2025年12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），從限購(gòu)放寬、信貸優(yōu)化、公積金支持到房企立項(xiàng)簡(jiǎn)化，打出一套精準(zhǔn)調(diào)控組合拳。

這是繼今年8月9日進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策，五環(huán)外商品住房取消套數(shù)限制等之后，北京在近四個(gè)多月里又一次松綁樓市政策。此次新政自2025年12月24日起施行。

新政

非京籍家庭在京購(gòu)買住房門檻再降

《通知》明確，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策。一是放寬非京籍家庭購(gòu)房條件。將非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的社�；騻�(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”;購(gòu)買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社�；騻�(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買2套商品住房。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)

此外，進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。關(guān)于住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢。

同時(shí)加大公積金支持住房消費(fèi)力度，調(diào)整二套住房公積金貸款最低首付比例，對(duì)借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）使用公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。

《通知》還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

成交

前11個(gè)月，北京一、二手房成交18萬(wàn)套

時(shí)近2025年底，北京再次為樓市松綁限購(gòu)引起公眾關(guān)注。

南都灣財(cái)社記者觀察發(fā)現(xiàn)，自2023年9月起至今，北京已經(jīng)7次松綁樓市限購(gòu)政策。不過(guò)，受市場(chǎng)大環(huán)境影響，多次樓市新政對(duì)北京樓市的成交提振效果仍有待進(jìn)一步觀察。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)

從中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，今年1月—11月，北京新房住宅共計(jì)成交32025套，同比增長(zhǎng)1.62%，成交面積407.31萬(wàn)平方米，同比上漲1.86%；成交均價(jià)6.04萬(wàn)元/平方米，同比上漲6.56%；成交金額2458.75億元，同比上漲8.54%。

在2025年前11個(gè)月，北京二手住宅成交量157064套，成交面積1436.57萬(wàn)平方米，相較于去年同期的153571套、1369.32萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)2.27%和4.91%。

而廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，今年下半年以來(lái)，在7月至11月，北京二手住房?jī)r(jià)格跌幅分別位列70城的第二位、第一位、第十四位、第四位和第二位。跌幅妥妥的居前，月平均下跌幅度為-1.12%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，此次新政對(duì)非京籍購(gòu)房門檻的梯度降低，將有效激活新市民剛需群體。將五環(huán)內(nèi)非京籍社�；騻�(gè)稅繳納年限從3年調(diào)減為2年，五環(huán)外從2年調(diào)減為1年，尤其是五環(huán)外1年社保的低門檻，精準(zhǔn)匹配了新市民梯度置業(yè)的節(jié)奏。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外也是二手房成交的核心區(qū)域之一。政策落地后，“五環(huán)外剛需新房項(xiàng)目有望迎來(lái)訪客量與成交量的雙重提升，類似此前政策放松后部分樓盤單日來(lái)訪量激增50%的場(chǎng)景或?qū)⒅噩F(xiàn)”。

多子女家庭的定向支持政策，則為改善性需求釋放打開(kāi)空間�！靶抡试S二孩及以上家庭在五環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房，京籍可購(gòu)3套、符合條件的非京籍可購(gòu)2套，疊加二套公積金首付比例從30%降至25%的利好，直擊多子女家庭居住升級(jí)的核心痛點(diǎn)”。張大偉認(rèn)為。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)二手房剛需主導(dǎo)、新房改善提升特征，市場(chǎng)的去化難度在增大，從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，11月掛牌時(shí)長(zhǎng) 96.73 天同比增 25%，新政通過(guò)降低準(zhǔn)入門檻直接釋放這兩類核心需求，會(huì)更帶動(dòng)成交節(jié)奏加快。預(yù)計(jì)北京五環(huán)外非京籍二手房帶看量將會(huì)明顯增加，置換需求也將同步提升。

觀點(diǎn)

北京2026年樓市有望出現(xiàn)開(kāi)門紅

在當(dāng)前北京改善型住房市場(chǎng)中，建面144平方米以上大戶型成交量同比已呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。張大偉分析認(rèn)為，此次政策將進(jìn)一步強(qiáng)化這一趨勢(shì)，帶動(dòng)五環(huán)內(nèi)中高端改善型住宅去化。商業(yè)房貸不再區(qū)分首套、二套利率定價(jià)，優(yōu)質(zhì)客群有望獲得更低融資成本，同時(shí)賦予銀行更大風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)自主權(quán)，實(shí)現(xiàn)“促消費(fèi)”與“防風(fēng)險(xiǎn)”的平衡。

