文/謝逸楓

一年一度的中國(guó)樓市關(guān)鍵詞盤(pán)點(diǎn)時(shí)刻，老漢照例給大家盤(pán)下2025年樓市關(guān)鍵詞，一則回顧過(guò)去一年中國(guó)樓市新的變化，二則了解中國(guó)樓市發(fā)生哪些重要的事情。

2025年樓市發(fā)生許多新的變化，關(guān)鍵詞非常多，例如止跌回穩(wěn)、好房子、存量盤(pán)活、去庫(kù)存、城中村改造、現(xiàn)房銷(xiāo)售、民企回歸、地王、房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

例如著力穩(wěn)樓市、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量商品房和閑置土地、城市更新貨幣化安置、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、保交房、取消公攤試點(diǎn)、房票、租購(gòu)并舉等。

例如因城施策、保障性住房、房貸利率2.0、項(xiàng)目白名單、房屋全生命周期安全管理制度、住房公積金制度改革、城市分化、一二手房?jī)r(jià)成交背離、房企轉(zhuǎn)型等。

包括住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除和個(gè)人住房貸款利息補(bǔ)貼（廣州）、住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)上升（個(gè)稅附加抵扣）、個(gè)人住房交易契稅收降低等。

老漢認(rèn)為，能夠成為2025年中國(guó)樓市關(guān)鍵詞的，必須是影響市場(chǎng)走向，在市場(chǎng)上引起巨大的強(qiáng)烈反應(yīng)，并且讓大家記憶猶新的，才是真正的樓市關(guān)鍵詞。

關(guān)鍵詞以穩(wěn)樓市、因城施策、好房子、現(xiàn)房銷(xiāo)售、去庫(kù)存、房票、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、盤(pán)活存量、城市更新、房地產(chǎn)發(fā)展新模式為主。

關(guān)鍵詞一：穩(wěn)樓市

穩(wěn)樓市的行業(yè)基調(diào)，從房住不炒轉(zhuǎn)向止跌回穩(wěn)再到著力穩(wěn)定房地產(chǎn)，自2024年12月9日首次提出，貫穿于2025年，預(yù)計(jì)繼續(xù)貫穿于2026年-2028年市場(chǎng)。

房地產(chǎn)定調(diào)多次提到要“穩(wěn)”，從“穩(wěn)住樓市股市”到“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”再到“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”最后到著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2024年12月9日的會(huì)議首次明確要求穩(wěn)住樓市股市，2025年3月的會(huì)議提出穩(wěn)住樓市股市”被，首次寫(xiě)入工作報(bào)告，2025年12月3日的會(huì)議提出穩(wěn)樓市。

2025年12月10日-11日的會(huì)議首次提出著力穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)（穩(wěn)樓市）、12月16日的會(huì)議提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，12月23日的會(huì)議強(qiáng)調(diào)著力穩(wěn)樓市。

關(guān)鍵詞二：因城施策

2016年3月的會(huì)議首次提出了“因城施策”的概念，其內(nèi)涵主要指“因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。“因城施策”的內(nèi)涵可概括為“因地制宜、因城施策、分類(lèi)調(diào)控”。

即全國(guó)調(diào)控政策不再搞一刀切，在政策方向、力度與節(jié)奏上需要因城而異，與三穩(wěn)（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)與穩(wěn)預(yù)期）與“三保”（保交樓、保民生與保穩(wěn)定）。

2021年12月的會(huì)議提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、2022年3月的會(huì)議提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、12月的會(huì)議再次提到。

2022年3月提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、8月24日的會(huì)議首次提出允許地方“一城一策”，8月31日的會(huì)議再次對(duì)行業(yè)“一城一策”作出部署。

2022年12月的三場(chǎng)會(huì)議提出因城施策、一城一策。2023年3月的會(huì)議提出因城施策、精準(zhǔn)施策。8月的會(huì)議再次提出因城施策、一城一策。

