浙系房企四小龍之一的德信中國(guó)，即將在2026年1月7日黯然退市。

他們真的已無(wú)路可走，徹底陷入困境。

曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的“四小龍”，如今集體失聲，從巔峰時(shí)的喧囂跌入無(wú)聲的沉寂。

商場(chǎng)馳騁了三十年，現(xiàn)在都一地雞毛：佳源國(guó)際和祥生地產(chǎn)早在2024年10月、11月先后被港交所除牌，德信距離退市只有十天了，四小龍就僅剩中梁地產(chǎn)一家還沒(méi)退市，但股份長(zhǎng)期停牌，距離退市也不過(guò)咫尺之遙。

德信中國(guó)退市只是當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)困境的一個(gè)縮影。隨著德信中國(guó)進(jìn)入清盤(pán)程序，旗下物業(yè)管理公司德信服務(wù)集團(tuán)，據(jù)說(shuō)也在考慮出售，正在談判過(guò)程中。

那么，德信中國(guó)創(chuàng)始人胡一平，在干什么呢？

他淡出公眾視野許久，最近一次是在7月份出席了德信服務(wù)集團(tuán)在杭州總部召開(kāi)的2025年半年度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)。

跟別的房企老板不同的是，他算設(shè)計(jì)師出身，這位愛(ài)好廣泛、好為人師的企業(yè)家，在2019年德信中國(guó)IPO時(shí)曾喊出“三年跨入千億陣營(yíng)”的豪言壯志，最終止步于2020年的年銷(xiāo)售額740億、總資產(chǎn)1173億元。

佳源、祥生、中梁的老板們，都已經(jīng)從公眾視野中銷(xiāo)聲匿跡很久了，最近關(guān)于他們的消息，要么在傳言里，要么在公司公告里。

祥生集團(tuán)創(chuàng)始人陳國(guó)祥，2023年因病去世，兒子陳弘倪接棒上任，去年12月被傳攜款潛逃美國(guó)，祥生集團(tuán)迅速辟謠，之后再也沒(méi)有了聲音。

祥生創(chuàng)始人陳國(guó)祥

佳源集團(tuán)創(chuàng)始人沈玉興（曾改名沈天晴），12月5日，公司發(fā)布公告稱(chēng)，嘉興東源投資有限公司及實(shí)際控制人沈玉興因多項(xiàng)違規(guī)行為被浙江證監(jiān)局出具警示函。

中梁地產(chǎn)創(chuàng)始人楊劍，最后一次在公司內(nèi)部的公開(kāi)講話(huà)是在今年1月17日的2024年經(jīng)營(yíng)工作總結(jié)會(huì)議上。

有消息顯示，楊劍已經(jīng)連續(xù)數(shù)月沒(méi)有出現(xiàn)在公司總部。中梁地產(chǎn)上?？偛吭瓉?lái)辦公室所在的跨國(guó)采購(gòu)會(huì)展中心20樓也已經(jīng)退租。

時(shí)間是把殺豬刀！這才四年的時(shí)間！

這四位浙系房企創(chuàng)始人，都是從浙江的三四線(xiàn)城市一步步靠自己打拼出來(lái)的，他們身上有著鮮明的浙江商人的特質(zhì)：敢為人先，特別能創(chuàng)業(yè)，特別能吃苦。

進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間也出奇的一致：德信地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)和佳源地產(chǎn)都成立于1995年，而中梁的楊劍是1993年進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的。

為什么是1995年？這一年的1月1日，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》正式執(zhí)行，明確規(guī)定了商品房可以通過(guò)預(yù)售的方式對(duì)外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展就此起步。

那一年，胡一平從事業(yè)單位湖州市德清縣建筑勘察設(shè)計(jì)所辭職，成立了德信地產(chǎn)；

陳國(guó)祥不甘于原來(lái)的尼龍絲、尼龍襪生意，在祥生集團(tuán)之后，1995年又成立了祥生地產(chǎn)；

沈玉興那一年剛剛因?yàn)楸豢凵贤稒C(jī)倒把的“帽子“，憤然辭去嘉興市駐深圳辦主任的職務(wù)，創(chuàng)辦了佳源房地產(chǎn)公司；

楊劍的動(dòng)作還要更早一點(diǎn)，他在1993年就成立了溫州欣華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

