21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

在高空置率的壓力下，上海商辦市場(chǎng)正迎來(lái)一場(chǎng)由頭部企業(yè)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型突圍戰(zhàn)。

日前，凱德投資（中國(guó)）以雙品牌發(fā)布與管理輸出提速打響存量盤(pán)活攻堅(jiān)戰(zhàn)，太古地產(chǎn)則攜手陸家嘴集團(tuán)以前灘廣場(chǎng)超甲級(jí)辦公樓布局高端商務(wù)賽道。

兩大商辦標(biāo)桿企業(yè)的動(dòng)作，折射出行業(yè)從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”的核心邏輯。

凱德投資（中國(guó)）品牌升級(jí)背后，是上海商辦市場(chǎng)較高空置率的現(xiàn)實(shí)。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率攀升至23.5%，平均租金降至6.74元/平方米/天，環(huán)比下滑3.6%；僅三季度就有黃浦“日月光二期”、浦東“前灘源”等四大項(xiàng)目新增22.2萬(wàn)平方米供應(yīng)，四季度虹橋、靜安核心等區(qū)域還將再添26.2萬(wàn)平方米增量，供需失衡加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年第三季度，上海商辦寫(xiě)字樓供大于求，整體空置率提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，大部分商辦項(xiàng)目主要通過(guò)下調(diào)租金下調(diào)來(lái)減緩中央商務(wù)區(qū)空置率上升的壓力。比如，三季度上海甲級(jí)辦公樓凈吸納量錄得19.04萬(wàn)平方米，中央商務(wù)區(qū)與非中央商務(wù)區(qū)分別貢獻(xiàn)5.37萬(wàn)平方米、13.67萬(wàn)平方米。其中，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

大宗市場(chǎng)投資端則有所回暖，三季度上海達(dá)成17宗資產(chǎn)交易，總成交149.7億元、環(huán)比漲78.1%，單體項(xiàng)目平均成交8.81億元。其中，辦公樓資產(chǎn)占成交金額的比重為75%、在成交宗數(shù)中占比53%。

仲量聯(lián)行指出，金融、AI科技、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)零售等行業(yè)租賃需求活躍，成本驅(qū)動(dòng)型搬遷與升級(jí)需求仍是主流。

消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，正驅(qū)動(dòng)上海商辦市場(chǎng)加速告別傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)向以體驗(yàn)為核心的存量提質(zhì)新階段。凱德、太古等頭部企業(yè)的戰(zhàn)略動(dòng)作，成為這場(chǎng)轉(zhuǎn)型浪潮的鮮明注腳。

針對(duì)不同消費(fèi)場(chǎng)景，凱德推出“來(lái)福士·界”與“凱德壹中心”兩大新品牌，前者落子核心區(qū)域打造城市地標(biāo)，后者深耕區(qū)域市場(chǎng)主打社群互動(dòng)，以“生活場(chǎng)域”替代傳統(tǒng)商業(yè)空間。

凱德投資（中國(guó)）商業(yè)管理董事總經(jīng)理盧志昇直言，新品牌旨在回應(yīng)消費(fèi)需求變化。目前凱德在全國(guó)布局47個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)將加速輸出管理模式，拓展多元業(yè)態(tài)，并為業(yè)主量身定制資產(chǎn)增值方案。

幾乎同期，太古地產(chǎn)攜手陸家嘴集團(tuán)，以前灘廣場(chǎng)超甲級(jí)辦公樓切入高端商辦轉(zhuǎn)型賽道。該項(xiàng)目依托前灘太古里的擴(kuò)容升級(jí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造。此次前灘太古里零售面積增至26.7萬(wàn)平方米，較此前實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

消費(fèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，為商辦轉(zhuǎn)型提供了底層支撐。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年第三季度，我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)5%，消費(fèi)支出對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)53.5%，同比提升9個(gè)百分點(diǎn)，旅游、運(yùn)動(dòng)戶(hù)外等體驗(yàn)型消費(fèi)領(lǐng)域復(fù)蘇強(qiáng)勁，消費(fèi)者更愿為健康與情緒價(jià)值買(mǎi)單。

頭部企業(yè)的轉(zhuǎn)型實(shí)踐，折射出上海商辦市場(chǎng)的整體變革方向。面對(duì)高空置率與同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，上海市政府推出商務(wù)樓宇更新專(zhuān)項(xiàng)政策，鼓勵(lì)存量物業(yè)轉(zhuǎn)型為租賃住房等多元業(yè)態(tài)，首批“商改住”項(xiàng)目已投入使用，“商業(yè)+居住+配套”的復(fù)合業(yè)態(tài)成為存量盤(pán)活的重要路徑。

業(yè)內(nèi)人士指出，凱德的輕資產(chǎn)擴(kuò)張與太古的高端產(chǎn)品打造，為行業(yè)提供了轉(zhuǎn)型樣本，但二者均需應(yīng)對(duì)現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。未來(lái)，唯有以產(chǎn)品創(chuàng)新錨定消費(fèi)需求、以專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)挖掘資產(chǎn)價(jià)值，才能在分化的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)突圍。