2023年12月21日至22日的會(huì)議提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

2024年4月的會(huì)議提出因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)。2024年12月的會(huì)議提出因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策、因區(qū)施策。

2025年3月的會(huì)議提出因城施策調(diào)減限制性措施，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。2025年12月10日-11日的會(huì)議提出因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。

“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”意味著在土地和住房供應(yīng)方式、土地和住房及存量供應(yīng)結(jié)構(gòu)、去庫(kù)存模式三個(gè)層面將有新的變化。

2025年12月23日的會(huì)議提出，提到要因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

關(guān)鍵詞三：好房子

好房子”概念的推出和發(fā)展是一個(gè)逐步推進(jìn)的過(guò)程，關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下?。2022年8月?，住建部門(mén)首次公開(kāi)提出“好房子”概念，標(biāo)志著其正式進(jìn)入政策視野。

2025年3月?，該概念被寫(xiě)入工作報(bào)告，進(jìn)一步提升其政策地位。?2025年5月1日?，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（俗稱(chēng)“好房子”國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）正式施行。

“好房子”國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，不僅為住宅品質(zhì)設(shè)定了硬性技術(shù)要求，推動(dòng)行業(yè)從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升，還會(huì)未來(lái)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供產(chǎn)品方向。

2025年3月5日的會(huì)議提出要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，這是“好房子”首次寫(xiě)入工作報(bào)告。

2025年3月、5月、7月、9月、10月、12月超過(guò)20場(chǎng)會(huì)議都提出過(guò)好房子，全國(guó)各地都在發(fā)布好房子或好房子建設(shè)的文件和部分城市的房企推出好房子項(xiàng)目。

好房子的提出，是人民群眾對(duì)居住需求的升級(jí)方向，也為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展錨定了清晰目標(biāo)，2025年全國(guó)各地提出推動(dòng)“好房子”建設(shè)。

毫無(wú)疑問(wèn)，從“住有所居”到“住有宜居”再到“住有優(yōu)居”，“好房子”的提出，是房地產(chǎn)發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)躍升的鮮明標(biāo)志。

關(guān)鍵詞四：現(xiàn)房銷(xiāo)售

現(xiàn)房銷(xiāo)售作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，在2025年得到進(jìn)一步實(shí)踐和推廣。多地加快現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)工作，部分城市已將現(xiàn)房銷(xiāo)售作為土地出讓的條件之一。

例如一些城市規(guī)定，在特定區(qū)域或特定類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，必須實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。旨在提高交易透明度，保障購(gòu)房者權(quán)益，減少期房銷(xiāo)售帶來(lái)的交付風(fēng)險(xiǎn)。

隨著試點(diǎn)工作的推進(jìn)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，加大現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的建設(shè)和推廣。在2025年4月、9月、10月、12月提出推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，長(zhǎng)期看有利購(gòu)房者，短中期看不利開(kāi)發(fā)商。供應(yīng)端來(lái)看，可能影響市場(chǎng)供應(yīng)的減少，增強(qiáng)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

關(guān)鍵詞五：去庫(kù)存

房地產(chǎn)去庫(kù)存政策并非單一事件，而是房地產(chǎn)調(diào)控中的長(zhǎng)期措施，其核心目標(biāo)是化解商品房庫(kù)存，穩(wěn)定市場(chǎng)（穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定地價(jià)）。

在時(shí)間線上，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策在2015-2016年首次大規(guī)模推出?，以應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)較高的庫(kù)存水平。此后去庫(kù)存作為因城施策的重要組成部分，2020年再次被提及。

時(shí)隔9年，去庫(kù)存再次提出，被納入2026年重點(diǎn)工作?。2025年12月的會(huì)議明確提出因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，通過(guò)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房等。

值得注意的是“去庫(kù)存”上一次在2016年12月的會(huì)議中被提及，當(dāng)時(shí)存在三四線城市庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題，后面才有棚改貨幣化的政策出臺(tái)。

