身邊越來越多朋友把閑錢揣去銀行——不是存錢，而是排隊(duì)提前還房貸：有的銀行APP預(yù)約名額秒光，線下柜臺(tái)排到下個(gè)月，客戶經(jīng)理忙得連喝水的空都沒有，甚至有銀行直言“提前還貸申請(qǐng)同比漲了近300%”。
這場景讓沒還貸的人納悶：以前大家都想著“房貸是低成本杠桿”，現(xiàn)在為啥扎堆提前還？手里有錢不投資、不消費(fèi)，偏偏要還給銀行，這背后藏著2026年房產(chǎn)市場的哪些真實(shí)動(dòng)向？

一、提前還貸暴增300%：核心是“利差倒掛”+ 預(yù)期變了
大家急著提前還貸，最直接的原因就是“省錢”，而且是穩(wěn)賺不賠的省錢。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年LPR較去年下降0.45個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在房貸利率普遍降到3.25%左右，但前幾年買房的人，房貸利率大多在5%以上，甚至有接近6%的。反觀存款利率，大額存單利率才3%上下，把錢存銀行賺的利息，還不夠房貸利息的零頭。
舉個(gè)實(shí)在例子：100萬元30年期商業(yè)貸款，5%的利率比3.25%的利率，總利息能差出40多萬元，要是在還款第5-7年提前還清，能省近41萬元利息，這可比任何穩(wěn)健理財(cái)都靠譜。更關(guān)鍵的是，大家對(duì)房價(jià)的預(yù)期變了——國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年11月70個(gè)大中城市里，多數(shù)城市房價(jià)環(huán)比、同比都在降，一線城市二手房同比跌幅甚至達(dá)5.8% ，“靠買房增值”的想法淡了，不如提前還貸降低負(fù)債，落個(gè)“無債一身輕”。
為了應(yīng)對(duì)這波還貸潮，銀保監(jiān)會(huì)2025年6月還專門發(fā)了通知，要求銀行不能無故拒絕或拖延提前還貸申請(qǐng)，這也從側(cè)面印證了申請(qǐng)量有多火爆。
二、誰在扎堆還貸？剛需+改善型家庭成主力
不是所有人都在跟風(fēng)提前還貸，從官方數(shù)據(jù)和銀行反饋來看，主力是兩類家庭：
一類是剛需家庭，手里攢了幾萬到幾十萬閑錢，沒有好的投資渠道，又擔(dān)心未來收入不穩(wěn)定，干脆先還一部分房貸，減少每月月供壓力。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度居民中長期貸款減少，提前還貸是重要原因，說明普通家庭更傾向“優(yōu)化負(fù)債”，而非加杠桿買房。
另一類是改善型家庭，賣了手里的老破小后，手里有了一筆流動(dòng)資金，要么提前還清新房貸款，要么直接全款買房。不過這類家庭更挑剔，只盯著核心城市的優(yōu)質(zhì)房源，不會(huì)隨便下手。
值得注意的是，六大行2025年上半年個(gè)人房貸余額小幅下降，業(yè)內(nèi)人士說“房貸高峰期已過”，大家對(duì)房貸的態(tài)度越來越理性，不是盲目跟風(fēng)，而是結(jié)合自身情況做決策 。
三、還貸潮背后的市場信號(hào)：房價(jià)分化+需求回歸理性
提前還貸潮看似是個(gè)人財(cái)務(wù)選擇，實(shí)則反映了房產(chǎn)市場的三個(gè)真實(shí)動(dòng)向，每一個(gè)都有官方數(shù)據(jù)支撐：
第一，市場分化越來越明顯：不是所有房子都沒人要，2025年上半年20個(gè)核心城市總價(jià)1000萬以上的高端住宅成交同比增長21%，5000萬以上的頂級(jí)豪宅更是漲了51% ；但三四線城市新房、二手房價(jià)格持續(xù)下跌，庫存去化壓力大，每3個(gè)新房找房客戶就有1人關(guān)注二手房，分流效應(yīng)明顯 。
第二，二手房成核心城市主流：北京、上海2025年11月二手房網(wǎng)簽量環(huán)比分別增長19.5%、24%，重慶、成都等重點(diǎn)二線城市二手房成交比例也超過了新房，大家更看重“所見即所得”的現(xiàn)房，怕踩期房交付的坑。
第三，需求從“炒房”回歸“居住”：以前大家買房想著增值，現(xiàn)在更看重居住品質(zhì)和還款壓力，提前還貸就是最好的證明——沒人愿意背著高額房貸，去賭不確定的房價(jià)上漲，“房住不炒”的理念越來越深入人心。
四、2026年房產(chǎn)動(dòng)向：政策托底+“冷熱不均”成常態(tài)
結(jié)合住建部2025年底發(fā)布的工作部署，2026年房產(chǎn)市場不會(huì)“一刀切”，而是“政策托底+市場分化”的格局：
一方面，政策會(huì)持續(xù)支持合理需求：住建部明確2026年要“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，支持剛性和改善性住房需求，還會(huì)推動(dòng)收購存量商品房用作保障性住房、人才房，同時(shí)推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，防范交付風(fēng)險(xiǎn) 。對(duì)購房者來說，房貸利率可能繼續(xù)保持低位，核心城市的限購、限貸政策或許會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。
另一方面，市場“冷熱不均”會(huì)更明顯：一線和強(qiáng)二線核心板塊的優(yōu)質(zhì)房源，因?yàn)榕涮壮墒?、品質(zhì)有保障，會(huì)保持量價(jià)平穩(wěn)；而三四線城市和非核心板塊，還會(huì)面臨去庫存壓力，房價(jià)可能繼續(xù)溫和調(diào)整。想靠買房“躺賺”已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，只有居住屬性強(qiáng)、配套完善的房子，才值得關(guān)注。
最后給大家提個(gè)醒：提前還貸不是“越早越好”，100萬貸款在第5-7年還最劃算，之前還的大多是利息，太早還不劃算；如果手里有更好的投資渠道，或者房貸利率已經(jīng)很低，也沒必要跟風(fēng)還。買房的話，剛需可以趁政策友好、選擇多的時(shí)候入市，優(yōu)先選核心城市的現(xiàn)房；改善型可以瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)二手房，避開同質(zhì)化嚴(yán)重的新房項(xiàng)目。
這些動(dòng)向和數(shù)據(jù)，都來自央行、銀保監(jiān)會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局和住建部的官方發(fā)布，沒有憑空猜測。2026年的房產(chǎn)市場，不再是“閉眼買都賺”的時(shí)代，而是“精挑細(xì)選”的時(shí)代，不管是還貸還是買房，理性決策才是王道。