他們靠著敏銳的嗅覺(jué)和瘋狂的擴(kuò)張，把杠桿放大到極致，也把資金周轉(zhuǎn)玩到極限。在短短三五年內(nèi)，就把企業(yè)從年銷(xiāo)售百億做到千億，其發(fā)展速度，一度讓全國(guó)開(kāi)發(fā)商都為之側(cè)目。

敢為人先的另一個(gè)同義詞是：膽子大！

靠著這股勇，祥生地產(chǎn)2015年銷(xiāo)售額剛過(guò)百億，到2018年就已經(jīng)突破千億大關(guān)！

都擁有了火箭般的速度！

中梁地產(chǎn)的速度也不相上下，2015年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售168億元，到2018年就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1288.7億元，速度驚人！

那一年的全國(guó)房企銷(xiāo)售排行榜上，中梁地產(chǎn)與浙江房企“老大哥”綠城中國(guó)只差了五個(gè)位次，銷(xiāo)售額只差了不到300億。

這一年，楊劍47歲，果然是初生牛犢不怕虎！

“沒(méi)有時(shí)代的企業(yè)，只有企業(yè)的時(shí)代?！焙杽?chuàng)始人張瑞敏的這句話(huà)，含金量還在上升。

浙系的這幾只猛虎，并沒(méi)有意識(shí)到，他們趕上了好時(shí)代，他們誤以為，是自己抓住了機(jī)會(huì)。

誰(shuí)沒(méi)有抓住機(jī)會(huì)呢？

就連“愛(ài)拼才會(huì)贏”的閩系房企，也在瘋狂趕進(jìn)度。曾幾何時(shí)，閩系房企是激進(jìn)的代名詞，事實(shí)上，比閩系更激進(jìn)的，是浙系房企四小龍。

四位浙系老板們，都有著傳奇人生。

1971年出生的楊劍，是浙系房企四小龍的創(chuàng)始人中，年紀(jì)最小的一位，從學(xué)校畢業(yè)后就直接進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打。

中梁創(chuàng)始人楊劍

面對(duì)行業(yè)內(nèi)一眾50、60后的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們，絲毫沒(méi)有畏懼，并大放厥詞：“如果布局一二線(xiàn)城市是開(kāi)大奔，布局三四線(xiàn)城市是開(kāi)寶馬mini。你開(kāi)10輛大奔，我開(kāi)50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)的。”

1959年出生的沈玉興，也曾自信爆棚：“這個(gè)世界上能當(dāng)將軍元帥的人畢竟是少數(shù)，我是能的?！?/p>

直到2019年佳源國(guó)際被投資機(jī)構(gòu)惡意做空，股份暴跌，這位老江湖也不得不感嘆：“誰(shuí)知資本市場(chǎng)這么復(fù)雜?！?/p>

大風(fēng)大浪的時(shí)候，對(duì)抗挫折的能力決定了你人生的上限。

沒(méi)想到，這一路風(fēng)太大了，吹得滿(mǎn)臉都是淚。

浙江民間資本發(fā)達(dá)，老板們?cè)凇巴尜Y金“上確實(shí)是有一套。在發(fā)展的巔峰時(shí)期，四小龍對(duì)高周轉(zhuǎn)的極致追求，絕大多數(shù)房企都難以望其項(xiàng)背。

為了加速資金周轉(zhuǎn)，德信中國(guó)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都提出了“35612”的要求，即新項(xiàng)目拿地后3個(gè)月取得施工證、5個(gè)月示范區(qū)開(kāi)放、6個(gè)月首次開(kāi)盤(pán)、12個(gè)月股東資金回正。

這還不算快的。

祥生地產(chǎn)的要求是“2579”，即拿地后2個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，5個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)去化70%，9個(gè)月現(xiàn)金流為正。甚至還提出了進(jìn)階的目標(biāo)要求：“1478”，比“2579”對(duì)應(yīng)的流程再快一個(gè)月！