2025年全國(guó)去庫(kù)存周期、百城去庫(kù)存周期較高，疊加二手房掛牌量和法拍法的規(guī)模較大等新問(wèn)題，去庫(kù)存的迫切程度超過(guò)2024年及2014年-2016年。

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異明顯，目前二三四線城市以去庫(kù)存為主，一線城市側(cè)重城市更新，主要是考慮城市之間的供需關(guān)系和財(cái)力狀況及政策設(shè)施情況。

關(guān)鍵詞六：房票

房票制是政府為推進(jìn)城市更新、激活樓市需求而推行的經(jīng)濟(jì)政策工具，其核心是將房屋征收補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后出具購(gòu)房結(jié)算憑證?。

該制度允許被征收人在指定區(qū)域和時(shí)間內(nèi)選購(gòu)商品房，逾期未使用則轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)償。自2022年起實(shí)施，截至2025年12月已在全國(guó)超90個(gè)城市（區(qū)）落地。

通過(guò)政策性獎(jiǎng)勵(lì)（例如鄭州8%補(bǔ)償金上�。�、可轉(zhuǎn)讓機(jī)制（例如青島允許分割轉(zhuǎn)讓一次、廣州轉(zhuǎn)讓一次）、稅收優(yōu)惠、期限和區(qū)域限制取消等方式去庫(kù)存。

房票制起源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，最初為限制購(gòu)房資格的憑證，現(xiàn)已成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要?jiǎng)?chuàng)新手段，成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要措施。

房票非強(qiáng)制，能將安置需求與存量去化結(jié)合起來(lái)。房票是將安置需求與存量去化結(jié)合起來(lái)的舉措，有助于快速消化滯銷(xiāo)住宅庫(kù)存，也能縮短舊改周期。

被搬遷人可結(jié)合自身需要，靈活選擇房票安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償中的一種、兩種、三種進(jìn)行搬遷補(bǔ)償，政府采用了多種扶持辦法，鼓勵(lì)使用房票安置。

房票包括市場(chǎng)價(jià)評(píng)估、獎(jiǎng)勵(lì)金額、不受限購(gòu)、同一項(xiàng)目被搬遷人間、被搬遷人與親屬間轉(zhuǎn)讓、期限展期、不受區(qū)域限制、稅收減免、不限住宅和商辦及公寓。

房票限定用于購(gòu)買(mǎi)政府指定的商品房、保障性住房，直接引導(dǎo)拆遷補(bǔ)償資金流入樓市，避免貨幣化安置的資金流入其他地方。

短期來(lái)看，房票政策通過(guò)“定向購(gòu)房”模式，可快速消化商辦及滯銷(xiāo)住宅庫(kù)存。另外，政策允許第三方接盤(pán)爛尾項(xiàng)目，房票可作為補(bǔ)償工具吸引社會(huì)資本介入。

目的是激活舊改停滯項(xiàng)目，提振市場(chǎng)對(duì)城市更新項(xiàng)目的信心。長(zhǎng)期來(lái)看，房票的多元化補(bǔ)償可提升城市更新效率，優(yōu)先推進(jìn)可實(shí)施區(qū)域，縮短舊改周期。

房票成為政府統(tǒng)籌房源的市場(chǎng)化工具，可減少安置房建設(shè)財(cái)政支出。房票可跨區(qū)域購(gòu)房，優(yōu)化供需匹配，緩解核心區(qū)住房壓力，激活樓市流動(dòng)性。

房票安置的拆遷安置政策的早期探索可追溯至2005年左右?，當(dāng)時(shí)部分城市開(kāi)始嘗試向拆遷戶發(fā)放房票，但這一階段的實(shí)踐較為零散。

2013年?山西省翼城縣曾出現(xiàn)房票相關(guān)爭(zhēng)議事件，反映出早期房票在執(zhí)行中可能存在的問(wèn)題。?2022年?，房票政策進(jìn)入新一輪推廣階段，多個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn)。

