來(lái)源：億翰智庫(kù)

2025年，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)“好房子”發(fā)展新紀(jì)元。從2022年8月住建部首次提出“好房子”概念，到2025年3月《中央政府工作報(bào)告》首次寫(xiě)入要建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”，再到2025年5月正式實(shí)施國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的落地，一系列政策的推進(jìn)，清晰地表明了國(guó)家推動(dòng)住房建設(shè)從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升的堅(jiān)定決心，如何打造“好房子”成為行業(yè)進(jìn)階的核心命題。

2025年，億翰智庫(kù)聯(lián)動(dòng)200+企業(yè)啟動(dòng)了「30城探盤(pán)行動(dòng)」、組建了「好房子城市行」專(zhuān)家考察團(tuán)、定期每月發(fā)布《好房子趨勢(shì)月報(bào)》同時(shí)開(kāi)展好房子產(chǎn)品力專(zhuān)題等系列研究，旨在看行業(yè)格局、找價(jià)值企業(yè)、樹(shù)產(chǎn)品標(biāo)桿、強(qiáng)優(yōu)秀品牌。

基于此，億翰智庫(kù)12月24日在成都舉辦2025超級(jí)產(chǎn)品力年度峰會(huì)，以“鏈·好資源，筑·好房子”為主題，誠(chéng)邀地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家、學(xué)者、企業(yè)與項(xiàng)目代表共赴盛會(huì),深度解構(gòu)“好房子”發(fā)展的新問(wèn)題、新難點(diǎn)、新趨勢(shì)助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，為政府推動(dòng)“好房子”落地提供思路、為企業(yè)探索產(chǎn)品力與服務(wù)力升級(jí)邏輯、為消費(fèi)者甄選品質(zhì)居所，提供多維參考。

詳細(xì)

解讀

01

政策引領(lǐng)：中央與地方的雙輪驅(qū)動(dòng)

在“好房子”建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)層面，中央以安全、舒適、綠色、智慧四大維度為核心錨定品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，政策體系已形成“定方向-立標(biāo)準(zhǔn)-給指引”的全鏈條閉環(huán)：2024年12月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議率先明確“好房子”建設(shè)總體方向；2025年3月：“好房子”首次寫(xiě)入全國(guó)政府工作報(bào)告，明確“完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，上升至國(guó)家民生工作層面；2025年4月，新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式落地，為住宅品質(zhì)劃定硬性技術(shù)紅線，覆蓋層高、電梯配套、隔音降噪、適老化改造等關(guān)鍵維度；同年7月，《“好房子”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)做法》印發(fā)，從開(kāi)發(fā)建設(shè)到交付運(yùn)維提供全流程實(shí)操指引，完成政策閉環(huán)的最后一環(huán)。

地方層面則加速推進(jìn)政策落地轉(zhuǎn)化，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年1-11月，全國(guó)超20個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及重點(diǎn)城市累計(jì)發(fā)布70項(xiàng)“好房子”相關(guān)配套政策，覆蓋一二線核心城市與典型省份。政策聚焦品質(zhì)供地、設(shè)計(jì)優(yōu)化、質(zhì)量安全、智慧綠色、服務(wù)配套六大關(guān)鍵領(lǐng)域，構(gòu)建起分層分類(lèi)的地方實(shí)施體系，標(biāo)志著我國(guó)正式全面邁入“好房子”品質(zhì)建設(shè)的規(guī)范化、系統(tǒng)化發(fā)展時(shí)代。

表：典型城市好房子政策內(nèi)容分類(lèi)

02

市場(chǎng)需求：改善型需求成為主導(dǎo)

一二線核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著“改善主導(dǎo)”特征，90-140㎡面積段成交占比超60%，500萬(wàn)以上總價(jià)段成為市場(chǎng)主流，客群對(duì)居住品質(zhì)的升級(jí)訴求持續(xù)釋放。

