時(shí)間不知不覺來到了2025年的尾聲，12月到來已經(jīng)10余天，單城的數(shù)據(jù)們還在相繼出爐，但全行業(yè)級別的榜單們，卻基本都停更了——最新的數(shù)據(jù)，停留在了10月底。

對很多房企來說，停更的數(shù)據(jù)挽回了些許顏面；對少部分房企來說，卻是痛失了一次在全行業(yè)面前大露臉的機(jī)會(huì)。

而其中，最痛心的房企之一，或許當(dāng)屬：

北京懋源地產(chǎn)。

11月底時(shí)，這家北京本土民企剛剛在北京土拍市場大展英姿，摘下了大熱的朝陽區(qū)松榆里地塊。

這宗地引來了7方競拍，而力敗群雄笑到最后的懋源，則是：

其中唯一一家民企。

為了摘下這塊北京東三環(huán)的黃金地塊，懋源和一眾國央企鏖戰(zhàn)了166輪，最終溢價(jià)率達(dá)到了北京市場都不多見的18.21%，成交總價(jià)也高達(dá)50.24億。

如果按今年前10月克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，就這一宗地，應(yīng)該足以讓懋源在前11月的新增土地價(jià)值榜上沖到TOP30，6.21萬元/㎡的樓面價(jià)，按懋源的實(shí)力，未來賣到超10萬元/㎡應(yīng)該是小問題，也就是說，算新增貨值，排位大概率也不會(huì)低。

只可惜，今年懋源暫時(shí)無緣在全國榜單上秀肌肉了。

作為幾乎只在北京本土發(fā)展的民企，懋源雖然仍在行業(yè)聲量不顯，但在北京：

論拿地，是悶聲出大招的黑馬；

論造房，更是堪稱豪宅專家。

簡言之，懋源一出手，北京市場要震三震。

甚至在這個(gè)民企家家自危、有不少都被逼到賤賣總部的時(shí)代，懋源卻還在去年年中時(shí)，斥資超30億在北京興建了總部——即便去年全年，這家沒有上市的房企統(tǒng)共也不過賣了50億出頭。

總部效果示意圖 圖片來源：gmp官微

甚至，今年4月時(shí)，懋源還砸錢舉辦了一場產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，向全球發(fā)布了自己最新產(chǎn)品系“云系”，并公布了新品案名——懋源·云紀(jì)就此首秀亮相。

要知道，發(fā)布會(huì)這種需要猛砸錢的事，如今已經(jīng)鮮少有民企還會(huì)去專門做了，還能坦然花錢在此的，多少是有兩把刷子的。

不過艷姐在深度了解懋源，卻發(fā)現(xiàn)這家民企實(shí)則也并非全然“風(fēng)調(diào)雨順”，比如其手里亦不乏賣了七八年了依舊沒清盤的項(xiàng)目。

但對比其他民企，懋源卻又似乎過得格外滋潤，甚至隱隱透出了些不差錢的味道，其背后資本之雄厚更有些超乎想像。

懋源究竟是何方神圣？它的錢到底從哪來？

01

拿地兇猛！

12年前就拍出了北京地王？

就像我們開頭說的，懋源在北京土拍市場一向兇猛。

比如早在2013年時(shí)，懋源就曾力敗恒大、融創(chuàng)、保利等巨頭房企，殺出了35%的溢價(jià)率，拿下了當(dāng)時(shí)的北京單價(jià)地王，這宗地就是后來的懋源·璟岳。

而近些年，懋源更是從大約4年前開始，頻繁現(xiàn)身土拍市場，展現(xiàn)了一把當(dāng)下民企罕見的“鐵頭功”，數(shù)次和國央企同臺競爭而不敗，相繼在豐臺、順義等地落子。

至于今年，早在8月時(shí)，懋源就已經(jīng)在順義的中央別墅區(qū)低調(diào)底價(jià)補(bǔ)過倉了。

9月底時(shí)，懋源也曾為了北京太陽宮地塊和一眾央國企正面硬剛了一回。

太陽宮是懋源在北京揚(yáng)名的起點(diǎn)，是其高端項(xiàng)目的核心承載地，也是懋源在建的總部新大樓所在。

懋源也因此一度被視為太陽宮地塊的最有力競爭者之一，不負(fù)眾望和最終拿地的中建智地激戰(zhàn)了50多回，最終雖遺憾退場，卻也已經(jīng)秀了一把狠勁。

