前段時間，廣州甩出一份舊改成績單：

2025年廣州城中村改造投入資金超1000億元，全市共有52個舊改在拆。（數(shù)據(jù)來源：廣州政府網(wǎng)）

從規(guī)模上看，對比2010年、2016年兩輪“舊改潮”，廣州的改造力度和決心，都是空前的。

｜廣州城市航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

就體感來說，廣州今年的舊改動作，比以往任何時候都要猛。

全市在推進的52個舊改中，有超過20多個村，進度是一日千里。

像三元里舊改，今年5月開始簽約，半年多時間，簽約率已達到9成以上。

天河大觀村，從動遷到拆完，用時1年不到。

白云黃邊村二期收回集體土地使用權，村民從接到通知到搬走、交房，只給15天時間。

廣州全面啃舊改硬骨頭的力度，可見一斑。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

樓市深扒了下，截止目前，廣州真正意義拆完的城中村，共有20多個。

其中，在2015年以后拆完的，大致有15個。

像冼村、大觀村、珠江村、楓下村和知識城五村七片等，基本是在今年清拆完的。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

如果以村民完成回遷作為衡量節(jié)點，目前全面完成改造的城中村，則大致有8個，如獵德、潭村、楊箕、琶洲、線坑等村。

按目前的進度來看，未來幾年，廣州大概率會有一大批舊改“撞線”。

要知道，目前廣州在城中村改造上，不僅步伐在加快，規(guī)模也在增加。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

樓市君梳理了下，從2007年算起，廣州在舊改之路上，起碼走了18年。

在18年期間，共掀起過3次“舊改浪潮”。

其中2007年，為迎接亞運會，廣州曾先后啟動了獵德、楊箕、冼村、琶洲村等舊改項目，并計劃在全市改造52個城中村

到2016年的時候提出，5年內要完成42-50平方公里的城市更新，黃埔甚至一度喊出3年要拆完66條村的目標。

而到現(xiàn)在，廣州的舊改規(guī)模更是進一步“膨脹”。

官方在2023年發(fā)文，計劃15年內推進297條村改造。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

越來越多的城中村加入改造行列，也反映了一個事實：

廣州在舊改上，決心比以前更為堅定。

而在昨天，廣州十五五規(guī)劃建議也明確提到，將“大力實施城市更新”。

同時強調，將走成片開發(fā)、區(qū)域統(tǒng)籌更新的路子。

也就是說，未來5年廣州在舊改上的用力方向，是大面積改造，而不是“點狀式”更新。

｜廣州十五五規(guī)劃建議截圖

｜來源：廣州政府網(wǎng)

貳

當然，還有一種聲音認為，擔心新一輪舊改，會遭遇之前的阻力。

但現(xiàn)實是，如今廣州舊改之所以推進的轟轟烈烈，就是因為掃平阻力后的結果。

要理解這個邏輯，我們需要了解過往廣州的舊改，到底難在哪里？而廣州又是怎樣克服的？

｜廣州航拍實景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

首先，在2023年之前，廣州舊改主要以“民營房企+合作改造”為主，風險系數(shù)普遍較高。

過去很長一段時間，廣州舊改的主力其實是民營房企，改造模式也以“合作改造”為主。

如當年升龍，憑借杠桿，巔峰時一度手握廣州9個舊改，比央國企都猛。

后來民營房企集中暴雷，很多舊改也因此跟著“觸雷”，陷入沉寂。

但2023年舊改重啟后，廣州的大部分舊改，基本都是國央企在操刀。

改造模式，也從以前的“合作改造”轉為“做地”模式。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

相比起以前，國央企做地改造，顯然更有確定性，進度上也更有保障。

要知道，2016年杭州通過國企做地模式，短短9年多時間，就拆完了355個村。

目前，整個杭州主城區(qū)，幾乎看不到成片的城中村。

如今廣州在舊改上學習杭州模式，未來的拆遷完全是可以期待的。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

