深圳灣的頂級(jí)豪宅競(jìng)技場(chǎng)上，新紀(jì)錄不斷被打破。中信信悅灣以最高38萬(wàn)/㎡的備案單價(jià)，捅破了深圳樓市的天花板。而這僅僅是這場(chǎng)“神仙打架”的冰山一角。

上月底，深圳灣沄璽首開(kāi)，總價(jià)3000萬(wàn)起的豪宅，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就去化了70%。500㎡、700㎡和1149㎡的超大戶(hù)型在上午就宣告售罄，總價(jià)1.3億至3.3億元的房源幾乎被搶購(gòu)一空。

年底的深圳灣，已形成“四大天王”爭(zhēng)霸的格局，近1800套頂級(jí)房源集中入市，推動(dòng)著豪宅市場(chǎng)的又一次洗牌。

深圳灣的這場(chǎng)頂豪之爭(zhēng)，并非簡(jiǎn)單的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，四個(gè)項(xiàng)目各自亮出了難以復(fù)制的王牌，瞄準(zhǔn)了高凈值人群的不同偏好。

深圳灣沄璽攜雙央企光環(huán)，坐鎮(zhèn)后海總部基地核心。其所在的土地曾是深圳涉宅總價(jià)“地王”，樓面價(jià)已超7萬(wàn)/㎡。項(xiàng)目在11月30日首開(kāi)，當(dāng)日銷(xiāo)售額130億元的戰(zhàn)績(jī)，直接刷新了2025年全國(guó)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄。

中信信悅灣則打出深圳灣最后一塊拼圖的概念，占據(jù)東角頭三面環(huán)海的絕版位置。12月22日，它憑借17.6萬(wàn)-38萬(wàn)/㎡的備案單價(jià)，將深圳新房備案均價(jià)拉至新高。其主推的302㎡、370㎡戶(hù)型，起步價(jià)已達(dá)5300萬(wàn)。

聯(lián)泰超總灣以商務(wù)公寓性質(zhì)，卻做出了住宅的功能。通燃?xì)?、可做?yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，加上“超級(jí)總部基地”的稀缺地段，使其開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售額也高達(dá)約53億元。

相比之下，后海招商璽顯得更為低調(diào)克制。其前身為聯(lián)合餅干廠(chǎng)城市更新項(xiàng)目，首推僅42套，以相對(duì)緊湊的197-235㎡戶(hù)型，瞄準(zhǔn)注重成熟配套與稀缺性的買(mǎi)家。

2025年底的深圳樓市，呈現(xiàn)出前所未有的割裂圖景。

一方面，普通住宅市場(chǎng)仍在調(diào)整。深圳11月一二手住宅網(wǎng)簽總量同比下降了57.3%，一手住宅成交也環(huán)比微跌。另一方面，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)卻火爆異常，動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)的房源屢屢“日光”

這種分化是全國(guó)性的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，全國(guó)重點(diǎn)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上的豪宅成交同比增長(zhǎng)15.6%。在一線(xiàn)城市，核心地段的豪宅正被高凈值人群視為“硬通貨”，表現(xiàn)出強(qiáng)大的保值增值韌性。

深圳在第四季度迎來(lái)了高端住宅的供應(yīng)高峰。除深圳灣“四大天王”外，香蜜四季、卓越縵悅等核心區(qū)項(xiàng)目也相繼入市，共同爭(zhēng)奪有限的頂級(jí)購(gòu)買(mǎi)力。

當(dāng)總價(jià)邁入3000萬(wàn)甚至上億級(jí)別，決定勝負(fù)的早已不再是單純的地段或價(jià)格。在這場(chǎng)巔峰對(duì)決中，產(chǎn)品的極致差異化對(duì)目標(biāo)客群的精準(zhǔn)拿捏成為核心。

深圳灣沄璽憑借無(wú)爭(zhēng)議的核心地段、強(qiáng)大的品牌背書(shū)和全產(chǎn)品線(xiàn)布局，已先拔頭籌，創(chuàng)下銷(xiāo)售紀(jì)錄。它的成功，驗(yàn)證了頂級(jí)圈層對(duì)“絕對(duì)中心”的認(rèn)可。

中信信悅灣則將所有籌碼押在了“無(wú)可復(fù)制的山海景觀(guān)”上，用極致的視野資源來(lái)定義新一代豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。其價(jià)格標(biāo)桿的意義，或許大于短期的去化速度。

聯(lián)泰超總灣的啟示在于，只要產(chǎn)品足夠稀缺（深超總+準(zhǔn)住宅功能），即便性質(zhì)是公寓，也能贏(yíng)得市場(chǎng)。而后海招商璽的“小體量、高稀缺”策略，則巧妙地避開(kāi)了正面血拼，鎖定細(xì)分客群。

值得注意的是，這些頂豪項(xiàng)目均已準(zhǔn)備豐厚的折扣，以促成交。深圳灣沄璽、中信信悅灣等均有針對(duì)付款方式的折扣方案。這背后，或許是開(kāi)發(fā)商在超高售價(jià)與市場(chǎng)接受度之間尋找的微妙平衡。

中信信悅灣即將在12月28日正式開(kāi)盤(pán)選房，這場(chǎng)深圳灣“天王山之戰(zhàn)”的最終章即將上演。

目前，深圳灣沄璽尚余部分中間戶(hù)型及最后一套上億樓王，開(kāi)盤(pán)折扣也傳將近日收回。

深圳灣這條黃金海岸線(xiàn)上的故事，不僅是關(guān)于鋼筋水泥與天文數(shù)字，更是一場(chǎng)關(guān)于財(cái)富聚集、城市資源與頂級(jí)生活方式的集中展演。

四大項(xiàng)目看似同臺(tái)競(jìng)技，實(shí)則是在不斷細(xì)分的高端市場(chǎng)中，各自圈定疆域，尋找愿意為那份獨(dú)特價(jià)值買(mǎi)單的人。