上海樓市地位下滑最嚴(yán)重的區(qū)，恐怕就是長寧了。

在上海剛啟動現(xiàn)代化城市建設(shè)的前10年，長寧是上海樓市毫無疑問的領(lǐng)軍者：

以古北、鎮(zhèn)寧路為代表的板塊，房價是上海絕對的一梯隊，甚至比同期老靜安、老盧灣的新房價格還貴。

當(dāng)時的長寧，幾乎虹吸了整個上海最高端的購買力。

但是如今的長寧樓市，除了西郊別墅區(qū)之外，幾乎一個能在上海豪宅市場站穩(wěn)的豪宅項目都沒有。

長寧曾經(jīng)站在頂峰的古北、鎮(zhèn)寧路等區(qū)域，如今也只是典型的中產(chǎn)社區(qū)。

長寧樓市的地位，為什么沒落的這么厲害？

這個過程，給了我們什么啟示？

長寧的房子，在很多六零后七零后的心中，地位是極高的。

原因在于，他們的青年時期，上海最貴的房子就在長寧，最洋氣的地方，也是長寧。

眾所周知，上海90年代市區(qū)全面大開發(fā)，經(jīng)歷的第一個大產(chǎn)業(yè)周期，就是以外企為主導(dǎo)的外資時代。

當(dāng)時，大量的外企來到上海開公司、開辦事處、開工廠。

而這一周期內(nèi)主要的承載地，就是建設(shè)于當(dāng)年浦西郊區(qū)地帶的虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)——上海第一個涉外開發(fā)區(qū)，也是上海第一個成片開發(fā)的CBD。

在大增量時代，其實城市的發(fā)展模型非常簡單：

哪里有發(fā)展，哪里就有人；

哪里有人，哪里就會有大規(guī)模的城市開發(fā)。

如果再加一句話就是：

哪里有高收入的人，哪里就有富人區(qū)。

外企產(chǎn)業(yè)的繁榮帶來了大量的外籍友人、創(chuàng)造了大量的拿著國際工資的外企員工，也吸引來了大量的華僑回國。

這些群體手上拿著外匯，收入按國際標(biāo)準(zhǔn)計價，不少外企高管甚至一個月上萬美金的收入，遠(yuǎn)超月入幾百元的上海市民。

高收入，自然對應(yīng)的都是高標(biāo)準(zhǔn)：

虹橋經(jīng)開區(qū)建設(shè)了新世紀(jì)廣場、太陽廣場、麗晶大廈曾經(jīng)是上海頂流的商務(wù)地標(biāo)，里面出入的多是西裝革履的外企高管，國際化氛圍非常強(qiáng)；

友誼商城、世貿(mào)商城在以前的定位非常高，檔次幾乎相當(dāng)于現(xiàn)在的恒隆廣場和國金中心。

“1994年3月26日虹橋友誼商城開業(yè)，9個月實現(xiàn)銷售1.8億元，2011年實現(xiàn)銷售7.5億元，還曾創(chuàng)出上海乃至全國百貨業(yè)平方米效益最高的業(yè)績?！?/p>

而回到住宅領(lǐng)域，當(dāng)時國內(nèi)都是工人新村，確實無法匹配這些見過世面、住過好房子的群體；

而上海當(dāng)時也正好到了房地產(chǎn)市場改革的時期。

于是可謂一拍即合：

他們有住好房子的需求，我們也有建設(shè)好房子的需要；

當(dāng)然當(dāng)年也有通過外銷房創(chuàng)匯的需要（外銷房需要外匯買賣），于是上海第一代國際社區(qū)古北誕生了。

如果今天去看古北一期，的確都是老掉牙的產(chǎn)品了。

但是在當(dāng)年那可是一等一的好房子：

設(shè)想一下，在那個遍地工人新村的時代，你看到一個有社區(qū)園林、貼滿大理石的大堂、物業(yè)管家服務(wù)、帶電梯的小洋樓，甚至還有專用的停車場和停車位的小區(qū)，估計不亞于你今天看到一套四代住宅的震撼。

更關(guān)鍵的是，這種規(guī)格還不是單獨一個社區(qū)，而是整個區(qū)域都是按照這個標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)打造，在當(dāng)時那個年代絕對是最為拔尖的存在。