其次，此前廣州舊改之所以拆遷“卡點”，在于政策不夠完善。

比如在2023年《廣州市城中村改造條例》出臺之前，對于舊改“釘子戶”，廣州一直沒有相應的配套法規(guī)支持拆遷。

這導致城中村改造，經常被釘子戶延緩進度。

｜《 廣州市城中村改造條例》實施公告

｜圖源：廣州人大官網(wǎng)

最突出的例子就是冼村，因十幾戶村民未搬，愣是被拖延了好幾年。

直到2023年11月，廣州人大通過《廣州市城中村改造條例》，明確村民可通過集體表決收回釘子戶土地使用權，才為冼村的“依法拆遷”鋪平道路。

｜冼村舊改航拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

目前，隨著舊改法規(guī)的出臺，已有越來越多的城中村，開始對釘子戶“清零”。

比如橫沙舊改，今年清拆了200多棟留守戶建筑。

還有鶴洞舊改，通過依法拆遷，完成了國有土地上釘子戶的“清零”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年全市已簽約和依法拆遷的房屋，就超過了700多棟。

目前，全市起碼有13個村，被納入了拆遷補償安置爭議處理試點名單。

也就是說，這些村將是重點依法拆遷清零的舊改。

｜廣州樓市發(fā)布 制

最后，廣州舊改的難，還在于牽扯利益復雜，在補償問題上容易陷入困境。

從數(shù)據(jù)上看，廣州擁有1897萬的人口規(guī)模，是全國TOP5級別的人口大城，2618人/平公里的人口密度，排在了全國前三。

其中一些城中村，更是聚集了大量外來人口和產業(yè)。

比如石牌村，0.73平方公里的地方，就有5.56萬的常住人口；員村、康鷺等，人口體量更是超過10萬。

｜廣州樓市發(fā)布 制

而人口的扎堆，給城中村帶來可觀經濟效益的同時，也增加了改造難度。

比如在豐厚的租金和分紅面前，一些村民對于改造，往往會抱著抵觸，或者漫天要價的態(tài)度。

這種情況也造成了兩個難題：

一是中心區(qū)大部分舊改，通常在改造意愿、補償方案上，陷入拉鋸。

二是中心區(qū)的低效用地無法釋放，導致城市存在明顯斷面，并且城市發(fā)展只能向外區(qū)延伸，錯失產業(yè)引入的時機。

｜廣州航拍實景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

不過，目前這些情況正在好轉。

像城中村啟動改造的門檻，已經從以前的80%，下調到滿足三分之二即可。

還有現(xiàn)在的補償標準，明確由官方統(tǒng)一擬定，任何單位和個人不能以任何方式提高。

舊改補償標準的規(guī)范化，杜絕了開發(fā)商壓低補償，或者村民漫天要價的可能。

從而對廣州的舊改，將起到很好的提速作用。

|圖源：廣州人大官網(wǎng)

叁

事實上，廣州舊改之所以能推進的風風火火，除了克服難點，還在于它對于市場，也在不斷釋放信心。

眾所周知，決定舊改快慢的，還有兩個要素：資金和房子。

前者事關補償，后者與回遷息息相關。

而在這兩方面，廣州的努力已經可以看見。

比如資金上，僅今年廣州就投入了1000多億。

未來三年，甚至會在中心四區(qū)，猛砸8342億。

這意味著，接下來廣州舊改，會有源源不斷的子彈。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

另外，在村民關注的安置問題上，廣州也有創(chuàng)新。

像目前廣州力推的房票安置，就解決了村民擔心回遷不確定的問題。

再加上，目前大部分舊改城中村，都在把回遷進行前置。

這兩種做法，無疑會強化村民對舊改的積極態(tài)度。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

從這里我們可以看到，經歷10多年的漫長摸索，廣州在舊改上，正在走出一條行之有效的路徑。

我們有理由相信，在全新模式、龐大資金、政策力度的保障下，當年困擾城中村改造的難點，會被一一破除。

而這一輪轟轟烈烈舊改“轟油門”，也會持久的加速下去，直到改造全面完成。

以前只能通過小規(guī)?！按蜓a丁”的方式，煥新城市的做法，將成為過去時。