不過即便如此，當(dāng)時(shí)也沒有人能想到，2個(gè)月后的松榆里地塊，這家民企居然再次殺出，甚至直接一路剛到了最后！

松榆里地塊位于北京東三環(huán)至四環(huán)之間，未來可以實(shí)現(xiàn)14號線以及規(guī)劃中的11號線雙線環(huán)繞，五公里內(nèi)可以通達(dá)北京國貿(mào)、雙井、三里屯三大頂級商圈，論醫(yī)療、教育資源也頗為在線……總的來說，坐享北京成熟生活圈，也非常適合做出溢價(jià)。

有人曾總結(jié)懋源在北京的布局邏輯：

深耕豐臺，偏愛順義，著眼朝陽。

懋源鉚足了勁拿下這宗地，自然也是因?yàn)榭粗辛?strong>地塊屬性和朝陽的落位。

太陽宮不成，那就轉(zhuǎn)道松榆里。

這一次，一舉挺入東三環(huán)，雖然付出的代價(jià)不小，但或許將是對懋源在北京牌局的一次徹底扭轉(zhuǎn)。

02

北京產(chǎn)品卷王的定制豪宅路

懋源成立于2000年，迄今發(fā)展也有25年之久，是一家典型的小而精民企，總得來說發(fā)展定力比較足。

這種定力核心體現(xiàn)在兩點(diǎn)：

其一，只專注于北京市場。

其二，只專注于北京的高端市場，只做豪宅不說，還是卷王級別的極致主義定制化豪宅專家。

懋源在北京第一個(gè)打出名號的項(xiàng)目，就是2009年在朝陽區(qū)太陽宮推出的初代豪宅懋源·紅璽臺，在當(dāng)時(shí)就非常大膽地用了彩釉玻璃幕墻外立面，獨(dú)一無二的中國紅建筑風(fēng)格，迄今仍是北京樓市的視覺焦點(diǎn)。

而從北京市場自紅璽臺認(rèn)識懋源后，這家民企就一直特色鮮明，比如這種獨(dú)特的 暖色調(diào)復(fù)合幕墻體系，幾乎成了懋源的一個(gè)標(biāo)志，并且這些年還一直在不斷迭代進(jìn)化。

也是從紅璽臺這個(gè)初代豪宅開始，懋源就已經(jīng)有了同頻世界頂豪的意識，開始打造高定會(huì)所，理念相當(dāng)領(lǐng)先。

更特別的是，懋源的產(chǎn)品還形成了非常獨(dú)特專屬的特色化標(biāo)簽。

如果說新中式大拿建發(fā)，是“最會(huì)造大門的”，那么懋源，就是“最會(huì)卷餐廚的”。

懋源的作品中，餐廚空間往往大得超乎想象，比如懋源·璟璽的別墅產(chǎn)品中，就把一整層約150㎡的空間都給了餐廚。

懋源給到廚房的配備更是頂級中的頂級，甚至不少項(xiàng)目的廚房都是“百萬級別”的。

在其他房企項(xiàng)目中幾乎看不到的六眼神灶、萬能蒸烤料理機(jī)、專業(yè)級別的排煙補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)、制冰機(jī)……早在很多年前就已經(jīng)是懋源“百萬廚房”中的標(biāo)配。

簡單來說，在北京最不講究產(chǎn)品的年代，懋源就已經(jīng)闖出了響亮的名號，在當(dāng)下，提到懋源的產(chǎn)品，更是無人不嘆服。

03

慢步調(diào)的懋源“快”起來了

壓力也拉滿了？

不過相較于在土拍市場的敢拼敢闖，懋源在產(chǎn)品打磨上，卻曾是出了名的“慢”。

光是從懋源·紅璽臺到第二個(gè)豪宅懋源·釣魚臺出爐，都足足經(jīng)歷了六年光景；加上今年12月剛開樣板間的懋源·驪橒臺，從2009年開始的16余年里，懋源也不過只做了“5璟4臺1云”10個(gè)豪宅作品：

節(jié)奏之慢，堪比很多港資。

甚至懋源早期在北京的產(chǎn)品打法也非常有港資風(fēng)范，或許是因?yàn)樽非舐こ黾?xì)活，也曾默默走上過港資的囤地路。

其早年的很多項(xiàng)目，光是從拿地到開盤，都需要3-5年，比如：

懋源·釣云臺——2012年拿地，2015年底開盤，時(shí)隔3年；

懋源·璟岳——2013年拿地（即當(dāng)時(shí)的地王），2018年開盤，時(shí)隔5年；

懋源·璟璽——2015年拿地，2018年開盤，時(shí)隔3年。

不僅如此，懋源做項(xiàng)目，還出了名地敢開價(jià)。也因此，在北京市場，懋源一向是“又慢又好又貴”的代名詞——選擇懋源，基本就意味著要接受其產(chǎn)品自帶的溢價(jià)：

