不知不覺，已經(jīng)是2025年的年底了，對(duì)比樓市火爆的2017年，已經(jīng)過去了8年，樓市的變化真的很大。

2017年搶房的畫面應(yīng)猶在耳，當(dāng)時(shí)福州樓市火爆，只是那個(gè)年代福州主城區(qū)新盤基本捂盤惜售；

在11月的時(shí)候，融信雙杭城，陽光城檀悅，世茂璀璨天城迎來開盤，太多的人排隊(duì)搶房了。

那個(gè)時(shí)候，主城區(qū)影響力比較大的樓盤就是這幾個(gè)了。

彼時(shí)的閩侯樓市，由于不限購(gòu)，首付最低可以做到兩成，能吸引一部分的剛需群體，畢竟在賣方市場(chǎng)的年代，能上車才是關(guān)鍵。

PART 1

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，樽品現(xiàn)為濱江時(shí)代

2017年年底的一個(gè)深夜，接到朋友的電話，他也是一名房產(chǎn)中介，他是真的需要一套房子用來自住，叫我陪他去閩侯南通買房。

那個(gè)時(shí)候，深夜開盤是常規(guī)操作了，購(gòu)房者基本也被鋪墊了，能接受這種開盤方式，買哪里不重要，重要的是能不能買到，這是那位中介朋友的自述。

當(dāng)時(shí)在閩侯南通，有兩個(gè)樓盤異?；馃?，福晟錢隆樽品和世茂璀璨濱江，前者是毛坯交付，后者當(dāng)時(shí)要求約4K的裝修。

前者的首付比例會(huì)更低一點(diǎn)，當(dāng)時(shí)更能吸引剛需，因?yàn)楹笳呔b修部分不能貸款，上車門檻就略高一點(diǎn)。

圖片來源于克而瑞

朋友買的是8樓79平米小三房的房源，單價(jià)約1.5萬，在這高層建筑里算是低樓層了，當(dāng)時(shí)不知道為什么，高層房源都買不到。

其實(shí)，當(dāng)時(shí)我們也覺得奇怪，接到電話后第一時(shí)間就過去了，難道中高層房源這么快就賣完了？

反正當(dāng)時(shí)能買到就好，因?yàn)樗钐幹薪檫@個(gè)行業(yè)許久，知道處于賣方市場(chǎng)時(shí)，選擇的空間并不大。

后來，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，在該年12月底的時(shí)候，錢隆樽品因?yàn)榧芯W(wǎng)簽78套，成為福州五區(qū)＋閩侯樓市的銷冠，當(dāng)時(shí)網(wǎng)簽均價(jià)為16307每平米。

PART 2

這個(gè)板塊確實(shí)命途多舛，在賣房的時(shí)候，曾經(jīng)有這么一句廣告：3號(hào)線，8號(hào)線，家門口的地鐵到哪都方便；

如今過去8年多了，根本就沒看到南通板塊有地鐵，截止到目前為止，還未看到3號(hào)線有明確的規(guī)劃，更不要提動(dòng)工了。

在那個(gè)地鐵造夢(mèng)的時(shí)代，很多人容易被這種所謂個(gè)“規(guī)劃”給誤導(dǎo)了，尤其是剛需群體。

關(guān)于南通板塊的宣傳，有的說自己是金山南，有的說是奧體南，反正總要和主城區(qū)扯上點(diǎn)關(guān)系。

這個(gè)板塊在樓市高歌猛進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)，不少房企進(jìn)場(chǎng)，比如三盛璞悅灣，龍湖春江天璽，中海鳳凰熙岸等。

但是如今的南通，已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象了，因?yàn)檫@個(gè)地段配套缺乏，離主城區(qū)較遠(yuǎn)，到倉(cāng)山也需要通過兩座大橋。

很多買在這里的業(yè)主，看到自住不方便，很多愿意低價(jià)出讓。

在二手房平臺(tái)，看到當(dāng)時(shí)朋友買的戶型，更高的樓層，掛牌價(jià)為38萬，而在法拍平臺(tái)，同樣是中樓層的房源，起拍總價(jià)才32萬。

這意味著當(dāng)初1.5-1.6萬入場(chǎng)的購(gòu)房者，如今要變現(xiàn)的話，就要接受一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)，如今這個(gè)樓盤的真實(shí)價(jià)值可能是不到5千的單價(jià)。

PART 3

圖片為實(shí)地拍攝

樓盤既然存在，就有其價(jià)值所在，該樓盤處于南通通靈路周邊，目前已經(jīng)有一定的煙火氣息了；

如果作為倉(cāng)山的外溢，能夠接受半小時(shí)左右的單程通勤，也是可以考慮的。

畢竟4千多的單價(jià)，在其他地方很難買到商品房了，南通可以作為倉(cāng)山萬達(dá)和奧體板塊的剛需外溢：

到倉(cāng)山萬達(dá)約14公里，到奧體中心約12公里，在非早晚高峰，基本能控制在半小時(shí)左右的通勤時(shí)間。

在南通通靈路周邊有多個(gè)商品房，如錢隆樽品，世茂璀璨濱江，江督府，江灣悅城，再加上本地有不少安置房，配套也逐漸完善。

所以，即使在閩侯南通這個(gè)板塊，樓盤也是有存在價(jià)值的，至少能作為部分群體的剛需外溢。

這么說吧，你知道鶴崗能做三房的商品房，要多少錢嗎？基本上也要30多萬（這里只討論商品房，不含樓梯安置房）。

對(duì)比其冰天雪地的鶴崗，福州的優(yōu)勢(shì)就尤為明顯了，首先在氣候上不存在漫長(zhǎng)的寒冬，在配套上，省會(huì)城市更為多元化，就業(yè)崗位也遠(yuǎn)高于鶴崗。

不要一看到是閩侯南通，就覺得有諸多的不足，可能在某些群體眼里，這是他們定居在福州，低門檻上車的機(jī)會(huì)。

結(jié)語

我們客觀承認(rèn)，樓市確實(shí)存在周期，在下行周期中，邊緣板塊確實(shí)相較于高點(diǎn)，有比較大的落差。

但有沒有想過，就是因?yàn)橹芷诘拇嬖?，?duì)于部分剛需群體來說，現(xiàn)在反而是上車的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，因?yàn)樵谫I方市場(chǎng)中，會(huì)有更多撿漏的機(jī)會(huì)。

以福晟錢隆樽品為例，單價(jià)已經(jīng)到4千多了，總價(jià)30多萬就能在福州有個(gè)三居室，從某種程度上說，應(yīng)該算是相對(duì)的低點(diǎn)了。

這么說吧，即使樓面價(jià)只要1千，建安成本3千，加上資金持有成本，營(yíng)銷成本，稅費(fèi)等，房企的成本就超過4千了。

關(guān)于樓市，雖然還未回暖，但是看到最近很多政策和措施，都是在提升樓市的士氣。

所以，對(duì)于未來的樓市，不要太悲觀，這種低迷不會(huì)一直延續(xù)下去。

反而，在這種時(shí)間段，給了剛需和改善群體更多的機(jī)會(huì)，如果確實(shí)有真實(shí)的住房需求，不妨留意一下市場(chǎng)的筍盤。

對(duì)于樓市，我們要多一些理性的思考，少一些情緒化的表達(dá)。

相關(guān)部門多次提到穩(wěn)樓市，我們相信樓市的冬天即將過去！