最絕的是中梁地產(chǎn)，4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月資金二次投入。這個(gè)周轉(zhuǎn)速度，是對(duì)照著曾經(jīng)的“宇宙房企“碧桂園的周轉(zhuǎn)要求來(lái)的。

楊劍一直都很推崇碧桂園的模式，據(jù)說(shuō)曾帶隊(duì)到碧桂園考察學(xué)習(xí)，回來(lái)后就自信滿(mǎn)滿(mǎn)地為中梁地產(chǎn)制定了五年3000億的銷(xiāo)售計(jì)劃。中梁地產(chǎn)也一度被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“小碧桂園“。

楊劍還在中梁地產(chǎn)推行的“阿米巴“模式，激發(fā)了每位員工的狼性，在行業(yè)快速發(fā)展時(shí)期給中梁地產(chǎn)帶來(lái)超乎想象的增長(zhǎng)。

僅從拿地來(lái)看，2016年，中梁以平均每周一塊地的速度，拿下近70塊地；2017年以平均每3天一塊地的速度，拿下百余塊地；2018年平均不到兩天就拿下1塊土地。中梁境內(nèi)附屬公司的數(shù)量也從2015年的48家激增至2018年6月30日的705家。

時(shí)代的車(chē)輪滾滾向前，四位老板們的野心不斷膨脹。

最有生意頭腦的沈玉興，很快就迎來(lái)自己的高光時(shí)刻。2016年，沈玉興在一年時(shí)間內(nèi)就坐擁四家上市公司，其中IPO三家，收購(gòu)一家。

其中，佳源國(guó)際在香港聯(lián)交所主板上市；浙江西谷數(shù)字技術(shù)股份有限公司在新三板掛牌；博源控股在澳交所上市。同年，佳源集團(tuán)收購(gòu)了澳交所上市公司聯(lián)合錫礦。

沈玉興的野心有多大呢？2021年，賬上現(xiàn)金只有47億元的佳源集團(tuán)，還試圖斥資180億元收購(gòu)貴州的上市房企中天城投，最終以佳源資金鏈斷裂而告終?？胺Q(chēng)“人心不足蛇吞像”的現(xiàn)實(shí)版。

佳源創(chuàng)始人沈玉興

德信中國(guó)和中梁地產(chǎn)都于2019年成功在香港上市，年紀(jì)最大的陳國(guó)祥所帶領(lǐng)的祥生地產(chǎn)，一直到2020年才在香港上市，是當(dāng)年最后一家上市的千億房企。

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，浙系房企四小龍緊繃到極致的資金鏈就此斷裂，曾經(jīng)的千億夢(mèng)想，或即將觸及，或短暫達(dá)成，都在時(shí)代的車(chē)輪下被徹底碾碎。

2022年，四小龍先后爆雷。2023年5月，佳源國(guó)際被香港法院頒令清盤(pán)，成為當(dāng)年第一家被頒令強(qiáng)制清盤(pán)的上市房企，更戲劇性的是，涉訴未償付逾期債務(wù)僅1450萬(wàn)美元，令市場(chǎng)嘩然！

資本市場(chǎng)對(duì)佳源國(guó)際的資金鏈狀況早就存疑。公司股價(jià)多次出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，2019年1月17日盤(pán)中暴跌80%，市值單日蒸發(fā)約270億港元；2022年5月18日股價(jià)再次閃崩，單日跌幅超40%，市值損失19億港元；2024年12月15日，“佳源系”股價(jià)再度閃崩，佳源國(guó)際控股跌幅超40%，佳源服務(wù)暴跌70%。

四小龍中最早上市的佳源國(guó)際，也最早退市。2024年10月，佳源國(guó)際退市；11月，祥生退市；2026年1月，德信中國(guó)退市。

浙系房企四小龍的案例，折射出四家房企在行業(yè)周期中的戰(zhàn)略誤判與模式缺陷。

一、激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略是危機(jī)根源。

每家企業(yè)都定下了三年內(nèi)從百億到千億的跨越式發(fā)展，在這個(gè)目標(biāo)下，不惜高價(jià)拿地，將觸角伸向更多的城市，其中大部分都是三四線(xiàn)城市。