要不然，古北也不會在當(dāng)年被評為“九十年代上海十大新景觀”。

上海第一個整片規(guī)劃、整片開發(fā)的好房子，又準(zhǔn)備賣給上海最有錢的一批人，價格自然是極高的：

1994年的時候，古北的外銷房均價就達(dá)到了1500美金，按當(dāng)年的匯率要2萬塊人民幣，而當(dāng)時上海的人均月收入才800元每月。

不夸張的說，古北，就是當(dāng)時的上海第一豪宅區(qū)。

當(dāng)年，古北的標(biāo)簽就是“三多”：

名人多、名車多、名狗多。

外企高管、知名企業(yè)家、華僑知名人事、港澳臺明星，總能在古北被偶遇。

當(dāng)然，貴的地方不僅僅是古北，當(dāng)時長寧全區(qū)的新房都貴。

97年房改之后，商品房剛剛起步的時期，上海房價當(dāng)時第一梯隊的板塊，也是長寧。

比如鎮(zhèn)寧路板塊，吸引了大量華僑入住，價格也是全市第一梯隊。

港式豪宅東方劍橋、東方雅苑的當(dāng)時的價格要賣到1.4萬，和絕對老上海好地段的靜安中凱城市之光一個價格，國際麗都城當(dāng)時只要1萬-1.2萬一平方。

當(dāng)時的徐家匯，很多住宅比如青之杰，元福大廈等，售價不過6500左右，最貴的東方曼哈頓，也不過7000元一平。

徐家匯的價格，其實還未必能和當(dāng)時中山公園媲美：

1999年開盤的圣約翰名邸6500塊，2000年就漲到了9000元，當(dāng)時也是大量港澳臺居民買入，價格也是如日中天。

到了2003年，仁恒濱江園3w一平方的價格被稱為上海第一豪宅，但實際上還是屈身于長寧之下：

這一年8月，湖南路555號、只有35套的鴻豐香緹花園開盤，均價4100美元/㎡，按當(dāng)時的匯率算，均價約3.4萬元/㎡。

如果類比當(dāng)年1990-2005年代，長寧的房子在全市市場的地位，基本可以視同等于如今的黃浦——

上海最有錢的一批人，去買最貴的一批房子。

不過如今的長寧樓市地位，可以說是完全沒落了。

因為今天提起大部分長寧曾經(jīng)達(dá)到過豪宅水準(zhǔn)的板塊或者社區(qū)，大家的評價天然降一級——

長寧，成為了豪宅市場的減分項。

除了西郊別墅區(qū)這種憑借著規(guī)劃紅利長期占據(jù)改善高地的“特殊”板塊，長寧在頂級豪宅市場全面失聲。

鎮(zhèn)寧路湖南路四大金剛，已經(jīng)成為了頂級豪宅市場的末流；

類似嘉里華庭這種社區(qū)，如今成為了介于中產(chǎn)和豪宅之間不倫不類的產(chǎn)品。

新華路就只有淮海名邸這種次新房，勉強(qiáng)賣到3000萬總價，實際上單價早都不是一梯隊的豪宅區(qū)。

古北一期全面沒落成為老破大，古北二期全面淪為中產(chǎn)社區(qū)，富人拋棄了古北；

中山公園早就被同期的徐家匯甩在身后半截，隔壁的天山板塊唯一豪宅仁恒河濱花園，大戶型單價一度跌到了8萬。

至于零星分布在西郊板塊的幾個“豪宅定位”的項目，比如復(fù)地御西郊、朗詩新西郊，單價水平也就是普通中產(chǎn)社區(qū)的水準(zhǔn)，同樣游離于主流的豪宅區(qū)之外。

如今的長寧，相當(dāng)于大部分區(qū)域都是中產(chǎn)社區(qū)，無非有一小部分是因為面積比較大而成為了高配中產(chǎn)社區(qū)：

總價無法觸及太高，單價也被市區(qū)狠狠壓制，基本介于豪宅和中產(chǎn)住宅之間的位置，不上不下。

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長寧樓市在頂豪市場的沒落，主要原因在于以下幾點：

第一，決定上海頂級地段的購買力人群，早就全變了。

長寧樓市當(dāng)時能成為上海的第一梯隊，核心原因在于吸收了上海最有錢的一批購買力：

外國人和華僑，港澳臺的老板和明星，以及因為當(dāng)時外資時代富起來的第一批人。

他們把長寧的房子買貴了，其實就和今天北上廣深賺到錢，回老家去買四代住宅的群體一樣

——高維打低維，有錢的人，給了窮地方帶來一些購買力上的震撼。

但是，隨著外資時代的沒落，房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)多輪造富浪潮之后，上海真正擁有超額購買力的群體早就不再是這批人。

