來源：21世紀經濟報道

　　記者丨吳抒穎

　　編輯丨包芳鳴

　　盡管房地產市場整體仍處于調整階段，但2025年高端住宅市場已走出獨立行情。

　　今年以來，北上廣深四座一線城市均有現象級高端住宅項目：今年前11個月，上海壹號院銷售額錄得221.91億元，上海嘉里金陵華庭銷售額也達到216.46億元。廣州保利玥璽灣今年11月開盤單日銷售額突破106億元；隨后開盤的“深圳灣澐璽”單日銷售額達130億元，刷新今年全國單盤銷售紀錄。北京和樾望雲今年前11個月銷售額也錄得91.53億元。

　　全國高端住宅熱銷的背景是，近兩年以來，土地市場供應向核心區(qū)域傾斜，“好地”不斷推高了供應量；與此同時，作為資產配置的渠道之一，高端住宅的金融屬性更強，購房者購買高端住宅的邏輯并非只滿足于自住，這也助推高端住宅的成交保持紅火。

　　在高端住宅供應持續(xù)增加的背景下，2026年高端住宅市場的走勢受到廣泛關注。市場普遍認為，高端住宅由于產品力、服務力均較強，作為置換鏈條的關鍵一環(huán)，仍能夠吸引購房者入局；但由于供應量走高，隨著更多高端住宅進入二手房市場，預計成交面也將有理性回歸的過程，這或許將是2026年高端住宅市場的主基調。

　　上海2000萬住宅1年爆賣近1400億，領跑一線城市

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，今年前11個月，全國新建商品房銷售額為7.51萬億元，同比下降11.1%。雖然整體成交規(guī)模縮減，但高端住宅仍然保持一定的交易規(guī)模。

　　中指研究院統(tǒng)計數據顯示，今年以來，截至12月16日，上?？們r2000萬元以上住宅成交3402套，成交金額1392億元；北京總價2000萬元以上住宅成交1358套，成交金額405億元；廣州總價2000萬元以上住宅成交858套，成交金額285億元；深圳總價2000萬元以上住宅成交699套，成交金額250億元。

　　這其中，尤以上海高端住宅市場最為火熱。今年以來，截至2025年12月15日，上海總價4000萬元以上的高端住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬元為統(tǒng)計口徑，成交套數約1900套，總金額超過1000億元。

　　誰在購入高端住宅？上海64套房源1日售罄，賣出40億

　　以上海融創(chuàng)壹號院為例，今年5月，融創(chuàng)壹號院三批次開盤，64套房源（主力戶型300—350平方米，總價4347萬元—2.49億元）當日售罄，銷售額達40.25億元。這是繼去年8月首次開盤、今年1月二批次開盤后，這一項目的第三次熱銷。

　　根據其時市場的信息來看，融創(chuàng)壹號院的買家包括實業(yè)企業(yè)家、影視明星及外籍人士，上海本地買家占比約28.6%，江浙地區(qū)買家合計占比30%。

　　廣州保利玥璽灣的買家畫像中，則是互聯網游戲科技公司董事長、獨角獸企業(yè)創(chuàng)始人等。保利發(fā)展方面也曾透露，有家族客戶一次性認購6套，單筆金額高達5億元。

　　對于高端住宅熱銷的原因，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對21世紀經濟報道記者分析稱，當前房地產市場的需求結構正逐步從“剛需主導”轉向“改善主導”。高凈值客群購買力強勁，購房決策更聚焦于房產保值屬性與改善功能，因此在市場調整期更傾向于購置核心地段的稀缺高端住宅作為“壓艙石”資產。

　　曹晶晶強調，政策層面也積極引導住宅開發(fā)向低密度、舒適方向轉型，在此背景下，新入市項目普遍采用更低密度、更高綠化率的規(guī)劃設計，在居住體驗上較周邊存量住宅更具優(yōu)勢。因此，新入市的高端改善項目在得房率、智能化配置、物業(yè)服務品質等方面均實現明顯提升，滿足改善群體對居住品質的核心訴求，進而推動豪宅盤加速去化。

　　行情能否持續(xù)

　　高端住宅成交引領行情，市場關注的焦點在于，這種趨勢能否持續(xù)傳導。

　　一個客觀事實是，今年以來，各地土地市場成交更加向核心區(qū)域集中，這或將繼續(xù)帶動高端住宅的供應增長。

　　以上海為例，今年10月20日，徐匯濱江一宗地塊出讓，中海地產以總價44.65億元競得，溢價率為10%，成交樓面價為14.85萬元/平方米。這一價格，刷新了徐匯濱江板塊樓板價紀錄，也成為上海公開土拍市場樓面價第二高地塊，僅次于2025年徐匯天平路地塊的20萬元/平方米。

　　今年7月14日，深圳出讓一宗位于前海深港合作區(qū)核心桂灣片區(qū)的宅地，吸引12家房企的激烈角逐。最終，這宗地塊由招商蛇口旗下公司以21.55億元的總價競得，成交樓面價高達8.42萬元/平方米。這一價格突破了深圳宅地樓面價8萬元的歷史關口，成為全市單價新高地。

　　高價地的持續(xù)涌現，最終將帶來高端住宅的供應放量。曹晶晶表示，近年來，核心城市持續(xù)加大優(yōu)質地塊供給力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，同時多地在規(guī)劃條件優(yōu)化上給予更大彈性，并繼續(xù)推進土地“調規(guī)”，進一步為高品質住宅建設提供了有利空間。

　　但如果高端住宅供應量保持在高位，未來市場能否消化這部分庫存，房企的態(tài)度則相對保守。一位華南全國性房企的投資部人士告訴21世紀經濟報道記者，在當前資產較為稀缺的背景下，高端住宅仍然保持了一定的成交活躍度，價格也相對穩(wěn)定，因此有部分人仍然認為這是比較好的投資標的。

　　上述投資部人士進一步表示：“從我們監(jiān)測的數據來看，近兩個月一線城市二手次新高端住宅的成交量與成交價格均呈現理性回調趨勢。當前市場走勢表明，明年高端住宅成交量有望延續(xù)活躍態(tài)勢，但對于其價格與價值的后續(xù)演變，仍需保持審慎關注?！?/p>

　　曹晶晶也提醒，短期看，這些優(yōu)質新房項目契合改善性需求，市場認可度仍較高，對新房市場將形成重要支撐。但也需注意，新房產品品質提升也將拉大與老項目的“產品代際差”，導致部分項目去化壓力加大。