2025年就剩一周了。

此時(shí)此刻，大家都高度關(guān)注2026年乃至下個(gè)5年房地產(chǎn)會(huì)何去何從？

面上看，答案似乎是明牌的。

• 短期看，2025年四季度新房銷售下行、二手房70城房價(jià)連續(xù)3月下跌，數(shù)據(jù)是難看的，承壓的；

• 中期看，2026年是十五五開局之年，要開好頭就有必要2026年開局救市，這樣才能提前布局，在不確定年份前瞻穩(wěn)住樓市；

• 長期看，十五五規(guī)劃一句“高質(zhì)量發(fā)展”的最高定位，意味著未來5年房地產(chǎn)不可能大水漫灌。

在這個(gè)看似確定但實(shí)質(zhì)不確定性極強(qiáng)的敏感時(shí)刻，筆者專程與業(yè)內(nèi)權(quán)威專家，某地產(chǎn)董事長J先生進(jìn)行了一次深度交流。

Part 1
政策調(diào)子“放平、放輕”了

談及2026年房地產(chǎn)的政策定調(diào)，J董表示：“相較于之前持續(xù)用力4個(gè)字，2026年房地產(chǎn)定調(diào)是“著力穩(wěn)定”，應(yīng)該說，政策的調(diào)子實(shí)際是在放平、放輕?！?/strong>

為何說高層對房地產(chǎn)在放平、放輕？

首先，談及化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，可以看看連續(xù)3年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告的“位置”。此前2023年、2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告都是放在第六位置，但2025年調(diào)整到第八位，列為最后一條，顯然是重要性不如之前，放輕了。

其次，從風(fēng)險(xiǎn)處理看，過去系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)研判中都是強(qiáng)調(diào)“三大風(fēng)險(xiǎn)”，即中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、地方債風(fēng)險(xiǎn)、以及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。但今年年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告中，面向2026年，中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不再放在三大風(fēng)險(xiǎn)里面，等于中央原來定的三大風(fēng)險(xiǎn)目前已經(jīng)排掉一個(gè)。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻度，2026年更輕一些了！

對此，央行潘功勝表示："目前高風(fēng)險(xiǎn)中小銀行數(shù)量，較峰值已下降一半"。

其三、以前擔(dān)憂房地產(chǎn)下行會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)下行，但2025年看，事實(shí)并非如此。

盡管2025年房地產(chǎn)多維度下行，比如地產(chǎn)投資、新開工、銷售都在顯著下滑，但即使如此，2025年5%GDP目標(biāo)，依舊大概率能兌現(xiàn)。

這就很容易給當(dāng)局一個(gè)結(jié)論——即使房地產(chǎn)下行，GDP依舊穩(wěn)得住。

整體看，未來房地產(chǎn)在整個(gè)國家大盤子的整體定位可能“輕微下跌、適度下跌”是可接受的，只要不大跌就行。

未來房地產(chǎn)，不會(huì)提振房地產(chǎn)，但會(huì)堅(jiān)決防范大跌。

Part 2
高層有一條安全底線

事實(shí)上，經(jīng)過24年924救市后，2025年整個(gè)新房銷售前11月下跌11.1%，對應(yīng)二手房70城近3個(gè)月連續(xù)下跌……但即使如此“持續(xù)下跌”，但并沒有“倒逼”出2025年度救市大招。

這也變相說明，當(dāng)局對房地產(chǎn)下行，容忍度在提高。

尤其市場下行是有慣性的，目前特別是在經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入預(yù)期不佳基本面時(shí)，2025年這種樓市下行慣性，大概率將在2026年繼續(xù)延續(xù)。（除非26年開局救市）

當(dāng)然，任何對下行的容忍，都是有限度的。

當(dāng)房價(jià)下跌到何時(shí)？會(huì)觸發(fā)政府的“救市大招”？

對此，J董有一個(gè)判斷——即當(dāng)下樓市宏觀政策制定者心中可能有一條底線法則或是安全防線，只要未來房價(jià)在底線范圍內(nèi)波動(dòng)，那么，政策容忍度就會(huì)較高，定力也會(huì)更強(qiáng)。