面積段向改善化持續(xù)傾斜，整體產(chǎn)品體系向品質(zhì)化方向迭代。120㎡以上各面積段產(chǎn)品的市場(chǎng)份額均實(shí)現(xiàn)同比提升，其中90-120㎡兼顧剛需屬性與改善功能的“剛改”產(chǎn)品供應(yīng)及成交規(guī)模顯著擴(kuò)容，180㎡以上大戶(hù)型高端改善產(chǎn)品的市場(chǎng)占比也呈穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)，改善型產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的支撐作用持續(xù)增強(qiáng)。

總價(jià)段分化加劇，一二線城市高端改善屬性凸顯，100萬(wàn)以下剛需總價(jià)段房源成交占比高達(dá)18.3%，500-1000萬(wàn)以上高端改善及豪宅總價(jià)段占比亦達(dá)到12.2%，市場(chǎng)呈現(xiàn)出“剛需基礎(chǔ)盤(pán)穩(wěn)固、高端改善需求活躍”的兩極分化格局，不同層級(jí)客群的置業(yè)需求與產(chǎn)品選擇差異持續(xù)拉大。

03

城市實(shí)踐：一二線城市的政策調(diào)整與探索

2025年上半年“好房子”政策密集出臺(tái)，多個(gè)二線城市率先落地“住宅新規(guī)”；下半年起，不同能級(jí)城市基于自身發(fā)展階段，對(duì)“好房子”落地規(guī)則的差異化優(yōu)化。

一線城市以上海為代表，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》，從陽(yáng)臺(tái)、架空層、地下車(chē)庫(kù)、建筑高度、外立面等維度優(yōu)化規(guī)則，其中陽(yáng)臺(tái)（含封閉式）按1/2計(jì)容、允許設(shè)置不超過(guò)戶(hù)型建筑面積10%且≤16㎡（含）的贈(zèng)送空間等調(diào)整，未來(lái)100-160㎡戶(hù)型得房率提升約4%-6%。

二線城市如成都、合肥則聚焦“政策糾偏”，從“支持激勵(lì)”轉(zhuǎn)向“標(biāo)準(zhǔn)約束”，避免“得房率競(jìng)賽”，其中成都明確陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶(hù)花園等附屬空間水平投影面積上限為項(xiàng)目住宅計(jì)容建筑面積的30%，并將開(kāi)敞式電梯前室、外廊、花池等此前管理空白區(qū)域納入統(tǒng)一管控。

表：上?！蛾P(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》

04

企業(yè)行動(dòng)：央國(guó)企與民企構(gòu)建“好房子”體系

央國(guó)企憑借資源與公信力優(yōu)勢(shì)，率先推出標(biāo)準(zhǔn)化體系引領(lǐng)行業(yè)方向。2024年6月綠城中國(guó)發(fā)布“綠城中國(guó)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)”，2025年迭代升級(jí)《綠城中國(guó)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)2025》；2025年3月，招商蛇口發(fā)布“招商好房子技術(shù)體系”，越秀地產(chǎn)同步推出“越秀好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)”，形成行業(yè)標(biāo)桿效應(yīng)。

民企則依托市場(chǎng)敏感度與創(chuàng)新基因，走差異化路徑。濱江集團(tuán)凝練“五維好房”體系，將“好房子”核心聚焦于好建筑、好裝修、好景觀、好配套、好服務(wù)五大維度；其他亦側(cè)重將新科技、高品質(zhì)、優(yōu)服務(wù)融入項(xiàng)目實(shí)踐，形成“標(biāo)準(zhǔn)化引領(lǐng)+特色化創(chuàng)新”的行業(yè)共建格局。

表：國(guó)央企打造“好房子”相關(guān)體系建設(shè)基礎(chǔ)內(nèi)容

05

標(biāo)桿項(xiàng)目落地：“好房子”從標(biāo)準(zhǔn)走向?qū)嵺`

頭部房企以標(biāo)桿項(xiàng)目為載體，推動(dòng)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)從理論轉(zhuǎn)化為可感知的居住體驗(yàn)。