鄭州市?于2022年成為全國(guó)首個(gè)推行房票安置的省會(huì)城市、?青島市?在2022年啟動(dòng)了相關(guān)實(shí)踐。?2024年?房票政策在更多城市落地，尤其是一線城市開(kāi)始探索。

廣州2024年1月成為全國(guó)首個(gè)試行房票制度的一線城市，荔灣區(qū)石圍塘征拆項(xiàng)目發(fā)放了首張房票。?北京2024年7月發(fā)布通州區(qū)房票安置實(shí)施方案征求意見(jiàn)稿。

上海市?于2024年8月在金山區(qū)金山衛(wèi)鎮(zhèn)核發(fā)了首張房票。??2025年?，房票政策進(jìn)一步擴(kuò)展至其他一線城市和部分二三線城市。

深圳2025年創(chuàng)新“補(bǔ)償方式三選一”模式，2025年4月9日正式實(shí)施房票制度，并在12月核發(fā)了首張房票。??昆明市?于2025年6月8日起施行房票安置新規(guī)。

瀘縣?（四川�。┯�2025年9月21日起施行房票安置實(shí)施方案。?截至2025年12月全國(guó)已有130多個(gè)城市推出或落地房票政策，覆蓋范圍持續(xù)擴(kuò)大。

12月18日，深圳在城市軌道交通27號(hào)線工程（西麗段）涉及西麗福光樓土地整備項(xiàng)目中核發(fā)首張房票，被搬遷單位深圳福光公司獲發(fā)價(jià)值4055萬(wàn)元房票。

這標(biāo)志著深圳市多元安置模式創(chuàng)新邁出里程碑一步。此前，廣州上海都已經(jīng)發(fā)出首張房票。2024年以來(lái)超130地出臺(tái)、優(yōu)化房票安置政策。

自2024年發(fā)放首張房票以來(lái)，截至2025年12月初，廣州累計(jì)發(fā)放房票1411張，發(fā)放金額18.68億元，已使用1041張（跨區(qū)使用153張）。

消化存量商品房792套（含9個(gè)車(chē)位），總面積75708平方米，其中城中村改造項(xiàng)目中共發(fā)放1245張，發(fā)放金額15.41億元。另有通過(guò)房票認(rèn)購(gòu)房源約5500套。

面積超55萬(wàn)平，資金約98億元。房票安置是現(xiàn)有復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償方式的一種補(bǔ)充形式，征收人將被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后。

以房票形式出具給被征收人的一種安置方式。當(dāng)前廣州市房票安置政策已從試點(diǎn)逐步推廣至全市各區(qū)，通過(guò)“市+區(qū)”政策體系持續(xù)推進(jìn)。

關(guān)鍵詞七：房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

2025年10月23日的會(huì)議首次明確提出房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”系統(tǒng)性地融入“保障和改善民生”框架。

這一變化標(biāo)志著房地產(chǎn)的定位從單一的民生保障、經(jīng)濟(jì)刺激工具，升級(jí)為與促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、優(yōu)化區(qū)域布局和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。

是國(guó)家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，凸顯了構(gòu)建房地產(chǎn)展新模式、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的決心。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上好房子。

全面推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展模式。2025年10月23日的會(huì)議，明確的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”并非單一維度的品質(zhì)提升，而是涵蓋“供給-需求-運(yùn)營(yíng)”全鏈條的系統(tǒng)性升級(jí)。

供給端將從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化+精準(zhǔn)補(bǔ)位，通過(guò)城中村改造、老舊小區(qū)更新盤(pán)活存量住房資源。針對(duì)新市民、年輕人等群體。

增加保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結(jié)構(gòu)。需求端將以人口高質(zhì)量發(fā)展為牽引，圍繞人口結(jié)構(gòu)變化。

