2025年以來，黑石集團(tuán)被曝正在以三折價(jià)格甩賣旗下養(yǎng)老地產(chǎn)資產(chǎn)，這個(gè)消息讓整個(gè)資本市場都為之震蕩。

要知道，黑石可是被稱作"資本之王"的全球最大私募股權(quán)公司，怎么會(huì)在看似前景光明的養(yǎng)老地產(chǎn)賽道上栽這么大跟頭？

時(shí)間撥回到2015年，那時(shí)候黑石在全球資本市場風(fēng)頭正勁。

他們募集了一支規(guī)模達(dá)158億美元的房地產(chǎn)旗艦基金，其中一大筆錢就投進(jìn)了養(yǎng)老地產(chǎn)。

2016年10月，黑石花11.25億美元從HCP手里買下64處養(yǎng)老公寓。

第二年又掏出7.45億美元從Welltower收購26處物業(yè)，短短兩年就形成了覆蓋美國多地、約9000套老年公寓的投資組合。

那會(huì)兒黑石的算盤打得挺精，他們看中了歐美國家老齡化加速的趨勢，覺得嬰兒潮一代步入高齡，養(yǎng)老需求肯定會(huì)爆發(fā)式增長。

在他們看來，這可是個(gè)能穩(wěn)定收租又能資產(chǎn)增值的好生意，完全符合資本對(duì)"穩(wěn)定現(xiàn)金流+資產(chǎn)增值"的追求。

這個(gè)布局邏輯表面看確實(shí)沒毛病，人口老齡化是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，養(yǎng)老需求理論上確實(shí)是剛性需求。

但問題就出在，黑石把養(yǎng)老地產(chǎn)簡單當(dāng)成了普通商業(yè)地產(chǎn)來做，壓根沒考慮到這兩者之間的本質(zhì)差異。

到了2025年，情況就完全變了。

黑石開始大規(guī)模甩賣這些養(yǎng)老地產(chǎn)，有些資產(chǎn)甚至是以三折價(jià)格出售。

算下來，當(dāng)初18億美元收購的資產(chǎn)，到甩賣時(shí)已經(jīng)虧損超過6億美元，成了黑石近年來虧得最慘的投資之一。

為什么會(huì)虧這么慘？得從黑石的運(yùn)營模式說起。

他們把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成了"躺著收租"的資本品，用傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的套路來玩，收購、包裝、增值、退出。

可養(yǎng)老地產(chǎn)哪是那么簡單的事，養(yǎng)老地產(chǎn)可不是普通的房子，它更像是"醫(yī)院里的酒店"，既要有居住功能，又得有醫(yī)療照護(hù)、生活服務(wù)，甚至還要有情感陪伴。

這些功能加在一起，運(yùn)營復(fù)雜度比普通商業(yè)地產(chǎn)高了不止一個(gè)檔次。

黑石卻偏偏忽視了這些服務(wù)屬性，既沒建立專業(yè)的運(yùn)營體系，也沒配備足夠的專業(yè)人員。

最要命的是，養(yǎng)老地產(chǎn)本質(zhì)上是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。

護(hù)理人員、康復(fù)師、社工，這些專業(yè)人才一個(gè)都不能少。

全球勞動(dòng)力短缺加上薪資上漲，人力成本越來越高，收入根本覆蓋不了這些支出。

黑石想靠收租金賺錢，結(jié)果發(fā)現(xiàn)租金還不夠發(fā)工資的。

市場對(duì)這件事的反應(yīng)也挺有意思，很多人都在質(zhì)疑，"資本之王"怎么會(huì)在養(yǎng)老地產(chǎn)栽跟頭？畢竟老齡化是大趨勢，養(yǎng)老需求擺在那里。

可大家慢慢發(fā)現(xiàn)，剛需歸剛需，運(yùn)營不好照樣賺不到錢。

黑石把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成普通房地產(chǎn)來做，從一開始就走錯(cuò)了方向。

黑石這件事，其實(shí)給整個(gè)資本市場提了個(gè)醒，資本再強(qiáng)大，也有它夠不著的地方。

養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是服務(wù)，不是房子本身。

那些成功的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，哪個(gè)不是把服務(wù)放在第一位？護(hù)理質(zhì)量、醫(yī)療資源、生活照料，這些才是老人和家屬最看重的。

不光是養(yǎng)老地產(chǎn)，其他行業(yè)也有類似的教訓(xùn)。

有些資本進(jìn)入零售地產(chǎn)，光想著建商場收租金，卻不懂怎么招商運(yùn)營，結(jié)果商場建好了卻沒人來。

教育地產(chǎn)也是一樣，以為買塊地建學(xué)校就能賺錢，卻忘了教育的核心是教學(xué)質(zhì)量和師資力量。

說到底，資本和產(chǎn)業(yè)的關(guān)系應(yīng)該是互相成就，而不是誰主導(dǎo)誰。

資本應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)的賦能者，而不是統(tǒng)治者。

想要在一個(gè)行業(yè)長期發(fā)展，就得先搞懂這個(gè)行業(yè)的規(guī)律，匹配相應(yīng)的運(yùn)營能力，然后用長期主義的心態(tài)去經(jīng)營。

急功近利的資本運(yùn)作，最后往往是搬起石頭砸自己的腳。

現(xiàn)在黑石還在繼續(xù)甩賣剩下的養(yǎng)老地產(chǎn)資產(chǎn)，這場持續(xù)五年的養(yǎng)老地產(chǎn)投資，最終成了黑石歷史上的一次重大失誤。

不過換個(gè)角度看，這個(gè)教訓(xùn)或許比賺錢更有價(jià)值。

它讓我們明白，任何時(shí)候都不能用資本邏輯去對(duì)抗產(chǎn)業(yè)規(guī)律，尊重行業(yè)本質(zhì)才是長久之計(jì)。

資本逐利本無可厚非，但賺錢的前提是得懂行。

養(yǎng)老地產(chǎn)不是不能投，只是不能用玩商業(yè)地產(chǎn)的思路來玩。

黑石這次栽跟頭，與其說是市場的問題，不如說是自己沒搞清楚狀況。

希望其他資本能從黑石的失敗中吸取教訓(xùn)，別再犯類似的錯(cuò)誤。

說到底，不管是什么行業(yè)，最終還是要回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。

資本可以加速發(fā)展，但不能改變規(guī)律。

尊重行業(yè)特性，深耕運(yùn)營能力，這才是資本和產(chǎn)業(yè)共贏的正確打開方式。

黑石的故事還在繼續(xù)，而資本市場的反思，或許才剛剛開始。