事實(shí)上，對這條行業(yè)之安全底線的推測，并非空穴來風(fēng)。

官方報(bào)告已經(jīng)有所顯露——當(dāng)前高層對行業(yè)態(tài)度已從過去“超級(jí)救市”（比如924史上最強(qiáng)救市）轉(zhuǎn)向當(dāng)下“守牢底線”的思維轉(zhuǎn)變。

即在2026年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告中，政策已從過去“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”調(diào)整為“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。

整體看，房地產(chǎn)，開始被置于 "守牢底線" 框架下。

未來房地產(chǎn)，將不再是刺激回升，而更多是托底守底。

1 ，三條安全底線

更關(guān)鍵的問題是，這條容忍底線在哪里？這條底線意味著什么？ 這可能是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的頂層設(shè)計(jì)。

首先，整個(gè)這一輪長周期大調(diào)整大概有三條底線。

一條是金融機(jī)構(gòu)層面的底線；

一條是企業(yè)主體層面的底線；

一條是民生層面的房價(jià)底線。

目前金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)底線已短期解決了。

即中小金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)通過國有化、資產(chǎn)出清完成排雷。正如金融監(jiān)管總局李云澤明確表示：“當(dāng)前無論是高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)量還是高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模，都較峰值大幅壓降，他們整體在金融體系中占比比較小，風(fēng)險(xiǎn)完全可控。”

企業(yè)主體面的安全底線也差不多了。

目前隨著典型房企萬科也被定性堅(jiān)持“市場化出清，無特殊兜底”的原則。未來房企主體安全層面，該倒下的都會(huì)倒下，而眼下沒倒下的基本上后期也不會(huì)批量倒下，當(dāng)然地產(chǎn)央國企主體也不會(huì)讓他倒下。

所以，眼下看，金融層面的安全底線已取得顯著成效，而企業(yè)主體風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)釋放的差不多了，未來房企主體批量爆雷的可能性很小了，整個(gè)行業(yè)已從高峰期4萬+房企向 3000-5000 家優(yōu)質(zhì)房企集中。

當(dāng)下活著的房企數(shù)量越來越少，但生命力競爭力卻越來越強(qiáng)。

所以，眼下房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)只剩下最后一條“民生安全底線”。

整體看，民生安全底線有2條，一條是交付安全線；一條是財(cái)富安全線。目前交付安全線已基本完成，截至 2025 年 12 月，全國 396 萬套保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)任務(wù)已交付 391.8 萬套。對此，中財(cái)辦副主任韓文秀明確宣布：“截止2025年底，保交樓任務(wù)已經(jīng)全面完成”。

所以綜合看，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)底線就剩一條“財(cái)富危機(jī)安全線”。

2 ，財(cái)富危機(jī)安全線

中產(chǎn)階層是房地產(chǎn)市場的核心支撐群體，尤其目前4億中產(chǎn)家庭財(cái)富70%都在房產(chǎn)之上，隨著房價(jià)多年持續(xù)下滑，中產(chǎn)家庭財(cái)富自然持續(xù)縮水，這種財(cái)富縮水，也直接持續(xù)傳導(dǎo)到消費(fèi)收縮，消費(fèi)降級(jí)。

另一方面，當(dāng)下國家大計(jì)是擴(kuò)大內(nèi)需，這也是2026年中國經(jīng)濟(jì)第一大戰(zhàn)略。

所以，守住房價(jià)安全線，守住中產(chǎn)財(cái)富底線，穩(wěn)住4億中產(chǎn)財(cái)富底盤，這不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)安全的需要，更是中國經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)役的前提，也是國內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一大市場的核心支撐。

未來房產(chǎn)財(cái)富穩(wěn)定性，直接關(guān)聯(lián)宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤，所以這是房地產(chǎn)當(dāng)下最重要、最關(guān)鍵的一條安全防線。