（家庭小型化、老齡化）優(yōu)化住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時(shí)通過(guò)完善教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，提升住房的綜合居住價(jià)值。

運(yùn)營(yíng)端將強(qiáng)化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等增值功能，實(shí)現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場(chǎng)景”的轉(zhuǎn)變。

2025年11月11日的建議提出，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，置于“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富�！辈糠帧�

在明確住房供給分類(lèi)保障與交易安全保障的基礎(chǔ)上，《建議》進(jìn)一步聚焦人民群眾“住有宜居”的核心訴求，將“好房子”建設(shè)作為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵方向。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵，第一是城市發(fā)展階段轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代背景，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

房地產(chǎn)發(fā)展與城市發(fā)展密不可分。當(dāng)前行業(yè)也要順應(yīng)城市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向增存并重，積極推動(dòng)城市更新。

2024年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為67%，“十五五”期間城鎮(zhèn)化率仍有增長(zhǎng)空間，人民群眾改善居住條件的愿望強(qiáng)烈，存量房屋改造需求量大，房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

第二是房地產(chǎn)發(fā)展新模式是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)現(xiàn)路徑。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，一是要完善住房供應(yīng)體系，更加突出住房的居住屬性。

在住房保障方面，通過(guò)增加保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。在發(fā)展市場(chǎng)方面，因城施策為市場(chǎng)提供各類(lèi)改善性住房供給。

二是要改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度，主要內(nèi)容包括逐步建立項(xiàng)目公司制、主辦銀行制、推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售制。

三是要建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度。

第三是“好房子”是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的直接體現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往，“好房子”是落腳點(diǎn)。

2025年12月22日至23日的會(huì)議提出，“十五五”時(shí)期推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化。

看到新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量?jī)?yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對(duì)“好房子”形成新期待，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

要充分認(rèn)識(shí)二手房交易占比上升是今后一個(gè)時(shí)期的趨勢(shì)，把新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)作為一個(gè)整體來(lái)看待。

關(guān)鍵詞八：盤(pán)活存量

“盤(pán)活存量資產(chǎn)”這一政策概念的提出可以追溯到2022年10月31日的一份意見(jiàn)，標(biāo)志著該政策在國(guó)家層面正式確立。

2022年10月31日?的意見(jiàn)，明確了盤(pán)活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域、區(qū)域和企業(yè)類(lèi)型，例如存量土地及閑置低效資產(chǎn)等，并要求分類(lèi)落實(shí)盤(pán)活條件以提升資源配置效率。

此后，政策在2023年和2024年持續(xù)深化，如2023年3月鄭州市出臺(tái)實(shí)施方案細(xì)化操作，2024年10月財(cái)政部門(mén)發(fā)文支持專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用于保障性住房。

2024年年中出臺(tái)的“存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量”的樓市政策，延伸至土地市場(chǎng)。2024年12月11日至12日的會(huì)議提出，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。

這是繼2024年4月30日的會(huì)議首次提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，9月26日的會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量之后，這一政策在會(huì)議上被再次強(qiáng)調(diào)。

2025年3月和2025年12月的報(bào)告、會(huì)議，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要緊密貼合市場(chǎng)需求盤(pán)活存量資產(chǎn)，發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，多個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域明確了推進(jìn)路徑。

例如房地產(chǎn)領(lǐng)域提出因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，財(cái)政領(lǐng)域提出優(yōu)化債務(wù)重組和置換辦法，投資領(lǐng)域提出高質(zhì)量推進(jìn)城市更新、優(yōu)化實(shí)施兩重項(xiàng)目。

盤(pán)活存量用地和商辦用地，這也就意味著后續(xù)各類(lèi)金融財(cái)政資源會(huì)加快導(dǎo)入。從土地屬性來(lái)看，將包括住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地和工業(yè)用地等類(lèi)型。

