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哈嘍，大家好，小林哥這篇評(píng)論分析高校“抄底”商品房，正以機(jī)構(gòu)買家的身份，悄然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，整棟整批地收購存量商品房，這些房子并非用于投資或教職工福利，而是明確標(biāo)注為：學(xué)生宿舍，這并非偶然的零星事件，而是在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整與高等教育持續(xù)擴(kuò)容的雙重背景下，催生出的一個(gè)務(wù)實(shí)而創(chuàng)新的解決方案。

樓市中的“新角色”：高校為何此時(shí)下場(chǎng)？

高校成為樓市的“大客戶”，首先是一個(gè)時(shí)機(jī)選擇問題，當(dāng)前，部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期，一些商品房項(xiàng)目，尤其是非核心地段的公寓或住宅，面臨去化壓力，開發(fā)商為了回籠資金，愿意提供具有相當(dāng)吸引力的價(jià)格折扣。

公開信息顯示，某些高校的收購價(jià)相較于市場(chǎng)高峰期，折扣幅度可達(dá)六折甚至更低，這種價(jià)格優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了高校行動(dòng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，放在幾年前房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)上，任何一所高校都難以承擔(dān)如此大規(guī)模購置商品房用作宿舍的財(cái)務(wù)成本。

如今，市場(chǎng)的回調(diào)創(chuàng)造了難得的“性價(jià)比”窗口，更為緊迫的驅(qū)動(dòng)力，來自高校內(nèi)部不斷增長的現(xiàn)實(shí)壓力，隨著高等教育普及化和研究生規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，許多高校，特別是那些位于主城區(qū)、歷史悠久的學(xué)校，正面臨日益嚴(yán)峻的學(xué)生住宿危機(jī)。

校園內(nèi)部土地早已飽和，寸土寸金，周邊幾公里內(nèi)也難以找到合適的地塊用于新建宿舍樓，擴(kuò)建宿舍的傳統(tǒng)路徑——申請(qǐng)土地、立項(xiàng)審批、建設(shè)施工——周期漫長，且可能擠占寶貴的教學(xué)科研經(jīng)費(fèi)。AAA

于是，收購周邊現(xiàn)有的、符合條件的存量房源，成為了一條能夠快速緩解宿舍緊缺的“捷徑”，中國礦業(yè)大學(xué)徐州校區(qū)地處城市核心區(qū)，其收購行為正是這種空間困局的直接反映。

一場(chǎng)精心計(jì)算的“多贏”局面

這筆看似特殊的交易，之所以能達(dá)成，是因?yàn)樗诋?dāng)前條件下，為涉及的各方都算出了一筆“劃算的賬”。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和資產(chǎn)持有方而言，高校是一位近乎理想的買家。它信用等級(jí)高，支付能力穩(wěn)定，且購買意圖明確（自用宿舍），能夠一次性消化幾十套、上百套甚至整棟的存量房源。

這種大宗交易極大地加速了資金回籠，緩解了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，有助于局部市場(chǎng)穩(wěn)定預(yù)期。尤其是在年底這個(gè)資金敏感時(shí)期，這樣的交易無疑是一場(chǎng)“及時(shí)雨”。

對(duì)于高校自身，這首先是一個(gè)高效解決燃眉之急的方案，相比新建宿舍動(dòng)輒兩三年的建設(shè)周期，收購現(xiàn)房并加以適應(yīng)性改造，可以讓學(xué)生更快入住，迅速填補(bǔ)床位缺口。

這常常也是一個(gè)提升學(xué)生居住條件的機(jī)遇，高校選擇收購的房源，大多樓齡較新，多為公寓式設(shè)計(jì)，擁有獨(dú)立衛(wèi)浴等現(xiàn)代設(shè)施，相比一些建于上世紀(jì)的陳舊筒子樓宿舍，學(xué)生的居住體驗(yàn)有望得到顯著改善。

