡社區(qū)助殘服務(wù)中心、700㎡室內(nèi)體育文化設(shè)施、500㎡商業(yè)服務(wù)設(shè)施，一系列民生配套的捆綁，則讓這個(gè)藍(lán)圖顯得更為扎實(shí)和溫暖。

換句話說，這里未來不只是一個(gè)睡覺的社區(qū)，更是一個(gè)工作、生活、研發(fā)能夠同步發(fā)生的微型城市單元。

規(guī)劃者似乎想在這里進(jìn)行一次“產(chǎn)城融合”的精致實(shí)驗(yàn)。

住宅部分容積率均為2.2，限高30米，綠化率30%。這意味著產(chǎn)品形態(tài)很可能以6-10層的低密洋房為主，與目前海淀新房市場(chǎng)中主流的“高層+小高”形成明顯差異。

HD00-0702-18和24號(hào)地塊是純粹的居住屬性，合計(jì)用地規(guī)模4.23萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模9.3萬平方米，堪稱“雙生子”配置。

兩宗地塊容積率均為2.2，限高30米，綠化率30%，這些數(shù)字翻譯成市場(chǎng)語言，幾乎直接指向低密洋房的核心標(biāo)準(zhǔn)。

其中18號(hào)地塊用地規(guī)模2.2萬平方米，地上建筑規(guī)模4.84萬平方米；24號(hào)地塊用地規(guī)模2.03萬平方米，地上建筑規(guī)模4.47萬平方米，體量相當(dāng)，便于規(guī)劃統(tǒng)一的社區(qū)景觀和動(dòng)線。

結(jié)合地塊“東西向窄、南北狹長(zhǎng)”的地形特點(diǎn)，開發(fā)商大概率不會(huì)走極端。

往大了做，要直面朱房雙盤、中海樹村的擠壓；往小了做，看旁邊今年初開盤的功德寺項(xiàng)目，140㎡左右的四居賣可比90㎡的兩面寬賣的快得多。

因此最理想的方案，應(yīng)該是6-10層的低密洋房，主力產(chǎn)品預(yù)計(jì)鎖定在110-140㎡三面寬的三至四居，既保證了居住舒適度，又能精準(zhǔn)擊中互聯(lián)網(wǎng)大廠高薪人群的改善需求。

后續(xù)0702地塊的產(chǎn)品公示、戶型圖發(fā)布將是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，大家可以加拆哥微信 menglin_2019 ，最新消息第 一時(shí)間發(fā)您。

那么，這塊地可能買到多少錢？其實(shí)市場(chǎng)已經(jīng)給出了有趣的預(yù)演。

西側(cè)鄰居就是今年初創(chuàng)造"雙盤同開賣出152億元"的功德寺雙子星--和樾玉鳴、和樾望雲(yún)。
和樾玉鳴以139-267㎡精裝洋房為主，得房率82%以上，目前僅剩少量尾房。和樾望雲(yún)主打99-179㎡戶型，178㎡四居 “四葉草” 布局實(shí)用，網(wǎng)簽去化率94%；目前網(wǎng)簽均價(jià)10.5萬/㎡，預(yù)算1500-2500萬、看重即買即住和確定學(xué)區(qū)的家庭，這兩個(gè)項(xiàng)目是目前的最優(yōu)解，再猶豫可能真的沒房源了。往朱房方向看，華潤(rùn)臻澐134-275㎡的戶型，均價(jià)12.5-13萬 /㎡。精心打造的實(shí)體園林和會(huì)所開放后，獲得了不錯(cuò)的口碑。據(jù)說139㎡的中堅(jiān)戶型已所剩無幾，229㎡和275㎡的四居，堪稱是擁有“宇宙中心”一線河景的超級(jí)平層。

建發(fā)海晏戶型更大，183-340㎡四至五居，均價(jià)13.4 萬/㎡，王府中式風(fēng)格的實(shí)景呈現(xiàn)很圈粉。它們的優(yōu)勢(shì)是戶型舒展、圈層純粹，距離地鐵13A線上地站更近，適合預(yù)算2000-4000萬的終極改善家庭，預(yù)算夠的朋友可以直接關(guān)注。

這幾個(gè)項(xiàng)目的表現(xiàn)，已經(jīng) 清晰地勾勒出一個(gè)10萬+均價(jià)梯隊(duì)的區(qū)域板塊。而0702地塊， 按市場(chǎng)平穩(wěn)期的預(yù)期來看，預(yù)計(jì)售價(jià)在11~12萬元/㎡， 對(duì)應(yīng)110-140平品質(zhì) 改善 ，總價(jià)是在1500w+。

對(duì)于買房的朋友來說，不用過度糾結(jié)會(huì)不會(huì)站崗，因?yàn)楹５砀纳频暮诵倪壿嬘肋h(yuǎn)是產(chǎn)業(yè)+學(xué)區(qū)+低密，只要踩中這三點(diǎn)，長(zhǎng)期來看都不會(huì)錯(cuò)。

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