綠城中國(guó)以上海綠城潮鳴東方、綠城外灘蘭庭、無(wú)錫綠城逸廬、南京綠城金陵月華為好房子樣本，把“高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康”的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)深度融入項(xiàng)目，讓居住體驗(yàn)與產(chǎn)品理念精準(zhǔn)契合。

華發(fā)股份先于于2024年4月13日發(fā)布“新一代好房子科技+產(chǎn)品體系技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”，2025年升級(jí)為科技+好房子“四化十五優(yōu)”產(chǎn)品體系，以“數(shù)字化、智慧化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化”為技術(shù)底座，構(gòu)建覆蓋“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度的“十五優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化為6大體系、40項(xiàng)技術(shù)細(xì)節(jié)、730項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的顆粒度落地。

保利置業(yè)提出“生活美學(xué)家”全新產(chǎn)品理念，搭建“人居四感+美學(xué)九鏡”的好房子標(biāo)準(zhǔn)：“人居四感”涵蓋藝術(shù)美感、環(huán)境適感、精工質(zhì)感、關(guān)系情感；“美學(xué)九鏡”則對(duì)應(yīng)甲第系、譽(yù)系、賦系、印系、壹號(hào)系五大產(chǎn)品系，落地自然共生、城市文脈、智慧溫度等九大場(chǎng)景，讓產(chǎn)品美學(xué)與生活體驗(yàn)深度融合。

成都軌交TOD以“軌交引領(lǐng)城市格局、TOD重塑空間形態(tài)”為核心，全域推進(jìn)超20個(gè)TOD項(xiàng)目、累計(jì)開(kāi)發(fā)超1100萬(wàn)㎡，既通過(guò)軌交串聯(lián)城市資源，又以TOD重構(gòu)居住與城市的關(guān)系，為中大型城市的可持續(xù)發(fā)展提供了可復(fù)制的“成都樣本”。

06

設(shè)計(jì)創(chuàng)新：空間與品質(zhì)的雙重提升

在住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確新建住宅層高不低于3米的政策框架下，疊加各城市住宅新規(guī)優(yōu)化，核心城市高端住宅掀起“空間革命”，得房率與層高成為品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的核心維度。

一方面，高得房率成為行業(yè)趨勢(shì)，成都、福州、西安等城市多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)突破；120㎡面積段產(chǎn)品空間尺度可對(duì)標(biāo)2023年上半年前140㎡左右產(chǎn)品，140㎡戶(hù)型則能達(dá)到傳統(tǒng)160-180㎡的使用體驗(yàn)，大部分新規(guī)項(xiàng)目得房率突破100%。

另一方面，層高告別“改善專(zhuān)屬”標(biāo)簽，3.1米成為市場(chǎng)標(biāo)配，上海市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出——從17萬(wàn)/㎡的高端豪宅到4.9萬(wàn)/㎡的改善型住宅，層高普遍突破3.1米，最高達(dá)3.6米，通過(guò)空間縱向延伸提升居住舒適度。

07

品質(zhì)內(nèi)卷：高端改善產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)

上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州、廈門(mén)等核心一二線城市，高端及豪宅產(chǎn)品扎堆入市，產(chǎn)品端圍繞主入口、外立面、室內(nèi)裝修、會(huì)所的品質(zhì)內(nèi)卷已成常態(tài)。