比如2015年的釣云臺，2012年拿地時(shí)懋源僅耗資3.54億元，樓面價(jià)僅2.1萬元/平方米，但開盤時(shí)，均價(jià)就直接抬到了8萬元+/㎡，甚至首開就賣了7億元——算下來，剛開盤就賺回了近2倍地價(jià)。

2018年同期入市的璟岳和璟璽，均價(jià)也都要在10萬/㎡以上。

2022年開盤的煜澤臺，入市售價(jià)更是高達(dá)13萬元/㎡。

不過雖然用時(shí)間差和產(chǎn)品差異化呈現(xiàn)做足了溢價(jià)，但懋源的項(xiàng)目卻也面臨著另一個(gè)問題：

過長的操盤周期。

比如，璟岳和璟璽，從拿地算，操盤周期都已有10余年，迄今仍未清盤。

事實(shí)上，懋源從2021年回歸北京土拍市場開始，就已經(jīng)一改過去的慢周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，跟隨同行的快步調(diào)，新的項(xiàng)目，從拿地到取證，最短僅僅只需要半年左右，最長也不會(huì)超過一年。

以其最新推出的驪橒臺為例，從拿地到開放樣板間，甚至只用了3個(gè)月出頭。

在這樣的轉(zhuǎn)變下，短短4年間，懋源就快速拿出了煜澤臺、璟廷、璟瑜、璟橒、云紀(jì)等6個(gè)項(xiàng)目——跑出了過去的幾倍速。

不過，加快的周轉(zhuǎn)模式，并沒有讓懋源的項(xiàng)目普遍進(jìn)入暢銷狀態(tài)。

除了剛開放樣板間的驪橒臺，懋源近4年拿出的產(chǎn)品幾乎全面重蹈了過往項(xiàng)目的覆轍：

邁入了超長的去化周期。

比如2022年年中取證的“周莊子三子”煜澤臺、璟廷、璟瑜，至今已銷售40多個(gè)月，但目前3盤累計(jì)銷售剛過200套，還不足總體量的一半。

比如2022年年底取證的璟橒，大概還有4成房源待去化。

艷姐研究了下北京的市場，去化艱難也怨不得懋源，純屬有些“點(diǎn)兒背”：被同區(qū)域的一眾友商用“好房子”和“低價(jià)”狠狠背刺了——雖然幾年前的產(chǎn)品依舊領(lǐng)先，但架不住人家送得更多還更便宜。

今年，開慣了高價(jià)的懋源，也不得不臣服于市場，這幾個(gè)項(xiàng)目早就默默開啟了“打折甩賣模式”。

以開盤均價(jià)高達(dá)13萬元/㎡、早期最低單價(jià)也沒下過10萬元/㎡的煜澤臺為例，一套建面約211㎡的特價(jià)房，總價(jià)僅約1700萬元，算一算單價(jià)：

不過8萬元/㎡出頭。

而當(dāng)下對懋源來說，更受傷的或許是“云系”首作懋源·云紀(jì)的表現(xiàn)。

為了這個(gè)足有超百億貨值的項(xiàng)目，懋源費(fèi)心砸錢開了盛大的發(fā)布會(huì)，還自損8000㎡的建面，將其容積率從1.6降到了1.05打造更純粹的墅區(qū)，產(chǎn)品依舊做得非常出彩，但奈何：

這是懋源內(nèi)部最遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目。

在最講究地段的年代，多少落了些下風(fēng)。

或許也是吸取了過往的價(jià)格教訓(xùn)，懋源給云紀(jì)的開價(jià)也很保守，不要9w9，不要8w8，只要6萬/㎡出頭即可。

5月取證6月首開、總房源量接近600套的懋源·云紀(jì)，開盤1個(gè)月后才網(wǎng)簽了4套，到10月底去化了大約40套。

不過看最新的11月單月情況，懋源·云紀(jì)的別墅銷售額位列北京第一。

圖源：七環(huán)說

這個(gè)結(jié)果好也不好——好在打敗了全北京的別墅；不好在，即便是第一，在位置不占優(yōu)的情況下，去化也相對艱難，一個(gè)月僅賣了4套。

而對懋源來說，短期內(nèi)可以指望扭轉(zhuǎn)局面的項(xiàng)目，或許是“北京首個(gè)全景雙艙平墅”——驪橒臺，往長遠(yuǎn)點(diǎn)看，或許還得靠未來的松榆里地塊。