從北京香山俯看北京城。南都記者邱永芬攝

同時(shí)，新政將招拍掛拿地項(xiàng)目立項(xiàng)方式從市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案，將助力房企縮短項(xiàng)目啟動(dòng)周期，加快資金周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對(duì)聚焦五環(huán)外的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利。張大偉分析認(rèn)為，在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開(kāi)工積極性有望提升，推動(dòng)形成“銷售—回款—拿地—開(kāi)工”的良性循環(huán)。

張波分析指出，從安居客線上的數(shù)據(jù)看，2025 年 11 月北京二手房掛牌量 7.33 萬(wàn)套，但“近地鐵、帶優(yōu)質(zhì)配套” 的優(yōu)質(zhì)房源僅占掛牌量約29%。同時(shí)，由于房企拿地后立項(xiàng)審批周期長(zhǎng)也導(dǎo)致部分板塊項(xiàng)目入市延遲。新政后，區(qū)級(jí)備案預(yù)計(jì)將審批周期會(huì)明顯縮短，房企可更快啟動(dòng)規(guī)劃建設(shè)，有效匹配新政釋放的非京籍剛需與多子女改善需求。房企也會(huì)更有動(dòng)力開(kāi)發(fā)“好房子”類產(chǎn)品，契合住房高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。

此外，前期北京二手房市場(chǎng)曾出現(xiàn)網(wǎng)簽量下滑、掛牌量高企的情況，買賣雙方觀望情緒濃厚。張大偉認(rèn)為，新政的落地將打破部分觀望態(tài)勢(shì)，剛需與改善群體可能加快入市節(jié)奏。短期來(lái)看，五環(huán)外新房市場(chǎng)有望率先迎來(lái)成交高峰，二手房市場(chǎng)咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動(dòng)二手房、核心區(qū)域輻射外圍區(qū)域”的修復(fù)格局。不過(guò)，當(dāng)前二手房高掛牌量的現(xiàn)狀仍需時(shí)間消化，價(jià)格大幅波動(dòng)的可能性較小，穩(wěn)中有升將是主流趨勢(shì)。

張大偉認(rèn)為，未來(lái)，隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，北京樓市有望實(shí)現(xiàn)從“筑底企穩(wěn)”到“結(jié)構(gòu)性回暖”的轉(zhuǎn)變，核心區(qū)域改善型住宅與外圍區(qū)域剛需住宅將成為市場(chǎng)主流增長(zhǎng)點(diǎn)。預(yù)計(jì)新政之后，北京樓市將迎來(lái)結(jié)構(gòu)性修復(fù)的關(guān)鍵契機(jī)，2026年樓市有望出現(xiàn)開(kāi)門紅。

啟示

業(yè)內(nèi)：北京之后，預(yù)計(jì)深滬將跟進(jìn)新政

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次北京出臺(tái)房地產(chǎn)政策，在很大程度上表明各地政策調(diào)整優(yōu)化存在一定空間，將對(duì)年底市場(chǎng)交易的活躍等帶來(lái)積極作用。值得關(guān)注的是，北京此次新政關(guān)注到房地產(chǎn)投資效率，源于近期土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)投資以及固定資產(chǎn)投資面臨的新壓力，對(duì)后續(xù)各地政策具有較好的啟發(fā)意義，對(duì)其他城市后續(xù)政策調(diào)整優(yōu)化帶來(lái)啟示。

李宇嘉分析認(rèn)為，今年二季度以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，從下半年開(kāi)始，一線城市紓困樓市的政策開(kāi)始頻繁。從此次北京新政開(kāi)始，預(yù)計(jì)接下來(lái)上�；蛏钲跁�(huì)跟進(jìn)，“具體政策內(nèi)容和北京類似，就是在限購(gòu)政策上會(huì)松動(dòng)，深圳可能會(huì)退出外圍限購(gòu)，即在鹽田、大鵬的基礎(chǔ)上，寶安區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)等也加入徹底退出限購(gòu)的序列。上海的政策邏輯可能和北京類似”。

不過(guò)，李宇嘉認(rèn)為，盡管投資性需求基本退出了，但京滬深核心區(qū)不太可能徹底退出限購(gòu)。畢竟房住不炒寫入二十大，保留著京滬深核心區(qū)的限購(gòu)。此外，京滬深中心區(qū)，不管是城市面貌、公共服務(wù)、就業(yè)機(jī)會(huì)都是國(guó)內(nèi)最好的。而且，中心區(qū)住房早已進(jìn)入存量時(shí)代，供求關(guān)系比較穩(wěn)定，資產(chǎn)保值增值的前景更好�！叭绻行膮^(qū)也徹底退出限購(gòu)，考慮到國(guó)內(nèi)收入差距比較明顯，可能會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)富裕人群在這些區(qū)域置業(yè)，加劇不平等和對(duì)其他區(qū)域、城市的虹吸效應(yīng)”。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