2000年之后上海置業(yè)的富人群體，要么跟著老上海選擇走，買入傳統(tǒng)上只角地段的豪宅，要么跟著新的一江一盒

因此說起來是富人拋棄了長寧，其實應(yīng)該先是時代拋棄了長寧——

上海最富的一群人，不是你這誕生的，也不太愛在你這里混了。

之后才是第二階段，富人拋棄了長寧——

本身生活在長寧的老錢們，不是說這些大哥們就沒錢了，但是大哥們也不會說一定要在長寧住到game over。

上海過去20年，開發(fā)了一批又一批豪宅，市中心的好房子越來越多，類似于古北這種沒有傳統(tǒng)底蘊(yùn)的新中產(chǎn)板塊也越來越多。

老錢群體在這個過程也在換倉，近的可能去了金虹橋比如古北壹號，過了河去了長風(fēng)，也有很多我們接觸到的買家換到了江景房里。

因此在2005-2020這個周期，其實長寧的豪宅就是在被富人拋棄的狀態(tài)。

但是好在當(dāng)時上海豪宅市場還是諸侯割據(jù)的狀態(tài)，各區(qū)都有屬于自己的區(qū)域豪宅。

比如古北二期的大戶型，依然是本地人心中的豪宅產(chǎn)品，價格也一度四千多萬一套。

而2020年之后，城市大規(guī)模更新之后上海樓市的豪宅邏輯變了，這一輪才是長寧豪宅的徹底降級。

城市大規(guī)模更新，新房豪宅大量供應(yīng)，直接讓區(qū)域型的豪宅全部死掉；

買豪宅的共識變成了優(yōu)先選成片開發(fā)富人區(qū)，優(yōu)先選擇黃浦、徐匯濱江、陸家嘴，長寧從地段上再次降級，和豪宅區(qū)都不搭邊了。

近兩年新房豪宅產(chǎn)品也開始了大升級，相比于前些年限價時代的垃圾產(chǎn)品大幅度改進(jìn)提升——

而長寧這些老牌豪宅的品質(zhì)和產(chǎn)品力也真正在豪宅圈不夠看了。

這輪之后，才是長寧真正的整體降級，幾乎全面變成了中產(chǎn)社區(qū)；

所剩無幾的能留在豪宅圈的項目，也成為了豪宅圈的末流。

好在長寧這些年的發(fā)展非常好，相當(dāng)長的一段時間里經(jīng)濟(jì)的繁榮帶來了大量的產(chǎn)業(yè)人口，保證了樓市的地位沒有進(jìn)一步下降。

當(dāng)下，臨空產(chǎn)業(yè)園和拼多多所在的虹橋經(jīng)開區(qū)區(qū)域，依然是如日中天的狀態(tài)，為樓市帶來大量購買力；

此外上游還有2號線的外溢。

這些增量，都保證了長寧在被富人拋棄之后，大量的中產(chǎn)購買力接盤了長寧的房子，維持住了中產(chǎn)社區(qū)的地位。

長寧的樓市地位沒落其實是一個非常典型的案例，因為未來上海市區(qū)的大部分板塊也會陷入同樣的困境：

城市規(guī)劃在已經(jīng)全面建成的土地上增量愈發(fā)有限，城市更新也無法一直進(jìn)行。

任何一個板塊進(jìn)入存量時代，都會面對被拋棄的風(fēng)險。

長寧樓市的沒落，至少給了我們幾個啟示：

第一，單核心支撐的購買力基礎(chǔ)，都有被時代拋棄的風(fēng)險。

比如外資經(jīng)濟(jì)時代之后，長寧的主力購買力被時代拋棄。

如果沒有長寧新增的產(chǎn)業(yè)購買力接盤，長寧的樓市地位可能還要進(jìn)一步下降。

類比到其他區(qū)域、板塊，那些只靠單一行業(yè)、產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域，都有類似的困境需要考量，比如安亭。

第二，豪宅大洗牌之后，被淘汰的不僅僅只有長寧豪宅。

比如我之前提到的陸家嘴北濱江，在這一輪豪宅沖擊之下，其實就是發(fā)生了淘汰——

價值梯度完全掉落，部分社區(qū)從豪宅的18w上下掉落到中產(chǎn)社區(qū)的12w上下；

其實豪宅階層滑落，最麻煩的是預(yù)算問題：

中產(chǎn)家庭總價預(yù)算有限，你面積大的房子，總價受困于買家預(yù)算，單價還要跌的更多，因此才有網(wǎng)上說的暴跌。

當(dāng)然，陸家嘴北濱江畢竟是陸家嘴，中產(chǎn)還愿意接盤。

麻煩的是那些房齡老、中產(chǎn)購買力還不夠的區(qū)域型豪宅，就會完全游離于主流的豪宅區(qū)之外，成為真正意義上的老破大。

而對于中產(chǎn)社區(qū)而言，這些年也都是淘汰賽：

部分五邊形戰(zhàn)士板塊，旁邊開發(fā)了新的五邊形戰(zhàn)士板塊，購買力就會被吸走，價格梯隊就會下降。

第三，地位下降之后，并不是無人接盤，要結(jié)合其區(qū)域的購買力基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)情況綜合分析。

篇幅有限，具體的板塊分析、淘汰、洗牌，后續(xù)我們還會推出新的文章解讀，感謝您的閱讀和關(guān)注。