很大程度上會(huì)通過(guò)政府相關(guān)資金介入，尤其是存量土地收儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債資金。這一資金或?qū)⒋笈�、高效率地�?duì)房企消化存量土地發(fā)揮積極作用。

存量盤(pán)活是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的核心，核心就是通過(guò)優(yōu)化現(xiàn)有資源來(lái)激活市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“做優(yōu)增量、盤(pán)活存量”的目標(biāo)，是行業(yè)走出當(dāng)前困境的關(guān)鍵路徑。

政策層面?，已明確將“盤(pán)活存量用地和商辦用房”列為重點(diǎn)任務(wù)，并賦予地方政府在收購(gòu)主體、價(jià)格及用途上更大自主權(quán)。

這意味著未來(lái)會(huì)有更多專(zhuān)項(xiàng)債資金用于收儲(chǔ)閑置土地，并通過(guò)“收儲(chǔ)—調(diào)規(guī)—再出讓”模式精準(zhǔn)投放，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

具體操作上?，主要有三大方向。一是?金融支持?，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債、房保障性住房再貸款3000億元等工具為收儲(chǔ)和改造提供資金。

二是?多方合作?，鼓勵(lì)政府、企業(yè)、社會(huì)資本聯(lián)合開(kāi)發(fā)，通過(guò)設(shè)立基金、允許土地用途轉(zhuǎn)換等方式盤(pán)活“硬骨頭”地塊。

三是?市場(chǎng)流轉(zhuǎn)?，通過(guò)交易、改造等方式提升存量土地價(jià)值，例如將存量房和土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)為保障房、文旅或康養(yǎng)項(xiàng)目等。

根據(jù)華泰證券相關(guān)研報(bào)預(yù)計(jì)，明年3月可能公布新增3萬(wàn)億元的特別國(guó)債、4.5萬(wàn)億元地方專(zhuān)項(xiàng)債，其中包括用于補(bǔ)充銀行資本金的1萬(wàn)億特別國(guó)債。

包括8000億元用于化解存量隱債的地方專(zhuān)項(xiàng)債以及約5000億元地方專(zhuān)項(xiàng)債可能用于收購(gòu)存量閑置土地和商品房。

關(guān)鍵詞九：城市更新（城中村改造、城市更新貨幣化）

此消彼長(zhǎng)的是，城市更新從之前的第二、第三位上升到了首要的位置。而這并非沒(méi)有先兆，2025年7月城市工作會(huì)議時(shí)隔十年再度召開(kāi)。

2025年7月城市工作會(huì)議提出，在對(duì)未來(lái)城市工作重點(diǎn)任務(wù)的部署中，“城市更新”出現(xiàn)了兩次，一次在總體任務(wù)中提出要以推進(jìn)城市更新為重要抓手。

另一次在重點(diǎn)任務(wù)中與發(fā)展生產(chǎn)力有關(guān)的第二條中，提出依靠改革開(kāi)放增強(qiáng)城市動(dòng)能，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。2025年12月的會(huì)議，突出城市更新的首要任務(wù)。

城市更新放在2026年的首要任務(wù)“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”之中，而2025年16日的會(huì)議，則指出城市更新的重要內(nèi)容為危舊房和城中村改造。

未來(lái)在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮(zhèn)居民剛性和改善性住房需求的任務(wù)還不少，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有可觀前景。

2025年12月的會(huì)議明確“大力實(shí)施城市更新”與去年提法一致，“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”的定調(diào)與會(huì)議相同，從位置上看，由去年第二位調(diào)整置于首要工作中。

城市更新成為2026年住建部門(mén)工作的重中之重，城市更新作為穩(wěn)投資、擴(kuò)需求的重要抓手，預(yù)計(jì)2026年將迎來(lái)更多城市更新的政策利好。

城市更新領(lǐng)域，對(duì)比2024年，2025年城市更新工作從“大力實(shí)施”升維至“高質(zhì)量推進(jìn)”。當(dāng)前，全國(guó)固定資產(chǎn)投資由正轉(zhuǎn)負(fù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資疲弱是重要拖累因素。