那么關(guān)鍵問題來了。

關(guān)鍵問題1：當(dāng)下房價(jià)已跌破4億中產(chǎn)的財(cái)富危機(jī)線了嗎？

答案是NO。

對此，J董認(rèn)為

當(dāng)下中國房價(jià)下行只是在“焦慮面”，還未跌到“危機(jī)面”。

即當(dāng)下市場環(huán)境下，中產(chǎn)雖然不敢大規(guī)模消費(fèi)、后市信心不足，但日子仍能維持，只是減少高消費(fèi)，整體處于焦慮層級(jí)。但未來一旦房價(jià)繼續(xù)下跌，大部分中產(chǎn)購房“本金”一旦歸0，剩余貸款債務(wù)高于房產(chǎn)凈值，房產(chǎn)變成“負(fù)資產(chǎn)”，那么此刻就可能引發(fā)中產(chǎn)財(cái)富危機(jī)，引發(fā)中產(chǎn)大規(guī)模斷供潮或是拋售，進(jìn)而成為民生財(cái)富危機(jī)潮。

整體看，當(dāng)下還處于房價(jià)下跌“焦慮期”，還未到危機(jī)期，這也是當(dāng)局還能適當(dāng)容忍房價(jià)下跌的緣由。

關(guān)鍵問題2：何為中產(chǎn)財(cái)富危機(jī)線？

首先，這條財(cái)富危機(jī)線在J董看來，大概率是上一輪長周期的起點(diǎn)。

（即自2015年去庫存救市開啟的長周期的上漲期，在那一輪長周期上漲中，絕大多數(shù)城市家庭實(shí)現(xiàn)了財(cái)富增值。）

為何前一輪上漲長周期房價(jià)線不能跌破？

核心因?yàn)檫@條防線，代表了中國多數(shù)家庭財(cái)富盈虧平衡點(diǎn)或是本金安全線，決策者最擔(dān)憂房價(jià)持續(xù)下行，把全局性、系統(tǒng)性“本金”跌沒了！

事實(shí)上，2015年，的確是中國房地產(chǎn)一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

數(shù)據(jù)表明，2015-2025年中國新建商品房總銷售額約為 131.5 萬億，占1998 年房改以來 (截至 2025 年) 歷史總銷售額 (約 164.4 萬億) 的79.9%。等于說

過去10年新房銷量，是過去30年總銷量的80%。

這也意味著，一旦房價(jià)跌破了2015年低點(diǎn)，那么中國80%有房者都將身處“房產(chǎn)財(cái)務(wù)危機(jī)面”，擴(kuò)大內(nèi)需的財(cái)務(wù)底盤就松動(dòng)了。

事實(shí)上，從成交量看，2025年樓市成交量（8.5萬億）已經(jīng)跌回2015年（8.7萬億）。更悲觀的是，此刻樓市成交量還在持續(xù)下跌，比如25年前11月同比下跌11.1%，量在價(jià)先，隨著銷量持續(xù)下滑，未來房價(jià)還將持續(xù)下探。

應(yīng)該說，目前全國的確存在房價(jià)大跌40%~60%現(xiàn)象。但這更多是普通三四線城市和一二線城市的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，也更多是二手房項(xiàng)目，并非新房價(jià)格水準(zhǔn)，并非全國平均水平。

對比當(dāng)下核心城市、核心地段高品質(zhì)好房子而言，“新房價(jià)格”反而是在不降反升，已經(jīng)基本企穩(wěn)，而此核心區(qū)域的高端二手房，比如深圳南山華潤悅府、恒裕濱城等跌幅其實(shí)也僅僅在15%~30%左右。

事實(shí)上，2025年的股市大漲也在支撐核心城市核心地段改善好房子的售價(jià)。

比如從股市財(cái)富效應(yīng)看，上市公司股東、高科技企業(yè)人員等從股市套現(xiàn)后，大概率會(huì)將改善住房作為首要消費(fèi)方向。這也意味著，核心城市的優(yōu)質(zhì)新房無需過度擔(dān)心去化問題，若股市向好，將為這類房產(chǎn)提供支撐！

目前房價(jià)下跌更多只是引發(fā)焦慮層級(jí)，居民消費(fèi)意愿收縮但基本生活不受影響，但未來房價(jià)一旦全局性、規(guī)模性跌破中產(chǎn)“本金心理敏感線”，就可能引發(fā)中產(chǎn)財(cái)富危機(jī)。