懋源·驪橒臺效果圖

04

錢從哪里來？

懋源背后的資本局

這么盤下來，懋源這家企業(yè)無疑更顯神秘了。

一位去化周期超長的產(chǎn)品主義家，按理來說，大概率會(huì)背負(fù)著較為沉重的資金壓力，但懋源的生存狀態(tài)，卻似乎并沒有受到影響，反而如今還在比以往更狠命地撒錢中。

那么，懋源的錢到底從何處而來？

這就要我們深入去看懋源背后暗藏的資本局。

如今，懋源地產(chǎn)（即北京懋源房屋開發(fā)有限公司）明面上的老板，是出任董事長兼總經(jīng)理的陸挺宇——從股權(quán)關(guān)系來說，他也是懋源地產(chǎn)的實(shí)控人。

1965年2月出生的陸挺宇，畢業(yè)于華北水利水電學(xué)院（現(xiàn)華北水利水電大學(xué)）工業(yè)與民用建筑專業(yè)——華北水利水電大學(xué)有一座挺宇樓，就是4年前陸挺宇捐資5000萬元建設(shè)的。

陸挺宇

據(jù)公開資料顯示，陸挺宇曾先后出任北京城建總公司工程師、中發(fā)裝飾工程總經(jīng)理??、中國中小企業(yè)投資有限公司總經(jīng)理，至少從2006年開始，陸挺宇就已是懋源地產(chǎn)總經(jīng)理，并自2010年原董事長陳建退任后，開始同時(shí)出任董事長一職，接手成為了懋源地產(chǎn)的掌舵人。

圖源：企查查

從市面上的信息看，懋源之所以對產(chǎn)品這般極致追求，似乎也和這位掌舵人的理念分不開。

在懋源，除了站在臺前的陸挺宇，還有兩個(gè)關(guān)鍵人物，其一是原董事長陳建，其二是副董事長曹俊生。

這兩位大佬指向了懋源背后暗藏的資本局。

陳建曾是民生銀行的董事，雖然后來陳建自懋源淡出，但懋源卻和民生銀行一直保持著良好的合作關(guān)系。

比如2015年以來，懋源地產(chǎn)旗下存在的多筆巨額股權(quán)出質(zhì)，都指向了民生銀行，此外，近幾年懋源還有了另一個(gè)重要的金主——浙商銀行。

雖未曾上市，但在這兩家銀行的支持下，懋源的資金底盤一直不賴。

而另一個(gè)關(guān)鍵的力量則來自于曹俊生——這是一位投資版圖巨大的資本大佬。

甚至在很多人眼中，曹俊生才是懋源系真正的“影子金主”。

曹俊生

曹俊生早在上個(gè)世紀(jì)就已經(jīng)移民加拿大，其曾下海創(chuàng)辦印刷廠、搞過“霹靂彈”玩具、做過火腿腸腸衣膜，也曾投資過雙匯、萬洲國際，并在2019年推動(dòng)了高瓴入主格力。

據(jù)企查查顯示，曹俊生在懋源系出任多家公司的要職，自懋源地產(chǎn)初創(chuàng)以來，其一直都是副董事長。

圖源：企查查

與此同時(shí)，曹俊生也是北京懋源控股股份有限公司最大股東——北京懋源投資有限公司持股90%的實(shí)控人。

圖源：企查查

簡言之，兩大銀行合作商的支持、以及曹俊生這位藏在幕后的資本大佬，都是懋源地產(chǎn)的資本底氣，也讓其在行業(yè)下行期顯得尤為彈藥充足。

但這也揭開了懋源地產(chǎn)和當(dāng)下諸多靠自有資金發(fā)展的小型民企不大一樣的一面：

這家北京民企，雖然規(guī)模并不大，但杠桿卻同樣不低。

對于懋源來說，除了繼續(xù)狠抓產(chǎn)品，如何在經(jīng)營上更適應(yīng)當(dāng)下的市場，并擁有更穩(wěn)健的牌局，或許也是未來發(fā)展的關(guān)鍵。

主編：張艷

責(zé)編：Nanako

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

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