此次表述與過(guò)往一致，均強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”，因此需要圍繞城中村危舊房改造、優(yōu)質(zhì)住房投資建設(shè)等新市場(chǎng)開(kāi)展工作，拉升投資指標(biāo)。

關(guān)鍵詞十：房地產(chǎn)發(fā)展新模式

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式是指實(shí)現(xiàn)房住不炒、租購(gòu)并舉的模式。2023年4月底的會(huì)議，在部署房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)工作時(shí)指出，要推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

2023年2月26日-2月28日的報(bào)告、《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》中首次提出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的內(nèi)涵。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，最核心要求是“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障體系、租購(gòu)并舉的住房制度。

2023年11月11日的會(huì)議提出，在體制機(jī)制上，要建立人房地錢(qián)要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，人定房，以房定地、以房定錢(qián)，防止市場(chǎng)大起大落。

同時(shí)，還要建立房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開(kāi)發(fā)方式、融資方式、銷(xiāo)售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度。

提出“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”理后念。2024年房地產(chǎn)圍繞著供需端改革、房企化債等重點(diǎn)發(fā)力。2025年以來(lái)，房地產(chǎn)在“新模式”上更進(jìn)一步，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式是2024年3月的會(huì)議提出的政策框架，旨在適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)供求關(guān)系變化，解決居民剛性住房需求和多樣化改善性需求。

房地產(chǎn)發(fā)展模式的框架，主要是通過(guò)構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”雙軌制住房體系，加大保障性住房建設(shè)和供給力度，同時(shí)完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

核心內(nèi)容包括建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、優(yōu)化差別化住房信貸政策、推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)改革等制度創(chuàng)新措施，并設(shè)立300億元中央財(cái)政預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制。

包括優(yōu)化“人地錢(qián)”掛鉤政策，推出房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制 。2024年3月的會(huì)議明確提出標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的戰(zhàn)略部署。

2024年7月21日的決定提出，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

2024年10月22日的會(huì)議提出，加快構(gòu)建發(fā)展新模式。適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，破解發(fā)展難題和防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

2025年11月11日的會(huì)議提出，明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，第一是完善住房供應(yīng)體，即產(chǎn)權(quán)交易型住房形成保障住房和市場(chǎng)化兩個(gè)體系和發(fā)展住房租賃。

第二是建立人、房、地、錢(qián)要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。以人定房，以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。從源頭上促進(jìn)供需平衡，防范盲目擴(kuò)張帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三是改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度。首先是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。

項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷(xiāo)售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。其次是在項(xiàng)目融資方面，推廣保交房工作中探索形成行之有效辦法。

就是一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司的合理融資需求。

最后是在商品房銷(xiāo)售方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。第四是發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

2025年10月29日的會(huì)議提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度，優(yōu)化保障性住房供給。

滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求，因城施策增加改善性住房供給，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。毫無(wú)疑問(wèn)，意味著基礎(chǔ)制度的改革正推進(jìn)。

2025年12月10日-11的會(huì)議部署2026年房地產(chǎn)工作時(shí)，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”為政策目標(biāo)，并將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式置于重要位置，需在穩(wěn)樓市基礎(chǔ)上推進(jìn)。

2025年12月16日的會(huì)議回應(yīng)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，強(qiáng)調(diào)從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，并加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度，理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺(tái)時(shí)機(jī)，深化住房公積金制度改革。

當(dāng)前去庫(kù)存壓力突出，不同城市層級(jí)存在差異。2025年12月23日，住建部門(mén)表示，2026年將從供地、收儲(chǔ)等多個(gè)方面來(lái)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

強(qiáng)調(diào)，要編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，推動(dòng)建立‘人房地錢(qián)’要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并圍繞“好房子”建設(shè)等措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。