本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

繼中央經(jīng)濟工作會議和中財辦解讀后，房地產(chǎn)再度迎來重磅定調(diào)。

12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議提出，2026年要著力抓好4方面工作，分別是推進現(xiàn)代化人民城市建設(shè)、著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快建筑業(yè)提質(zhì)升級和夯實高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)支撐。另外會議還對“十五五”如何推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展作了部署，其中提到，要充分認識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。

《華夏時報》記者注意到，縱觀最近五年的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，從2021年房地產(chǎn)市場整體進入下行通道開始，過去四年這一會議在布置第二年重點工作時始終將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場放在第一條。而今年，以高質(zhì)量開展城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等為重點的推進現(xiàn)代化人民城市建設(shè)被放在重點任務(wù)的第一條，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場則變?yōu)榈诙l。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”放在第二條主要有幾方面原因：一方面，保交房任務(wù)全面完成以后，行業(yè)調(diào)整對民生保障的沖擊基本解決了；另一方面，隨著行業(yè)出險企業(yè)陸續(xù)進入重組階段，行業(yè)風(fēng)險釋放的高峰也過去了；另外，以新房和二手住房合并計算的總交易量，已經(jīng)實現(xiàn)了量的穩(wěn)定。最后，房地產(chǎn)穩(wěn)定除了住建系統(tǒng)的工作外，更重要的是就業(yè)、收入、人口、城鎮(zhèn)化等經(jīng)濟基本面的修復(fù)，以及房地產(chǎn)新模式的打造，這是一個事關(guān)多部門的系統(tǒng)工程。

“穩(wěn)樓市”退居其次

過去四年間，“穩(wěn)樓市”始終是全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議部署的第二年首要重點任務(wù)。

2022年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，要求2022年重點要抓好八個方面工作，包括加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實施城市更新行動、實施鄉(xiāng)村建設(shè)行動等；2023年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，要求2023年重點抓好12個方面工作，包括以增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型為主線，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；以發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題和以實施城市更新行動為抓手，著力打造宜居、韌性、智慧城市等；2023年12月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，要求2024年工作要重點抓好住房和房地產(chǎn)板塊、城鄉(xiāng)建設(shè)板塊、建筑業(yè)板塊和基礎(chǔ)支撐板塊4大板塊的18個方面具體工作；2024年12月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，要求重點抓好持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、大力實施城市更新、打造“中國建造”升級版和建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子等工作。

而此次，“穩(wěn)樓市”在2026年的重點任務(wù)中退居其次。在具體的工作中，提到要因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。“因城施策”相關(guān)表述與近期召開的中央經(jīng)濟工作會議基本一致，而此前“十五五”規(guī)劃建議中也明確要求推動清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。

中指研究院認為，鼓勵“用足用好”“適時調(diào)整優(yōu)化”“支持”等均表明2026年支持需求端的政策仍有優(yōu)化空間和預(yù)期，預(yù)計更多從地方政府的角度落位具體舉措，如清理限制性措施、加大購房補貼力度、提升公積金貸款支持力度等。

城市更新成首要任務(wù)

此消彼長的是，城市更新從之前的第二、第三位上升到了首要的位置。而這并非沒有先兆。

2025年7月，中央城市工作會議時隔十年再度召開，在對未來城市工作重點任務(wù)的部署中，“城市更新”出現(xiàn)了兩次：一次在總體任務(wù)中提出要以推進城市更新為重要抓手，另一次在重點任務(wù)中與發(fā)展生產(chǎn)力有關(guān)的第二條中，提出依靠改革開放增強城市動能，高質(zhì)量開展城市更新。而對于房地產(chǎn)，僅在第三條“宜居城市”中提到要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

并且，中央經(jīng)濟工作會議表述中也將“城市更新”放在2026年的首要任務(wù)“堅持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強大國內(nèi)市場”之中，而不是房地產(chǎn)內(nèi)容所在的最后一條“化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”之中，而中財辦在解讀政策時也提出，未來在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮(zhèn)居民剛性和改善性住房需求的任務(wù)還不少，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有可觀前景。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者指出，高質(zhì)量推進城市更新對建設(shè)國內(nèi)市場、支持內(nèi)需意義重大。一方面，城市在內(nèi)循環(huán)市場中定位提升為樞紐，作為經(jīng)濟活動重要載體，其功能完善對促進生產(chǎn)、分配、流通、消費各環(huán)節(jié)暢通循環(huán)意義重大；另一方面，基于城市發(fā)展的新階段，當前要把城市更新作為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，并將其和社會經(jīng)濟發(fā)展、穩(wěn)樓市等工作進行有力結(jié)合。

中指研究院指出，本次會議明確“大力實施城市更新”與去年提法一致，“高質(zhì)量開展城市更新”的定調(diào)也與中央城市工作會議相同，從位置上看，由去年第二位調(diào)整置于首要工作中，城市更新成為2026年住建部門工作的重中之重，城市更新作為穩(wěn)投資、擴需求的重要抓手，預(yù)計2026年將迎來更多政策利好。從政策的角度來看，城市更新已經(jīng)上升到前所未有的高度，住建部門側(cè)重編制實施專項規(guī)劃，抓好城市體檢、更新試點等方面工作，金融監(jiān)管、自然資源等相關(guān)部門有望加快落地配套的金融、土地等政策，如提供長期低成本資金、更靈活的用地政策等。

從“先立后破”到“立新破舊”

作為“十四五”期間的最后一場全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，會議還對“十五五”時期房地產(chǎn)工作思路進行了探討，要求準確把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，看到我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進，城市存量優(yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

值得注意的是，會議提到要充分認識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。李宇嘉認為，在供求關(guān)系重大變化、存量時代、回歸居住屬性等新的背景下，住房需求發(fā)生了重大變化，即二手房交易開始崛起。目前15個省市二手房交易超過新房，30個重點城市二手房交易量占比接近70%，一線城市二手房交易量創(chuàng)下4年來新高。剛需基本轉(zhuǎn)向租賃和二手住房，在高品質(zhì)打造的背景下，新房越來越趨于改善。因此，無論是看待需求的潛力還是看待市場是否穩(wěn)定，必須將把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待，而不能僅僅看待新房。

他認為，在這一背景下，“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的表述，指向的是緊縮供給的方向。從11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，1—11月，全國新房待售面積同比增幅為2.6%，不僅比上月明顯下降了0.5個百分點，而且創(chuàng)下了2022年以來的新低?！斑@是一個好跡象，待售控制住了，新房供求關(guān)系改善，最終會傳導(dǎo)至二手房市場，這才是止跌回穩(wěn)的路徑。”他說。

另外在房企端，會議重申防范化解房企債務(wù)風(fēng)險，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，推動建立“人房地錢”要素聯(lián)動機制。此前中財辦提出支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型，這被認為是推動房企轉(zhuǎn)型的新信號。

兩年前，2023年年底的中央經(jīng)濟工作會議在整體部署中提到“先立后破”，而時間行至2025年年底，無論是“城市更新”戰(zhàn)略地位的上升、房企業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，還是對房地產(chǎn)市場認識的轉(zhuǎn)變，都指向了一個思路的調(diào)整，即中財辦強調(diào)的“漸進推開立‘新’破‘舊’，推動新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換”。

而此次會議在布置“十五五”房地產(chǎn)相關(guān)工作時也強調(diào)，要處理好當前和長遠、頂層設(shè)計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發(fā)展和防風(fēng)險的關(guān)系，堅持政策支持和改革創(chuàng)新并舉，確保新舊模式轉(zhuǎn)換平穩(wěn)有序。

責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