2025年上海金茂集中發(fā)力，璞元首開(kāi)即告捷，潤(rùn)雲(yún)金茂府實(shí)現(xiàn)“五開(kāi)五罄”，江灣金茂府、金茂棠前更是成為上海樓市“逆勢(shì)突圍”的代表。其中，金茂棠前作為上海首個(gè)“棠系”產(chǎn)品，不僅觸發(fā)積分，更吸引超千組客戶(hù)認(rèn)籌，目前已進(jìn)入第六批次推售。產(chǎn)品力上亮點(diǎn)十足，入口大堂采用弧形石材墻搭配圓角幻彩穿孔頂，1600㎡會(huì)所對(duì)標(biāo)千萬(wàn)級(jí)金茂府的下沉式設(shè)計(jì)，沿庭院鋪開(kāi)健身、泳池、私宴等功能區(qū)——作為片區(qū)首個(gè)帶泳池會(huì)所的項(xiàng)目，這樣的配置卻出現(xiàn)在總價(jià)僅500萬(wàn)-1000萬(wàn)的房源中，堪稱(chēng)“高規(guī)格產(chǎn)品的親民落地”。

金茂棠前大門(mén)實(shí)景圖（圖源金茂上海）

位于廣州海珠南洲板塊的中交?天翠，由中交房地產(chǎn)與廣州交投聯(lián)合開(kāi)發(fā)，主打82-115㎡戶(hù)型、均價(jià)5.2萬(wàn)-5.8萬(wàn)/㎡，以“公園九洲”為主題打造約7.2萬(wàn)㎡內(nèi)外雙園，是當(dāng)前海珠西唯一配置超大公園的項(xiàng)目。園林內(nèi)規(guī)劃了14個(gè)球場(chǎng)、1314米跑道、keep健身房、中央泳池等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景，目前約3.2萬(wàn)㎡實(shí)景示范區(qū)已部分呈現(xiàn)，將“公園式居住”從規(guī)劃落地為可感知的體驗(yàn)。

中交·天翠實(shí)景示范區(qū)（圖源網(wǎng)絡(luò)）

華潤(rùn)?望云潤(rùn)璽180㎡戶(hù)型則以細(xì)節(jié)見(jiàn)品質(zhì)，采用LDKG一體化設(shè)計(jì)搭配大面落地玻璃，地面通鋪白金沙巖板，雙背景墻選用壁布硬包與帝王翡翠巖板，封包交付雙聯(lián)陽(yáng)臺(tái)，獨(dú)立家政間配置隱藏式收納與內(nèi)嵌電動(dòng)升降晾衣架，全方位兌現(xiàn)高端居住質(zhì)感。

華潤(rùn)·望云潤(rùn)璽180㎡樣板間實(shí)拍

2025年能建城發(fā)在北京、寧波、成都等多城項(xiàng)目密集開(kāi)盤(pán)加推，上海、成都落地最高端“頌璽系”，北京、南京等城“譽(yù)府系”去化亮眼。以上海能建?香榭頌璽為例，約1.6容積率的低密園區(qū)中，法式獨(dú)棟采用葡萄牙米黃石立面，每棟配備400-1300㎡全冠移植私家花園，頂層更有610㎡穹頂花園+5.7m超高女兒墻拓展空間；項(xiàng)目采用獨(dú)門(mén)獨(dú)院、地上地下雙入戶(hù)大堂設(shè)計(jì)，在城市中劃出自然與生活的舒適邊界。

能建·香榭頌璽項(xiàng)目實(shí)拍

中交城投·南廂觀寧府效果圖

中交城投·南廂觀寧府容積率約1.0，涵蓋建面約200-360㎡合院、建面約175-260㎡疊墅兩大產(chǎn)品形態(tài)；其中，200-360㎡合院，挑高客廳營(yíng)造開(kāi)闊居住尺度，結(jié)合高窗墻比拉大室內(nèi)采光、總統(tǒng)套房級(jí)主臥空間，從尺度到功能，營(yíng)造高端生活場(chǎng)景。此外，項(xiàng)目以豫園造景手法為基礎(chǔ)，規(guī)劃“一軸兩園五進(jìn)十景”；并配備隱奢園林雙會(huì)所，涵蓋恒溫泳池、網(wǎng)紅健身房、總裁私宴廳、雅致書(shū)吧等7大主題，打造“望族隱逸”生活范式。