Part3
房地產(chǎn)出清要到2030年！

未來房地產(chǎn)是守住好風(fēng)險(xiǎn)底線，而在行業(yè)下行調(diào)整中，房地產(chǎn)也在加速出清。

目前看，房地產(chǎn)出清重組已經(jīng)進(jìn)入中期階段。

面向未來，J董表示：“這一輪房地產(chǎn)調(diào)整出清大概率會(huì)在2030年前完成，整個(gè)樓市出清周期會(huì)長達(dá)10年（2021年到2030年）?！?/strong>

整體房地產(chǎn)出清會(huì)分為三個(gè)階段。

第一階段是“舊模式”出清，即2025年基本完成。

目前三高（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）舊模式已經(jīng)完全告別行業(yè)舞臺(tái)，眼下以萬科展期為標(biāo)志，房企債務(wù)危機(jī)蔓延到混合所有制主體幾乎就到此為紅線了，頭部央國企和穩(wěn)健民企大部分都進(jìn)入(低負(fù)債、低杠桿、高品質(zhì)、兼顧輕資產(chǎn))“新模式”階段。

第二階段是“債務(wù)”出清。

目前2025年60多家爆雷出險(xiǎn)房企已經(jīng)有21家完成債務(wù)重組，平均削債 50-70%，比如融創(chuàng)中國境外債重組方案獲得98.5%債權(quán)人贊成，通過債轉(zhuǎn)股等方式可壓降近700億元償債壓力；比如旭輝控股也在推進(jìn)境外債務(wù)重組，大股東將超5億港元借款轉(zhuǎn)股，綁定企業(yè)未來發(fā)展。未來2025-2027年整個(gè)債務(wù)重組將進(jìn)入高峰期，比如旭輝、融創(chuàng)等企業(yè)將在境外債務(wù)重組完成后推進(jìn)境內(nèi)重組。

第三階段是“資產(chǎn)“出清。

即通過清理閑置土地、滯銷房源和低效資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)從低回報(bào)領(lǐng)域向高回報(bào)領(lǐng)域流動(dòng)。具體而言，房企通過債務(wù)重組、破產(chǎn)重整等方式處置抵質(zhì)押項(xiàng)目資產(chǎn)，預(yù)計(jì)延續(xù)至2030年。

目前看，行業(yè)正經(jīng)歷從模式出清、債務(wù)出清到資產(chǎn)出清的完整周期。

目前2025年時(shí)點(diǎn)看，房企主體大規(guī)模爆雷出險(xiǎn)階段已基本結(jié)束，后續(xù)3、5年債務(wù)重組與資產(chǎn)盤活出清將進(jìn)入高峰期，這將是下個(gè)5年中國房地產(chǎn)業(yè)的整體格局。

事實(shí)上，三大出清，也構(gòu)成了房地產(chǎn)系統(tǒng)出清的基本格局。

即房企出清是前提，即淘汰三高房企，讓財(cái)務(wù)穩(wěn)健且擁有好房子打造能力的房企活下去、活得好；債務(wù)出清、資產(chǎn)出清是行業(yè)出清關(guān)鍵，即降低杠桿率、盤活存量、優(yōu)化資源配置，全方位恢復(fù)企業(yè)造血功能；而模式出清是“歸宿”，真正建立行業(yè)健康、長期、可持續(xù)發(fā)展機(jī)制，防止后期風(fēng)險(xiǎn)反彈！

小結(jié)

當(dāng)下市場已經(jīng)形成房價(jià)下跌的共識(shí)預(yù)期，這是對一線房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者最大的經(jīng)營挑戰(zhàn)，當(dāng)然，也需要客觀認(rèn)知這一輪中國房地產(chǎn)大調(diào)整的長周期性。

在這樣一個(gè)背景下，金融機(jī)構(gòu)評估地產(chǎn)行業(yè)邏輯已經(jīng)改變，不再單純關(guān)注房企規(guī)模與土地抵押，而是有了新的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對此，J董也提出未來房企發(fā)展需要遵循“守正出奇”的新邏輯。

守正，即地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)將金融業(yè)底線思維作為守正核心；

出奇，即聚焦房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)與運(yùn)營效率提升。

只有兩者結(jié)合起來，既守正，又出奇，房企才能活得好、活得久！

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