在價(jià)格合適的條件下，收購的成本可能低于在稀缺土地上新建的費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)了資金利用效率的提升，對(duì)于在校學(xué)生，最直接的受益點(diǎn)可能在于住宿空間的升級(jí)。

盡管他們依然需要遵守宿舍管理規(guī)定，但更寬敞的空間、更完善的設(shè)施、更私密的環(huán)境，無疑能提升求學(xué)期間的生活質(zhì)量，從長遠(yuǎn)看，學(xué)校住宿條件的整體改善，也是吸引優(yōu)質(zhì)生源的軟實(shí)力之一。

圖片來源九派新聞

對(duì)于地方政府，此舉則是一種巧妙的“借力打力”，在不直接動(dòng)用大量財(cái)政資金入場(chǎng)收購的前提下，借助高校這一既有需求又有支付能力的主體，間接推動(dòng)了新房市場(chǎng)的去庫存工作。

新房市場(chǎng)的穩(wěn)定，有助于維護(hù)土地市場(chǎng)的基本盤，這對(duì)于地方財(cái)政的健康運(yùn)行至關(guān)重要，同時(shí)，這也是一種盤活存量資產(chǎn)、將閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為急需民生基礎(chǔ)設(shè)施的創(chuàng)新實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)效用和社會(huì)效益的雙重提升。

圖片來源九派新聞

光環(huán)之外的局限性：并非萬能鑰匙

盡管呈現(xiàn)多贏格局，但必須清醒認(rèn)識(shí)到，高校購房去庫存這一模式，其效力和適用范圍有著清晰的邊界，采用這一模式的高校群體本身是有限的。

它要求高校至少同時(shí)具備幾個(gè)條件：一是存在真實(shí)且急迫的宿舍缺口；二是擁有相應(yīng)的自有資金或融資能力（通常公辦高校更具優(yōu)勢(shì)）；三是學(xué)校周邊恰好存在價(jià)格合適、房源集中（便于統(tǒng)一管理）、產(chǎn)權(quán)清晰的商品房項(xiàng)目，這就像拼圖，缺一塊都無法完成。

以清華大學(xué)、北京大學(xué)等位于一線城市頂級(jí)地段的高校為例，其周邊房?jī)r(jià)高昂，房源多以分散的二手房為主，社區(qū)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，完全不具備整棟收購并改造為安全、可控的學(xué)生宿舍的條件，因此，這一模式很難在頂尖高校密集的核心區(qū)域復(fù)制。

從更宏大的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型視角看，這一現(xiàn)象恰恰印證了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻轉(zhuǎn)變，那個(gè)依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)普遍上漲就能帶來繁榮的時(shí)代已經(jīng)落幕。

房地產(chǎn)正回歸其居住和民生保障的基本屬性。高校購房的創(chuàng)新，正是在這個(gè)轉(zhuǎn)型陣痛期內(nèi)，市場(chǎng)各方自發(fā)尋找務(wù)實(shí)出路的一個(gè)縮影。

它展示了在“房子是用來住的”這一原則下，如何通過靈活的手段，滿足實(shí)實(shí)在在的居住需求，同時(shí)化解部分市場(chǎng)存量，這本身就是一個(gè)有價(jià)值的探索。

高校收購存量商品房用作宿舍，是中國當(dāng)下經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展特定階段的一個(gè)有趣注腳，它是在房?jī)r(jià)調(diào)整期、政策鼓勵(lì)期、高校需求緊迫期三期疊加下，催生出的一個(gè)多贏解決方案。

它用市場(chǎng)化的方式，以較低的社會(huì)綜合成本，同時(shí)回應(yīng)了“樓市局部去庫存”和“高校宿舍緊缺”這兩個(gè)看似不相關(guān)、實(shí)則能連接起來的難題，不能將其誤讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)將重燃暴漲烈焰的信號(hào)，也不能指望它能獨(dú)立支撐起整個(gè)市場(chǎng)的未來。