其中最典型的是中梁，巔峰時(shí)項(xiàng)目已拓展至全國(guó)20多個(gè)省市的近140座城市。2016-2018年，中梁分別拿地63塊、119塊和221塊。如果把全年的節(jié)假日去掉，中梁差不多就是每個(gè)工作日就拿一塊地的節(jié)奏！

2019年中梁上市時(shí)，公司員工多達(dá)13693名。之后就開(kāi)始斷崖式下降，到2023年就只剩3145名了。

德信中國(guó)投資拿地的強(qiáng)度僅次于中梁。2018-2021年，德信共計(jì)拿地126塊，拿地金額共計(jì)1141億元，同期德信中國(guó)的銷(xiāo)售金額也不過(guò)2191.9億元。

德信中國(guó)創(chuàng)始人胡一平

也就是說(shuō)，這四年，德信中國(guó)把賣(mài)房子的錢(qián)拿了一半出來(lái)投資拿地了，更重要的是，資金回籠遠(yuǎn)跟不上拿地速度。

但是，德信中國(guó)推崇的合作開(kāi)發(fā)模式，卻進(jìn)一步放大了他的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2021年公司的全口徑銷(xiāo)售額是739.8億元，權(quán)益銷(xiāo)售額僅337.3億元，占比不足50%。

這種激進(jìn)的擴(kuò)張顯然不可長(zhǎng)久。當(dāng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策落地，融資渠道關(guān)閉，三四線(xiàn)城市的紅利出盡，快速發(fā)展的奇跡難以延續(xù)，最終走向崩塌。

二、極致的高周轉(zhuǎn)模式，導(dǎo)致極度脆弱的資金鏈。

從德信的“35612”到祥生的“2579”，再到中梁的“456”，四家房企都把高周轉(zhuǎn)玩到了極致。在行業(yè)上行期，高周轉(zhuǎn)確實(shí)能讓房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的突飛猛進(jìn)，“三年跨過(guò)千億”的夢(mèng)想也變成了現(xiàn)實(shí)。

但由此帶來(lái)的資金鏈脆弱也是真的。中梁上市前向港交所遞交的招股書(shū)中，那一個(gè)個(gè)夸張到嚇倒一大片的負(fù)債數(shù)據(jù)：2015年凈負(fù)債率1335%，2016年凈負(fù)債率1790%，2017年降到了339%，2018年更是只有58%了。

中梁是怎么做到在3年內(nèi)把凈負(fù)債率下降超過(guò)30倍的，恐怕只有他們自己才知道其中奧秘。

為了支撐自己快速發(fā)展所需的資金，四家房企都依賴(lài)高成本融資。德信中國(guó)2019年發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)票面利率高達(dá)12.875%；同年，中梁被披露有109個(gè)信托或資產(chǎn)管理計(jì)劃尚未償還，其中一筆信托貸款利率高達(dá)13.83%。

三、能力配不上野心，錯(cuò)把時(shí)代紅利當(dāng)能力。

說(shuō)到底，四小龍落敗的核心，還是在于能力配不上自己的野心，同時(shí)又錯(cuò)把時(shí)代紅利當(dāng)成了自己的能力，以至于誤判了形勢(shì)，也誤判了自己。

無(wú)論是棄政從商的胡一平、沈玉興，還是草莽出身的陳國(guó)祥，以及年輕創(chuàng)業(yè)的楊劍，他們都在一開(kāi)始就敏銳地抓住了時(shí)代發(fā)展的機(jī)會(huì)，得以躬身入局，經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金年代，卻沒(méi)能在市場(chǎng)下行前及時(shí)剎車(chē)，反而因?yàn)閼?zhàn)略誤判被行業(yè)劇變所裹挾，是非成敗轉(zhuǎn)頭空！